?　　■背景探究

　　樓市沒有看起來那么美

　　其實所有的人都不愿意承認，但是樓市真的沒有看起來那么美好。

　　在2009年樓市最大的一個怪現狀就是“一邊是商品住宅的熱銷，另一邊卻是退房事件頻發”。杭州出現的1.17億元退房大單更是讓人咂舌——整整一個春天的繁榮景象難道都是開發商自己炮制出來的虛假嗎？

　　SOHO中國董事長潘石屹在接受媒體采訪時表示，房地產企業的資金鏈條在去年年底是最緊張的時刻，開發商有許多貸款到了年關得付清，但好在這時候銀行開始實行寬松的貨幣政策，對這部分貸款都已經做了延期。因此，包括他在內的許多地產業人士的看法是，目前開發商剛走出“最黑暗時期”，至于房地產行業何時復蘇，最主要還是看整個宏觀經濟的走勢。

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　　資本金真的治本？

　　在這之前我們先來了解一下資本金的歷史——

　　—從1996年開始，我國試行資本金制度，規定投資項目必須首先落實資本金才能進行建設，房地產開發項目資本金比例為20%及以上。

　　1998年，國務院重申：房地產開發項目資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

　　鑒于近年房地產開發投資增幅過高，國務院2004年4月將房地產開發固定資產投資項目(不包含經濟適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。

　　2004年9月，銀監會頒布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，規定“商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%?！贝撕螅康禺a開發項目資本金比例一直執行35%的標準。

　　2006年8月，隨著樓市持續高溫，銀監會再次重申銀行不得向項目資本金比例低于35%、不得向四證不全的房地產開發企業發放貸款。

　　2009年5月，國務院發出公告，將資本金比例再一次調至20%，重回13年前。

　　那么資本金比例真的有那么神奇的本領，可以帶領開發商致富，也帶領購房者安居嗎？事情也許并沒有那么容易，資本金比例的調整有著良好的意愿，但天隨不隨人愿就要看市場的累積效應了。

　　《財經》高級研究員劉杉的觀點是，民間投資的熱情能否被激活還很難確定，開發商的積極性也不能單憑一紙公告就能提起來。與其說這次調整針對了樓市，不如說樓市只是沾了宏觀政策調控的一點光。市場的真正復蘇還需要開發商們拿出合格的房子與合理的價格。

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