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編者按：歲末年初，一組組數(shù)字再一次牽動地產(chǎn)人的神經(jīng)，又到了總結(jié)和盤點之時，過去的一年，青島樓市發(fā)生了怎樣的變化？哪些事情留給你深刻的印象？1月16日，由半島網(wǎng)主辦、青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部協(xié)辦的2013年首屆地產(chǎn)沙龍圓滿舉辦，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長馮顯泉、常務(wù)副秘書長龍江、青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理吳云海、副總經(jīng)理郝小梅，青島海泉置業(yè)營銷總監(jiān)孟照倫，
青島高策房地產(chǎn)有限公司業(yè)務(wù)中心總監(jiān)
單良，華新園置業(yè)營銷總監(jiān)李曉峰，巴黎壹號營銷總監(jiān)崔銀杰等眾多地產(chǎn)精英共話新年樓市，探尋樓市可能。
2012年青島發(fā)生了一件大事，就是行政區(qū)劃的調(diào)整。青島的格局有人分析說將由此改變，青島也將進(jìn)入一個新的時代，對于房地產(chǎn)的影響，各界的反響也是不一樣的，其中有喜悅的表情，也有擔(dān)憂的聲音，我們作為
西海岸大提速時代的親歷者，你怎么看？膠南黃島合并將會對青島樓市帶來哪些變革？當(dāng)?shù)氐臉潜P將面臨怎樣的挑戰(zhàn)和考驗？如何應(yīng)對？西海岸樓市在新的一年會有哪些可能的發(fā)展方向？會不會限購？12年西海岸高端項目多數(shù)賣得不好，13年又會上很多高端項目，這些項目以別墅居多，這將如何看待？ 現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商喜歡在西海岸建高端的別墅類的項目，像龍湖、萬科進(jìn)入西海岸，未來黃島區(qū)是以高端為主，還是以剛需類的居住需求為主？青島高策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)中心總監(jiān)單良作為青島地產(chǎn)圈資深從業(yè)專家，對此進(jìn)行了詳細(xì)解讀。
青島高策房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司業(yè)務(wù)中心總監(jiān)單良
行政區(qū)劃調(diào)整意在整合 我覺得在開發(fā)區(qū)待的時間比較長，行政區(qū)的合并來講的話，我覺得最終是兩個字“整合”。目前來講的話，其實開發(fā)區(qū)，原來說黃島也好，膠南也好，兩個區(qū)各有特點，也各有自己的一些不足之處，給發(fā)展帶來了一些限制。我從2001年去一直到我走，合并是一直有這個傳聞和想法的。開發(fā)區(qū)它相對于膠南城市化進(jìn)程比較快，而且發(fā)展得相對比較好，它擴(kuò)展的可能性就比較小。膠南的好處是有很好的資源，包括現(xiàn)在目前來講的話就是董家口港口的發(fā)展，它的發(fā)展相對來講還是有一些點的，但是由于整體規(guī)劃發(fā)展上比較慢，所以整體進(jìn)程也是比較慢的，不管是地產(chǎn)也好，整個城市的發(fā)展也好，相對開發(fā)區(qū)來講是比較零亂的，層次也是比較低的。
所以這次合并，中心是合并在靈山衛(wèi)，也是有一定原因的。在很多年以前，當(dāng)時膠南政府和開發(fā)區(qū)政府對于靈山衛(wèi)有一定的溝通，市政府也出面溝通過，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)都流傳過，為什么呢？當(dāng)時說靈山衛(wèi)是兩不管地界，離膠南比較遠(yuǎn)，膠南又不愿意管它，但是膠南又不愿意放它，開發(fā)區(qū)想要，膠南又不給它。靈山衛(wèi)在開發(fā)區(qū)中心和膠南中心的中間，結(jié)合靈山衛(wèi)基本現(xiàn)有的自然基礎(chǔ)，包括一些自然資源，因為靈山衛(wèi)附近的海資源，海岸線是比較長的，所以說是這樣發(fā)展的。
但是從整合來講的話，我覺得這樣整合有幾個好處，一個是產(chǎn)業(yè)的整合。大家都知道，包括膠南，包括開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在有非常多的產(chǎn)業(yè)是比較雷同的，比如大家都是利用海洋，比如說一些旅游資源的整合。大家都知道近幾年開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，前期開發(fā)區(qū)和膠南沒有合并在一起，各自規(guī)劃各自的，所以出現(xiàn)了一些規(guī)劃不合理的地方，比如說在局部區(qū)域規(guī)劃好幾個緊挨著個五星級酒店，如果說我們這次整合了以后，我覺得對于這種整體的規(guī)劃是有利的，包括我們海洋養(yǎng)殖業(yè)也存在這個情況，沒有一個有效的整合，都會有非常大的問題，所以說產(chǎn)業(yè)的這種結(jié)合是非常多。
第二是對于我們房地產(chǎn)行業(yè)來講，大家注意看，從開發(fā)區(qū)來看非常明顯，開發(fā)區(qū)沒有大項目，為什么呢？開發(fā)區(qū)的土地是非常有限的，但是開發(fā)區(qū)的政府是在青島市幾個區(qū)內(nèi)最會經(jīng)營的，就是經(jīng)營自己區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的，每次出讓的土地它會固定一定的規(guī)模。比如2001年我去的時候，唐島灣地塊是政府填出來的，它當(dāng)時有一句話就是那個區(qū)的CBD，它沒有盲目的很快的去賣地，基本成熟一塊賣一小塊，所以開發(fā)區(qū)的政府一直在所有的區(qū)域里頭，第一招商是最好的，第二賣地是賣得最好的，整體的招商水平是17家，但是沒有大地塊，全是小地塊，賣得都非常好，價格都非常高。如果說這兩個區(qū)域合并了以后，對于房地產(chǎn)的發(fā)展，一些產(chǎn)業(yè)資源整合以后，對于政府整個西海岸的人流、物流都會有非常大的提高。去年存銷比最大的是什么呢？西海岸，因為西海岸外來投資占的比較高，通過這種產(chǎn)業(yè)的整合來講，對它的人流、物流的帶動會非常大。
隨著我們一些這種區(qū)域的合并來講，一些大的公司逐步進(jìn)入開發(fā)區(qū)，他們對區(qū)域的帶動性是顯而易見的。比如比較早的是卓越，卓越對整個區(qū)域的帶動性是比較大的。尤其對膠南來講的話，膠南那塊區(qū)域也非常缺大的項目，如果合并了以后，城市化有一定提高的話，有一定的依托，開發(fā)區(qū)有很多的配套設(shè)施，這次合并了以后，對膠南是一個支撐的話，有很多的土地。將來我們會看到膠南西海岸會有比較大的項目展現(xiàn)出來，而且很多的開發(fā)公司是有這個膽去做這個的，并且它有基礎(chǔ)設(shè)施的配套。
我覺得隨著這些的整合，將來西海岸房地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)該是越來越迅猛，就是改變今年包括前幾年的主要力量從一開始的60%到現(xiàn)在的30%、40%依靠外來的投資的支持，對它銷售量會有一個帶動，質(zhì)的轉(zhuǎn)變是什么呢？慢慢慢慢的會帶動非常多的行業(yè)、非常多的人能留在開發(fā)區(qū)，常住開發(fā)區(qū)，然后它的剛需會慢慢擴(kuò)大，未來幾年我們會看到整個西海岸它整個的需求量，會真正的向長期發(fā)展。我想將來西海岸房地產(chǎn)發(fā)展來講的話，將會和我們青島市內(nèi)四區(qū)是一樣的，是比較健康的，而且購買力是長期的、持續(xù)的。包括我們年底膠南的翹尾行情，一個可能是限購，另外一方面來講的話，膠南城市化的區(qū)還是很大的，那部分人的需求還是一部分。隨著西海岸整個行政區(qū)的建立，膠南城市化的進(jìn)程會加快，它的需求會進(jìn)一步放大。因為現(xiàn)在來講的話，還是沒有完全被釋放出來。
高端產(chǎn)品依賴資源 別墅類的高端產(chǎn)品也分好幾類，我個人感覺現(xiàn)在目前在西海岸這個區(qū)域來講的話，還是依賴于地段和資源，依賴資源去做一些產(chǎn)品。剛才您舉的例子，很多公司做的產(chǎn)品，為什么現(xiàn)在銷售不是很理想？因為他們依賴資源還不是很好。比如在青島五四廣場蓋個茅草屋也很有市場？再就是良好的自然資源也很重要，外地的消費量，尤其是中高端產(chǎn)品的外地消費量占到50%的前提下，更多的還是海資源。現(xiàn)在如果做一些別墅類的產(chǎn)品，目前我個人建議就是在這種區(qū)域不是很完善的情況下，還是要謹(jǐn)慎，剛才主持人前面提到的兩個項目的別墅產(chǎn)品，目前來說不是非常好。
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