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編者按：歲末年初，一組組數字再一次牽動地產人的神經，又到了總結和盤點之時，過去的一年，青島樓市發生了怎樣的變化？哪些事情留給你深刻的印象？1月16日，由半島網主辦、青島房地產經理人俱樂部協辦的2013年首屆地產沙龍圓滿舉辦，青島房地產經理人俱樂部秘書長馮顯泉、常務副秘書長龍江、青島合建行房地產營銷有限公司總經理吳云海、副總經理郝小梅，青島海泉置業營銷總監孟照倫，
青島高策房地產有限公司業務中心總監
單良，華新園置業營銷總監李曉峰，巴黎壹號營銷總監崔銀杰等眾多地產精英共話新年樓市，探尋樓市可能。
2012年青島發生了一件大事，就是行政區劃的調整。青島的格局有人分析說將由此改變，青島也將進入一個新的時代，對于房地產的影響，各界的反響也是不一樣的，其中有喜悅的表情，也有擔憂的聲音，我們作為
西海岸大提速時代的親歷者，你怎么看？膠南黃島合并將會對青島樓市帶來哪些變革？當地的樓盤將面臨怎樣的挑戰和考驗？如何應對？西海岸樓市在新的一年會有哪些可能的發展方向？會不會限購？12年西海岸高端項目多數賣得不好，13年又會上很多高端項目，這些項目以別墅居多，這將如何看待？ 現在越來越多的開發商喜歡在西海岸建高端的別墅類的項目，像龍湖、萬科進入西海岸，未來黃島區是以高端為主，還是以剛需類的居住需求為主？青島高策房地產經紀有限公司業務中心總監單良作為青島地產圈資深從業專家，對此進行了詳細解讀。
青島高策房地產經紀有限公司業務中心總監單良
行政區劃調整意在整合 我覺得在開發區待的時間比較長，行政區的合并來講的話，我覺得最終是兩個字“整合”。目前來講的話，其實開發區，原來說黃島也好，膠南也好，兩個區各有特點，也各有自己的一些不足之處，給發展帶來了一些限制。我從2001年去一直到我走，合并是一直有這個傳聞和想法的。開發區它相對于膠南城市化進程比較快，而且發展得相對比較好，它擴展的可能性就比較小。膠南的好處是有很好的資源，包括現在目前來講的話就是董家口港口的發展，它的發展相對來講還是有一些點的，但是由于整體規劃發展上比較慢，所以整體進程也是比較慢的，不管是地產也好，整個城市的發展也好，相對開發區來講是比較零亂的，層次也是比較低的。
所以這次合并，中心是合并在靈山衛，也是有一定原因的。在很多年以前，當時膠南政府和開發區政府對于靈山衛有一定的溝通，市政府也出面溝通過，在房地產業內都流傳過，為什么呢？當時說靈山衛是兩不管地界，離膠南比較遠，膠南又不愿意管它，但是膠南又不愿意放它，開發區想要，膠南又不給它。靈山衛在開發區中心和膠南中心的中間，結合靈山衛基本現有的自然基礎，包括一些自然資源，因為靈山衛附近的海資源，海岸線是比較長的，所以說是這樣發展的。
但是從整合來講的話，我覺得這樣整合有幾個好處，一個是產業的整合。大家都知道，包括膠南，包括開發區，現在有非常多的產業是比較雷同的，比如大家都是利用海洋，比如說一些旅游資源的整合。大家都知道近幾年開發區的規劃，前期開發區和膠南沒有合并在一起，各自規劃各自的，所以出現了一些規劃不合理的地方，比如說在局部區域規劃好幾個緊挨著個五星級酒店，如果說我們這次整合了以后，我覺得對于這種整體的規劃是有利的，包括我們海洋養殖業也存在這個情況，沒有一個有效的整合，都會有非常大的問題，所以說產業的這種結合是非常多。
第二是對于我們房地產行業來講，大家注意看，從開發區來看非常明顯，開發區沒有大項目，為什么呢？開發區的土地是非常有限的，但是開發區的政府是在青島市幾個區內最會經營的，就是經營自己區內產業的，每次出讓的土地它會固定一定的規模。比如2001年我去的時候，唐島灣地塊是政府填出來的，它當時有一句話就是那個區的CBD，它沒有盲目的很快的去賣地，基本成熟一塊賣一小塊，所以開發區的政府一直在所有的區域里頭，第一招商是最好的，第二賣地是賣得最好的，整體的招商水平是17家，但是沒有大地塊，全是小地塊，賣得都非常好，價格都非常高。如果說這兩個區域合并了以后，對于房地產的發展，一些產業資源整合以后，對于政府整個西海岸的人流、物流都會有非常大的提高。去年存銷比最大的是什么呢？西海岸，因為西海岸外來投資占的比較高，通過這種產業的整合來講，對它的人流、物流的帶動會非常大。
隨著我們一些這種區域的合并來講，一些大的公司逐步進入開發區，他們對區域的帶動性是顯而易見的。比如比較早的是卓越，卓越對整個區域的帶動性是比較大的。尤其對膠南來講的話，膠南那塊區域也非常缺大的項目，如果合并了以后，城市化有一定提高的話，有一定的依托，開發區有很多的配套設施，這次合并了以后，對膠南是一個支撐的話，有很多的土地。將來我們會看到膠南西海岸會有比較大的項目展現出來，而且很多的開發公司是有這個膽去做這個的，并且它有基礎設施的配套。
我覺得隨著這些的整合，將來西海岸房地產市場的發展應該是越來越迅猛，就是改變今年包括前幾年的主要力量從一開始的60%到現在的30%、40%依靠外來的投資的支持，對它銷售量會有一個帶動，質的轉變是什么呢？慢慢慢慢的會帶動非常多的行業、非常多的人能留在開發區，常住開發區，然后它的剛需會慢慢擴大，未來幾年我們會看到整個西海岸它整個的需求量，會真正的向長期發展。我想將來西海岸房地產發展來講的話，將會和我們青島市內四區是一樣的，是比較健康的，而且購買力是長期的、持續的。包括我們年底膠南的翹尾行情，一個可能是限購，另外一方面來講的話，膠南城市化的區還是很大的，那部分人的需求還是一部分。隨著西海岸整個行政區的建立，膠南城市化的進程會加快，它的需求會進一步放大。因為現在來講的話，還是沒有完全被釋放出來。
高端產品依賴資源 別墅類的高端產品也分好幾類，我個人感覺現在目前在西海岸這個區域來講的話，還是依賴于地段和資源，依賴資源去做一些產品。剛才您舉的例子，很多公司做的產品，為什么現在銷售不是很理想？因為他們依賴資源還不是很好。比如在青島五四廣場蓋個茅草屋也很有市場？再就是良好的自然資源也很重要，外地的消費量，尤其是中高端產品的外地消費量占到50%的前提下，更多的還是海資源。現在如果做一些別墅類的產品，目前我個人建議就是在這種區域不是很完善的情況下，還是要謹慎，剛才主持人前面提到的兩個項目的別墅產品，目前來說不是非常好。
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