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編者按：歲末年初，一組組數字再一次牽動地產人的神經，又到了總結和盤點之時，過去的一年，青島樓市發生了怎樣的變化？哪些事情留給你深刻的印象？1月16日，由半島網主辦、青島房地產經理人俱樂部協辦的2013年首屆地產沙龍圓滿舉辦，青島房地產經理人俱樂部秘書長馮顯泉、常務副秘書長龍江、青島合建行房地產營銷有限公司總經理吳云海、副總經理郝小梅，
青島海泉置業營銷總監
孟照倫，青島高策房地產有限公司業務中心總監單良，華新園置業營銷總監李曉峰，巴黎壹號營銷總監崔銀杰等眾多地產精英共話新年樓市，探尋樓市可能。
2012土地市場有一定逆轉的現象，熱度也傳導到了新房的市場，去年的成交量和成交價格是先抑后揚，我們看一下去年的成交數字，去年青島市新房成交量是10多萬套，面積超過了1000萬平米，新建住宅成交量是94764套，成交面積是932萬平米，今年新建住宅的成交量同比上漲達8.4%。這個數字應該是挺高的一個數字了，與此同時一些房地產開發商也開始提價，如果說上半年主要是以價換量的話，下半年特別是年底應該是量價齊漲了。青島海泉置業營銷總監孟照倫，作為擁有多年項目營銷經驗的專家，對此進行了詳細解讀。
青島海泉置業營銷總監孟照倫
流拍有故事 地王靠市場 每個項目都有每個項目的故事。流拍也好，地王也好，各有各的故事。流拍也有流拍的故事，宏觀的關系只能看一年的總量，而不能單看走勢。作為政府部門流拍的話，設計的條件過于苛刻，流拍來說無所謂，再一個就是說一些大的一線品牌開發商來說，他對后期市場判斷來說，他獲取政府的資源來說，他對后期的市場和經營這方面看得更深遠一些。所以他判斷的非常準確。所以流拍它是個案，地王是市場信息。下半年來說，地王也不是說很明顯，因為目前樓市調控還在繼續，同時房地產市場也在慢慢的成熟。
現在大家各個項目紛紛打折，各家的情況都是不同的，A項目能打折降價，但是B項目不動，為什么不動？A項目可能拿地價格比較低，它能降下來，但是B項目資金還可以，它想熬過去。從2012年市場政府的限購限貸，對于開發商也好，對于購房者也好，經過這兩年時間的磨合，大家都看到了，這個市場雖然被政策打壓，購房者分為剛性需求、改善性需求和投資性需求，剛性需求是結婚要買房子，剛需項目來說李滄也好，開發區也好，它存在外來戶口的遷移，城市的遷移，這種情況都存在，唯獨對投資市場有一定的影響。
買房多咨詢 投資要謹慎 很多人買房子都會不約而同的問自己的親朋好友，都會問這個項目怎么樣，實際上作為我來說，我認識很多同學買房基本都會找到我，他們認為我是行業的專家，朋友、同學買房子都會問我這個項目怎么樣，大體上看土地成本、建安成本，看消費周期多長，我大概估算出這個項目的大體情況，我覺得這個促銷活動降價差不多了，不是搞噱頭。
其實我們作為業內來說，對這些事情看得更清楚。所以我給他們推薦的項目都買對了，沒有買了以后然后降價降了很多的情況，都是看漲的項目。對于購房者也好，購房是他一輩子的大事，他對房地產的觀念和房地產行業的學習也非常清楚，特別是對于改善性需求，他的年齡到了，年齡大部分在35歲左右，他信息獲取的途徑和渠道，他在做一生中比較重大的事件，他會考慮得很周到，他會找到自己身邊的人，幫我參考一下這個項目怎么樣，我作為投資理財也好，作為養老也好，這個項目適不適合。
作為營銷，我負責這個項目的營銷工作，我對這個項目的銷售部經理也好，銷售部顧問也好，我在這些項目的銷售過程中，特別是比較中高檔的項目來說，我在銷售方面來說，不要做吹噓和自我吹捧。小姑娘也好、小伙子也好再怎么精明，對置業顧問來說，后期的銷售工作慢慢變成客服，這種客服就是對我們項目進行非常詳細的介紹，包括項目優劣勢和周邊的項目怎么樣，我們的項目有什么特點。作為購房者也好，對我們項目的認識、了解之后會有一定的反饋，通過其他的渠道進行比較，產生自己的一個想法。
2013穩字當頭 做好自己的產品 對于我們來說，這種市場的大宏觀條件，剛才說了明年的市場大家都過了這個坎，大家既然挺過來的話，大風浪已經挺過來了，對市場的忍耐力會越來越強。作為老百姓，沒有其他的投資渠道。我上高中的時候房地產就是國民經濟的重要支柱，目前來看它還是國民經濟的一個重要環節。房地產調控只是讓它更健康的發展，要讓每個企業，政府作為一個城市經營者怎么做。
政府目前的房地產調控更多可以看做是父母對孩子的一種說教，所以我覺得后面市場的路還是比較正的，我覺得通過這種限購也好，限貸也好，不管這種泡沫擠壓成了什么，變成大量的存量房，這種存量房大部分在近郊，還不是遠郊。城市土地現在也是集約化發展，開發商也集約化發展，這種資源慢慢的去集中，拿地拍地動不動就千畝。
所以說基本上來說，對于我們業內來說，根據我們的項目，我們就老老實實地做好，我們做內部市場調查都是虛的，對他們來說就是投資。所以我們這個產品買得合適，單品的設計沒有大的錯誤，后期項目的周期作為中高檔項目，它的周期可能更長。我覺得有些產品找這種差異化，找這種附加值，你給我拿的東西不一定是最先進的，有些一線品牌的話，在自己的研發部做研發，他可能是產品的創造者和引領者，作為地方品牌的產品沒有這么大的力量。隨著這幾年市場的壓力，我覺得做房地產的企業從營銷走，退居二線，你把資金的融資也好，資金的分配也好，把這個做好了。
我覺得明年的市場穩是最主要的，剛才馮總說了，這是政府需要的，無論是金融還是其他各方面的要求，穩中有漲。這都是政府性的。對于半島網的讀者來說，我覺得一句話，你有購房需求的話，明年一定要買，不要聽我們的。只要你有需求，你要結婚買房的，結婚必須要有一套房子，那你就買。我們周邊這種需求還是有的，身邊人很多人有了錢都害怕，到底放在哪個地方，有錢干什么？有人說買黃金，那是一個期貨的東西，老百姓不可能去炒。糧食也好，房子也好，它是實物，它還有殘值，不管怎么樣，它跌不了太多。股市健康的話，投融資渠道健康的話，那時候投資需求可能會弱一些，但是現在還達不到。
[編輯: 劉寶中]
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