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編者按：歲末年初，一組組數字再一次牽動地產人的神經，又到了總結和盤點之時，過去的一年，青島樓市發生了怎樣的變化？哪些事情留給你深刻的印象？1月16日，由半島網主辦、青島房地產經理人俱樂部協辦的2013年首屆地產沙龍圓滿舉辦，青島房地產經理人俱樂部秘書長
馮顯泉、常務副秘書長龍江、青島合建行房地產營銷有限公司總經理吳云海、副總經理郝小梅，青島海泉置業營銷總監孟照倫，青島高策房地產有限公司業務中心總監單良，華新園置業營銷總監李曉峰，巴黎壹號營銷總監崔銀杰等眾多地產精英共話新年樓市，探尋樓市可能。
我們回望過去的一年，展望新的一年，共同探討2013年青島樓市的種種可能。那么過去的一年，青島樓市發生了怎么樣的變化？哪些事情留給了你什么印象？在2013年青島的房價會不會暴漲？又是什么在推漲青島的房價？青島房地產經理人俱樂部秘書長、青島市生產力學會常務副秘書長馮顯泉，作為青島地產圈資深的評論人士和觀察人士，對此進行了解讀。
青島房地產經理人俱樂部秘書長、青島市生產力學會常務副秘書長馮顯泉
2012史上最嚴厲調控 開發商以價換量 說起2012年，大家不能不說到史上最嚴厲的調控，到了2011年年底，大家心里在猜測，調控是不是繼續？限購限貸限價，這些政策還執不執行？結果信息告訴大家調控持續，所以2012年，一下子讓大家的這種神經又緊張起來，堅持了一年的調控繼續。很顯然，限購將最有能力購房的人擋住了，有資格買房的人恰巧又是相對收入比較低的剛需或者是改善性剛需，他們恰巧沒有這種能力。所以限貸在某種意義上對他們也是一種限制。到2012年上半年的時候，整個地產行業，大家的情緒都是比較低落的，因為怎么面對持續嚴厲調控的這種局面？“無奈”是去年上半年大家說的比較多的一個詞，對這種市場很無奈，到底怎么辦。隨著壓力的不斷增大，有些企業，包括一線品牌在內，轉讓股權和項目的現象不斷出現，包括一線品牌綠城在內，沒辦法，只能采取這種自救方式。在青島，也開始出現這種情況了，包括嘉凱城轉讓股權，包括海上嘉年華，以及后來轉讓股權的公司，當然這些都是很低調的，有些被媒體報道了，有些沒有報道。可見整個市場的壓力是非常非常之大。
所以這個現象也充分暴露了房地產企業這個行業資金鏈比較緊的一種狀況。當然到后來，隨著壓力不斷增長，存量不斷增加，后來逐漸試探性的由小尺度的優惠，到后來低價開盤，以至于后來大尺度、大幅度的降價，特別是中海紫御觀邸，每套直降百萬，像一個炸彈一樣，在青島乃至全國都是一個比較著名的案例，一下子拉開了降價的大幕，由開始的遮遮掩掩，到后來實在無奈，這種存量上的壓力之下，不得已采取的以價換量的方式。特別是這些標桿企業，這些一線品牌的帶頭作用，以價換量的影響力是非常非常大的。包括萬科、中海、龍湖、保利等等，嘉凱城、中鐵、綠城等這些一線品牌，紛紛采取了這種以價換量的策略，應該說他們占到了市場先機，乃至于后來跟進的這些品牌，你如果再同樣的降價尺度的話，對不起，作用就小了很多。包括從城陽、李村其他品牌跟進降價，包括靠近龍湖的一個項目，這些就沒辦法，包括李滄，存量方比較大的，沒辦法的辦法，所以這種以價換量應當說還是比較殘酷的。
隨著這種降價，2012年特別是一線品牌達到效果了，一線城市比較明顯，這種成交量帶動了市場的回暖。當然青島這個城市又出現了歷史這種現象——“慢冷慢熱”，熱得比較慢，北京、上海、廣州已經量價齊升了，青島還是在以價換量，直到目前為止，基本上總體上還是以價換量占主體趨勢。
雖然2012年年底，青島市的交易量還是在大幅攀升，包括有些月份創造了歷史上的高點，但是價格總體上是低的，包括有些項目在悄悄回調價格，減少優惠幅度。但是一個利好是預期有明顯改善，購房者不再盲目等待，在急著出手，包括最近一段時間，特別是近兩個月，有不少購房者，包括咨詢我的很多，直接下單的也很多，就是說我已經看好某個樓盤了，你能不能幫忙找一找，這種現象逐漸多了，購房者這段時間開始下手了，比較明顯，他們的預期已經改變了，不像前幾個月那樣等著價格繼續下降，他們已經等不及了，怕價格往上拉。
但是有幾個現象不容忽視。我們反過頭來再看一看去年，至少有幾個現象。（1）近年來樓市去化量這些房子大部分以剛需為主，總量以中小戶型、中低價為主，而大戶型、高價位的投資類高端住宅去化率趨緩。（2）在一二線城市，特別是限購區域，投資需求被明顯壓抑，特別是投機被明顯給遏制住了。這是第二個現象。（3）青島的存量房仍然在歷史高位，不像北京、上海、廣州幾個一線城市，到目前為止僅僅按照目前的市場消化量，只有半年左右、六七個月的存量房，青島的存量房還是比較多，消化的壓力還是比較大。（4）應該說，樓市已經見底，同時需求仍然旺盛。這是目前的幾個樓市現象。
2013房地產調控繼續 穩字當頭 那么對未來的這種判斷，2013年會是什么現象呢？那就是說依據以前歷史的情況來看的話，我覺得可能有以下幾個特點：
第一，我感覺大的政治經濟環境趨穩，大環境趨穩是我的第一個看法。而作為房地產這個行業，一般俗稱為經濟的晴雨表，應該說房地產和經濟大勢是相對比較吻合，那就是說房地產這個行業我想總體上也會趨穩，是它的主格調，這是第一個看法。
第二，堅持調控不放松大背景不會變，但是不排除年內會出臺一些微調。我想給大家談上幾個重要信息，一個是去年12月25號國家住建部姜部長在全國城鄉建設工作會議上明確表示，明年要繼續堅定不移地搞好房地產市場調控，首先要繼續貫徹落實好既有的調控政策，凡是放松調控致使房價過快上漲的城市，我們將繼續采取措施并會同監察部對其進行約談直至問責。再有一個信息，日前，國土資源部徐部長在全國國土資源工作會議上透露，2013年將加強和改善土地宏觀調控，堅持控總量、穩增量、擠存量、放流量，堅持房地產用地調控政策不動搖。中國銀監會1月14號召開了2013年全國銀行業監管工作會議，強調守住不發生系統性和區域性風險底線是首要任務，嚴防信用違約風險，嚴控表外業務關聯風險，嚴防外部風險傳染。
我就在想，包括改善性剛需下一步會否做出一定的微調呢？在政策上，再比如房產稅的改革試點范圍會不會擴大呢？假如說有所微調的還有哪些呢？所以說我想堅持調控不放松的這種大背景不變的情況下，我想年內估計肯定會根據市場反應，根據總體情況，包括根據經濟的總體情況，不同的中央主管部門可能會做出一些反應，使整個市場變得相對穩定發展。這是第二個。
第三，市場仍將“穩”字當頭。盡管某些一線城市的樓市可能面臨一定的供需矛盾，比如北京、上海、廣州這些一線城市，但是鑒于貨幣信貸環境、居民購買能力，以及庫存類型壓力，樓市回暖帶來的這種價位高位運轉的可能性有限。同時還要看到，中小城市這種銷售的萎縮幅度放大，所以最近包括中央媒體報道的三四線城市樓市現狀，包括江蘇的某個城市說是鬼城（但是我覺得說得有點大）。包括樓市的總量，從這些方面來看，仍然處于穩定的范圍。就是不能光看幾個一線城市，更多的要看二線、三線、四線這些城市的總量，從總量整個供需矛盾上來看。所以說樓市仍然以穩市場、穩價格為基調。在趨穩的大基調之下，我想青島的房價也將可能是總體平穩略有升幅的格局。這是我個人的看法。
第四，標桿房企的市場份額會進一步放大。從去年一年已經明顯看出來了，不僅從全國市場，包括青島的市場，已經看出來了。前十位的房企，你看本土企業的占比。所以這些一線品牌，它們的這種能量進一步放大，他們的占比進一步放大，強者恒強在這一輪顯現得更加明顯。這是第四個，標桿房企業的市場份額進一步放大。
第五，對中小房企而言，市場空間將進一步被擠壓。這一輪調控從最近的兩年多的時間，看得比較明顯，無論是拿地，無論是在操盤，無論是你流量資金上，無論是你對市場的反應程度上，中小企業和一線品牌比較起來，和標桿企業比較起來，差距會非常非常明顯，不排除有些房企將逐漸地淡出房地產市場。沒辦法，做不下去，沒有項目怎么辦？你有項目操作不好怎么辦？你資金鏈緊張無法繼續堅持下去怎么辦？只能是無奈退局。
第六，大盤的競爭優勢凸顯。如果說前面說從房企的角度，那我們從樓盤各盤來看，因為大盤它的諸多優勢，造成了它的市場表現優勢突出顯現出來。它的性價比，它的品質好，它的性價比相對比較高，它對市場的影響能力大，這些口碑好、品質好、性價比相對比較高的這些大樓盤，很顯然占有市場先機。
第七，從買房者的角度來看，隨著2012年的調控，隨著市場化的程度越來越好，隨著這些購房者在市場中起起伏伏的磨練，隨著他對市場了解情況越來越多，對開發企業的認識，對樓盤的認識越來越多，他們的掌控能力越強。他們的見識在增長，他們對市場的看法相對理性，跟風也不像以前那么厲害。還有一點，現在很多購房者比較聰明的是，有些通過一些關系，找到了解行情的人和了解市場的人，熟悉情況的人，然后咨詢咨詢。所以我們這些人士在市場中扮演的這種角色就很明顯，如果哪個品牌印象比較好的話，你可能就得分，印象不好的話，從你這就會流失掉了。像我和龍江、吳云海，包括單良，認識的人非常非常多，包括各方面的人士。假如說是在我心目當中信譽不好的、口碑不好的，我認為性價比不行的，我就給它篩選掉了，就建議他們去看看哪幾個樓盤，我再給你篩選篩選，所以這種建議的引導性非常非常強。購房者變得非常精明，品牌效應和口碑傳播的效應是明顯的。
[編輯: 劉寶中]
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