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　　歲末年初，一組組數字再一次牽動地產人的神經，又到了總結和盤點之時，過去的一年，青島樓市發生了怎樣的變化？哪些事情留給你深刻的印象？1月16日，由半島網主辦、青島房地產經理人俱樂部協辦的2013年首屆地產沙龍圓滿舉辦，華新園置業的營銷總監李曉峰先生根據自身多年房地產營銷的經驗、對目前青島樓市的整體走勢、市場需求、投資環境等作了簡單分析，他指出，現在是老百姓買房的最佳時機。

　　

華新園置業的營銷總監李曉峰

　　13年土地市場還不明朗  多方因素影響房價走勢

　　青島今年拍地拍得也不錯，四方有塊地拍出5800多。但是拍地拍得成功，不一定說明市場會明顯好轉，只能說他有足夠的現金流拿這個地后續開發，所以明年的土地市場，我覺得現在還不是很明朗。至于2013年房價能漲多大幅度，還要看房價調控的力度、供求變化、政府的土地放開量多少等多方面因素。

　　我們2012年在售的三個項目5月份之前賣的不是很理想，6月份以后推出了一些促銷措施，通過以價換量使業績基本保持在上升的狀態，業績目前還不錯，2013年我們有兩個儲備項目要上市，這兩個項目基本成熟了，應該說市場時機還是不錯的。至于明年的房價是整體上升還是重點精品樓盤出現大范圍的銷售還不是很確定。但是個人覺得13年是老百姓買房的好時機，特別是今年年底。

　　龐大剛性需求仍存在  改善性需求首選市區大戶型

　　我們項目之前的客戶大部分在四十多歲，而現在感到二十四五歲的80后和90后購房人群逐漸多了起來，這也印證了龍總方才說的房地產行業的發展在二三十年之內還是沒有問題的。現在80后和70后的經濟能力已經大大提高，他們目前需要買婚房或者是分立出新的家庭，需要買房子。剛性需求說起來是比較籠統的，但是基于中國龐大的人口基數，80后、90后很多人正處于買房的高峰時期，并不是我們想象中的中國十年以后每個人都有房子了，沒有那么理想。2013年解決剛性需求的經濟型戶型應該還是非常有市場的。

　　但是作為市中心的樓盤，150平米以上的戶型是改善性人群的首選。中海216那個戶型賣得也很好，因為改善性需求的客戶他們的選擇是非常有針對性的，他們首先選的是300平方以上的、400平方以上的房子。

　　李滄房價或上漲15% 對市區小戶型的沖擊將減弱

　　李滄那邊的市場在中低位，市中心屬于中高位，形成了明顯的性價比落差，導致市區的小戶型偏難賣，像燕歸堂小戶型目前還是有些積壓，這種落差的存在導致了年輕人跑到李滄買房子，配私家車。但是李滄2012年基本是在以價換量，包括嘉凱城、龍湖、卓越，出現了一些6500、7000的房子，隨著任務完成、營銷成本上漲、物價膨脹，13年李滄房價看漲，2012年以價換量的促銷政策會基本結束，明年可能會漲15%差不多。

　　李滄區以前只是某一個樓盤拔高，比如綠城，而現在世茂園附近的玫瑰庭院都賣到了一萬二三，說明李滄價位的回升已經從點到面擴散了。今年出現整體往上拉的趨勢，并不是說開發商自己提價，而是根據市場的情況，營銷成本、供電成本和人員成本都在上升。2009年左右，普通工程建設人員的工資收入基本在3500-4500，而2011-2012年基本在5000--9000之間了 ，工程建設方的人力成本也在上升。綜合成本上升是大趨勢。

　　13年房價將溫和上升 房產是最佳投資選擇

　　我覺得中國房地產調控相當于農村生爐子，說是回暖，這個爐子不想讓它熄滅，還想暖和，不能把煙囪拔了，只能弄個小口，上面蓋個蓋，就是這么個形式，你自己先溫和著，也不能讓你滅了，煙囪先不給你拔，慢慢溫和著，慢慢發展。龍總也說了，房地產行業長期健康的發展還是沒有問題的，是買房最好的時機，尤其是今年年底，開發商的利潤和泡沫被擠得差不多了。股市暫時還是不要進入，有閑錢倒是可以，在中國來說，我覺得還是盡力買房吧，能存房就存房，能存黃金就存黃金，家里有倉庫的就存糧食，都比存銀行強,這個錢是在不停的縮水，你睡覺的時候都在縮水。

　　[編輯: 鹿璐]

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