?　　資本金比例下調 購房者擔心漲價

　　從救購房者到救開發商，從開始到現在，政策一直扮演著重要的角色 。此次推出的“資本金新政 ”到底會讓市場往哪個方向前行呢？這把懸著的雙刃劍又將帶給我們多少期待和困惑呢？ 本專題撰稿/本報記者秦戈

　　■概念解讀

　　運作5億元樓盤自有資金減7500萬元

　　資本金比例并不是房地產行業的專有名詞，本次政策也不是只針對房地產市場而制定的。從國務院發布的公告來看，整個政策調整涉及到了11個行業，房地產行業名列其中，而且是此次調整受惠最大的項目之一。

　　在最近兩個月里，經濟界討論最多的就是中央何時會出臺新一輪的消費投資刺激計劃，而樓市從業者更關心這新一輪的計劃中能否包含房地產。雖然樓市在春夏兩季已經表現出了很強的復蘇能力，但是更多的人認為樓市還沒有完全從 2008年的“冰河時期”溫暖過來 。而當5月27日公布的政策調整中出現了房地產行業，并且給予了幅度較大的資本金比例下調時，人們不禁要問，這次下調意味著什么？

　　我們已經解釋過資本金比例的含義，現在用一個實際的例子來解釋，例如說，一個總投資額為5億元的中等樓盤，調整前項目開發商按照原來35%的比例需要準備1.75億元的首付資金，才能獲得向銀行申請貸款的權利；此次政策調整后，資本金比例僅為20% ，那么開發商只要準備1億元就能夠操作項目，也就說調整后房產商自有資金整整減少了7500萬元。

　　大為置業咨詢有限公司總經理魏鑒剛認為，中央此次出臺的這一政策可以算得上是雪中送炭，對開發商來說是一個大好事，尤其是對于中小型房地產企業和資金鏈已經崩得很緊的房地產企業來說，此次調整是一個得以喘息的契機。

　　市場分析Ⅰ·價格走勢——

　　向左走or向右走

　　資本金比例一調整，開發商看到的是資金壓力的減小，而購房者首先想到的卻是房價問題。大多數購房者想到房地產企業在資金壓力減小后，不再過缺錢的日子，那么他們會降低優惠幅度甚至上調房價。小部分購房者認為，成本的降低會讓開發量大幅增加，使得房地產企業之間的競爭加大，從而促使房價下降。

　　無論政策怎么變，購房者最關心的還是房價不要有太大的上漲。“小陽春”就給了我們很好的啟示，其時大多數開發商都開打“讓利牌”，一時間全國興起了“降價熱”，結果是市場收到了銷售量大幅上漲的回報。這足以說明，房價還是制約買賣雙方博弈的一個重要因素。

　　其實，房地產投資項目資本金比例早在1996年就已經設定，當時的比例是20%，也就是說5月27日的調整方案一下子把資本金比例恢復到了13年前的水平上。當時，隨著房地產業的日益興盛，國家曾逐步出臺政策上調資本金比例，在2004年，資本金比例被調整到了最高的35% 。有人就預測，這次調整會讓房價飆升。結果市場用殘酷的結果證實了這一說法。但是島城知名房產人龍江告訴記者，當年的房價飆升也許有資本金比例上調的因素在里面，但是更多的是當時的房價和其他商品的價格一起跟隨大好的經濟形式一起上漲。

　　那么本次資本金比例下調，房價是會下降，還是繼續上升呢？

　　都霖美景營銷總監李斌認為，房地產項目的價格更多是由其所在區域決定的，由市場的供求關系決定的，所以價格降低的可能性不是特別大。大為置業咨詢有限公司總經理魏鑒剛告訴記者，資本金比例的降低讓房地產行業的門檻也隨之降低，從理論上來講，價格或許會有所回落，但是他同樣認為，市場規律才是決定價格升降的重要因素。在一個供大于求的市場環境下，資本金比例再高，房價也不會高到哪里去；同樣道理，在一個供小于求的市場環境下，再降低資本金比例，房價也不會被降下來。