調控重拳之下青島樓市咋走

　　調控細則出臺或化解恐慌需求

　　一方面是持續上漲的房價指數，一方面是售樓處陡增的人流，一方面是開發商發布的漲價信息，島城樓市果真將從此一發不可收拾？房價果真將如大眾猜測的那樣難以抑制？3月18日下午，針對即將出臺的地方版實施細則，記者采訪了多位地產界人士，對島城樓市的走向進行了預測 。

　　　　下月或迎市場成交低谷

　　據業內人士分析，3月份的島城樓市將會“一直熱鬧“，但這種因為對政策的擔憂帶來的成交量具有不可延續性。科威國際不動產的孫杰認為，國五條出臺以來 ，一度出現日成交量逼近千套的情況，因為多數購房者和售房者都想在新政細節敲定前把房子買下或把房子賣掉，以節省20%的稅費成本；再加上不少改善性需求擔心二套房首付比例和利率提高，剛性需求和改善性需求著急入市，導致成交量走高。

　　“等到4月份時，新房和二手房的成交量預計就會下降了，因為多數想買房的在3月份就出手了，需求被透支，必然不可持續。”孫杰說。

　　購房者著急出手，未來的市場會如何？“未來兩個月的新房價格會‘穩中有升’，即使銷量下降，開發商也不會降價銷售。”孫杰說，但反過來說，房價也不會大幅上升，因為‘新國五條’的調控作用不可小覷。

　　“現在我們這的客戶分為三種：一種是已經觀望許久但還沒有出手買房的客戶，他們很著急，想在新政落實前買好房子 ；第二種是已經簽了合同但還沒過戶的客戶，他們也非常著急，每天催著房子過戶；再一種是本來也不著急買房，一直在觀望的客戶，如今繼續觀望。”青島鏈家寶業房地產經紀有限公司經理殷天逸說。

　　多位業內人士分析，目前樓市的交易高峰是不可持續的。“等‘國五條’正式實施，各地細則出臺 ，市場將回歸理性。”陳耀華說，現在搶搭末班車的，是許多之前已經交易簽約但尚未辦理過戶的市民。

　　　　房地產市場調控將成常態

　　市民對樓市的恐慌，自3月1日開始從來沒有停止。關注的焦點，主要圍繞在“新國五條”細則中按房產差價20% 征收個稅等調控政策。

　　“但這一政策，在出臺之初，導致突擊買房恐慌，也遭到了強烈的民意反彈。”青島世聯怡高總經理陳耀華說，受此影響，財政部、住建部和國稅總局已經聯手制定差別化的征稅方案，并提交至國務院。“預計島城地方版的實施細則會在今年的3月底出臺 。”陳耀華說。

　　“盡管地方版細則仍在醞釀當中，但確定的是，房地產市場的調控將成為常態，限購政策也會持續。”樓市分析人士張百忍說，從目前的市場來看，這次“新國五條”的本意是遏制房價上漲，但市場上卻出現市民恐慌購房 、房價上漲的結果，這說明本輪調控政策恰恰起到了相反的作用。

　　“中央對房地產調控的目標是既要防止泡沫，又不能導致房價出現大幅下滑，導致房地產市場衰退 。”張百忍說，預計地方版細則出臺后，這波彌漫市場的購房恐慌會消退。而住房和城鄉建設部部長姜偉新也在3月11日表示，“新國五條”在試行一段時間后，不僅不會放松，也許還會更加嚴格，更不會如外界猜測般在試行一段時間后退出 。

　　　　兩類需求仍享寬松政策

　　多位專家分析認為，與此前島城施行的調控政策一樣，國五條仍延續著靠打壓市場需求來控制房價的思路。“這也是國五條受到質疑的主要原因。”地產經理人龍江說，限購可以在短期內冰封市場，靠打壓需求來穩定市場，但長期限購就會導致房地產企業無法回籠資金，沒辦法騰挪資金擴大開發，導致供應短缺，就不可避免地導致房價暴漲。

　　青島世聯怡高總經理陳耀華認為，國五條中既沒提“遏制房價過快上漲”，也沒提“房價合理回歸”。“這說明政策的目標是保持市場基本平穩，地方版的細則也會本著這個原則來制定 。”陳耀華說。這一觀點，也得到不少開發企業負責人的認可。

　　記者從相關部門了解到，目前地方版細則的內容尚不能公示，正在醞釀當中。“國五條中有待島城落實細化的政策主要包括地方房價控制目標 、限購限貸政策升級以及稅收細則的解釋。”陳耀華說，其中島城的限購區域將會覆蓋到全市，必然會對市場產生影響。

　　“新政中爭議最大的‘20%個稅’也亟待細化，滿5年且惟一自住房產出售免征個稅，也可能會根據住房的售價、面積和購買年限等因素來區別劃定征稅比例。”科威國際不動產的孫杰說，剛需、改善性需求仍將獲得相對寬松的政策空間。 文/記者 王愛科 實習生 張開翼 圖/孫傳浩(署名除外)

　　（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 曹海霞]