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　　如潮流輪回，市場(chǎng)總會(huì)在特定的歷史時(shí)期重現(xiàn)昨日。5月，樓市很忙，最為震撼的卻是部分樓盤甩出的低價(jià) 。城陽不少新盤起價(jià)四五千元/平方米，李滄區(qū)部分樓盤以“5”字頭起價(jià) 、“6”字頭定格的價(jià)格已響應(yīng)一片。而四方新都心有樓盤起價(jià)已降回到“7時(shí)代”……這些價(jià)格，讓我們恍如回到了2008年前后。

　　當(dāng)價(jià)格重歸老百姓的心坎時(shí)，剛需的閘門自然會(huì)自動(dòng)開啟。從5月樓市新房的成交量上，我們不難看出一真理：沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價(jià)格。新盤熱銷的背后自然與一些樓盤重走親民路線密不可分。且讓我們一一來看：城陽的天泰城、中鐵華胥美邦每平方米起價(jià)已跌破5000元；而近日剛開盤的城陽潤興·新海灣項(xiàng)目，以開盤4708元/平方米的起價(jià)，撼動(dòng)了城陽的剛需。曾經(jīng)單價(jià)近萬元的李滄區(qū)樓盤，如今也有數(shù)個(gè)項(xiàng)目降至單價(jià) 6000元左右，足足降了三成；破萬多年的四方區(qū) ，部分樓盤起價(jià)已降至7000元/平方米；膠州的青島風(fēng)景，更是讓人們看到了久違的“3”字頭的單價(jià)。

　　然而有人卻說，今年的紅5月其實(shí)是“白里透紅”，正如目前市場(chǎng)上可謂一半是海水，一半是火焰；另外，另一邊則是不斷攀升的存量房。截至目前，有“史上最嚴(yán)厲”之稱的調(diào)控政策已實(shí)施兩年多，效果有目共睹。“剛改”們也變得很淡定，開發(fā)商則變得很低姿，房?jī)r(jià)也會(huì)變得越來越理性。“剛改”們?cè)谄诖】档氖袌?chǎng)來臨，以迎接那些回暖的購房季。

　　你敢降我就敢買 低價(jià)盤重溫火爆

　　房?jī)r(jià)傳真 震撼叫價(jià)遍島城　

　　以往個(gè)別樓盤喊出低價(jià)的聲音，總有些曲“低”和寡的尷尬，而今低價(jià)已不再是開發(fā)商遮遮掩掩的秘密，幾乎每個(gè)區(qū)域都出現(xiàn)了公開叫板的、挑戰(zhàn)公眾極限聽覺的低價(jià)聲音。

　　城陽區(qū)大鱷喊出“4”字頭起價(jià)　　

　　上周末，位于城陽區(qū)的中鐵華胥美邦項(xiàng)目開盤銷售新推房源。此輪加推，項(xiàng)目公開喊出了4980元/平方米的起價(jià)，一時(shí)間，跌破五千元的單價(jià)如一枚炸彈，引來區(qū)域關(guān)注者一片喧嘩。雖然開盤當(dāng)天公布的房源中，起價(jià)房數(shù)量十分有限，但作為央企地產(chǎn)商，中鐵公然向低處標(biāo)價(jià)，充分表明了開發(fā)商不言降價(jià)的心態(tài)正發(fā)生變化。

　　中鐵華胥美邦主動(dòng)爆出低起價(jià)，是當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的必然，其緊鄰著同樣位于城陽的成熟大盤天泰城。因?yàn)樵凇?”字頭起價(jià)之前，天泰城項(xiàng)目低調(diào)推出約300套毛坯房源，均價(jià)5600元/平方米，最低起價(jià)5000元/平方米，短短十天時(shí)間便認(rèn)籌了千余組客戶。

　　兩樓盤均位于城陽區(qū)最南邊，與李滄區(qū)接壤處，是片區(qū)最早開發(fā)大型社區(qū)樓盤的地塊，自2003年開始開發(fā)，到2006年已經(jīng)形成主流生活區(qū)，約四五十萬元一套的價(jià)格雖然在當(dāng)時(shí)來說并不低，但卻吸引了一大批追求居住品質(zhì)的年輕白領(lǐng)。天泰城2010年推出新房源時(shí)，最低價(jià)格約7000元/平方米 ，而本月的特價(jià)相當(dāng)于每平方米降了2000元，重新回到了多年前的市場(chǎng)水平。而位于城陽區(qū)上馬鎮(zhèn)的潤興·新海灣項(xiàng)目，5月26日開盤則打出了4708元/平方米的低起價(jià)。

　　李滄區(qū)多盤定格“6”時(shí)代　

　　李滄區(qū)自去年下半年開始，已有不少樓盤公開叫出“抄底島城”的口號(hào)，降價(jià)促銷已經(jīng)是李滄這個(gè)全市供應(yīng)量最集中的片區(qū)不可多選的跑量方式，開發(fā)商們自然也不再矜持。在一輪又一輪的低價(jià)潮的連續(xù)沖刷下，區(qū)域以“5”字頭起價(jià)、“6”字頭定格的價(jià)格水平已響應(yīng)一片 。

　　自去年年底，位于李滄區(qū)中部的芳馨園叫出 5880元/平方米起價(jià)，刷新了李滄區(qū)價(jià)格底線。今年5月，位于同片區(qū)的項(xiàng)目潤發(fā)湖畔雅居二期，兩棟高層共推出約580套房源，跟隨低價(jià)策略，以“最低首付6萬元”的震撼價(jià)再次刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄，按照其最小戶型不足40平方米來計(jì)算，起價(jià)僅為5600元/平方米，均價(jià)約6000元/平方米。

　　實(shí)際上自2008年起，李滄區(qū)板塊的價(jià)格一直是島城最不穩(wěn)定的，瘋漲期時(shí)一年內(nèi)每平方米可以上漲兩千元，大落時(shí)亦可從八九千元的單價(jià)降至6000多元。這個(gè)在2008年以前并不被看好的地塊，沒有人能想到在2008年這里房?jī)r(jià)已經(jīng)向6000元/平方米邁進(jìn)，成為李滄區(qū)房?jī)r(jià)標(biāo)桿，而2009年還沒結(jié)束，東李一帶的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米 。沉浮交替 ，經(jīng)過幾輪價(jià)格調(diào)整，李滄多家新盤定格“6”字頭，重新回到了2008年那個(gè)動(dòng)蕩價(jià)格的起點(diǎn)位置。

　　市區(qū)郊區(qū)低價(jià)呼應(yīng)　

　　低價(jià)是存量房集中營的戰(zhàn)爭(zhēng)，而今戰(zhàn)火蔓延，近到老市區(qū)遠(yuǎn)到郊區(qū)，時(shí)不時(shí)地會(huì)有抄底價(jià)與之呼應(yīng)。

　　同樣在本月開盤的膠州項(xiàng)目青島風(fēng)景 ，自去年進(jìn)入市場(chǎng)以來，一直以低價(jià)博熱銷，去年年底時(shí)開盤均價(jià)為3500元/平方米 ，原本以為再無降價(jià)空間的低價(jià)盤，今年5月再次推新，均價(jià)降至3300元/平方米。這個(gè)價(jià)格堪稱膠州最低，因?yàn)榈?009年時(shí)，膠州整體樓盤均價(jià)已經(jīng)接近5000元/平方米。

　　老城四方區(qū)一直未參與去年以來的價(jià)格戰(zhàn)之中，與相鄰區(qū)域李滄的熱鬧相比，四方的樓盤更為沉默，且在大鱷的帶動(dòng)下，樓盤均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)升到1.3萬元/平方米 。然而本月一則開盤預(yù)報(bào)打破了四方的寧靜，位于該片區(qū)的項(xiàng)目德馨筑家，在不久前預(yù)告均價(jià)8800元/平方米之后，又與前日公布了7777元/平方米的最低起價(jià)。雖然起價(jià)并不能代表實(shí)際成交均價(jià)，但敢于喊出“7”字頭的價(jià)格，開發(fā)商也需要莫大的勇氣。

　　今年5月份已經(jīng)結(jié)束，上述轟轟烈烈的價(jià)格調(diào)整，得到從市區(qū)到郊區(qū)的全面響應(yīng)，價(jià)格之低不得不讓人聯(lián)想到沉浮之前的2008年，甚至更久以前。

　　春末夏初，島城的天氣在早晚與正午時(shí)分拉開差距，這樣的溫差同樣存在于此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)——一邊是不斷攀升的存量房數(shù)字 ，代表著滯銷的冰冷 ，另一邊卻是近段時(shí)間開盤迎熱銷的場(chǎng)景，代表著購買的熱情 。不過在兩種截然相反的溫度背后，價(jià)格這一規(guī)律在起著決定性作用。

　　市場(chǎng)聚焦

　　熱銷盤特征：剛需、低價(jià)、大盤　

　　今年5月，樓市整體雖不像以往的紅五月那般勁銷，但本月開盤的幾個(gè)項(xiàng)目卻收獲頗豐，當(dāng)天去化九成甚至售罄。

　　5月17日，天泰城推出微社區(qū)特價(jià)房源，開盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)千余人認(rèn)購，300余套房源在一天之內(nèi)被消化；5月19日，青島風(fēng)景推出一期新組團(tuán)房源，上午僅兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間就去化九成；5月20日萬科生態(tài)城新組團(tuán)開盤，當(dāng)天認(rèn)購房源數(shù)量達(dá)500多套，去化率超九成；5月27日，中鐵華胥美邦推出ihome社區(qū)新房源，當(dāng)天同樣銷售300余套。潤興·新海灣一期推170多套房源，開盤當(dāng)日認(rèn)購150余套，認(rèn)購率達(dá)90%以上。上述取得良好銷售業(yè)績(jī)的樓盤，有著些許共同之處。

　　主打剛需房源，小戶型 、低總價(jià)是主要特點(diǎn)。天泰城當(dāng)天售罄的300余套房源，面積均在90平方米以下，總價(jià)四五十萬元；中鐵華胥美邦房源為80～90平方米的套二套三，總價(jià)五六十萬元；萬科生態(tài)城為86～90平方米的精裝套二房源，總價(jià)七八十萬元；青島風(fēng)景主打面積78～106平方米，總價(jià)二三十萬元。潤興·新海灣主打面積 88平方米～115平方米，總價(jià)四五十萬元。均為社區(qū)型大盤，有適合剛需置業(yè)者的各項(xiàng)配套。上述項(xiàng)目均為體量在五六十萬甚至超百萬平方米的大型社區(qū)樓盤，多數(shù)項(xiàng)目各項(xiàng)配套在規(guī)劃中，而中鐵華胥美邦已引進(jìn)公交線路和幼兒園。天泰城前期已有不少業(yè)主入住，小區(qū)配套建設(shè)近乎成熟。這些配套齊全的大型社區(qū)，非常適宜以自住為主的剛需購房者。

　　專家分析

　　購房者期望值將重構(gòu)　

　　本月主打低價(jià)的樓盤確實(shí)吸引了不少購房者，并且令他們走出觀望的大門，重啟買房行動(dòng)。

　　以價(jià)格吸引購房者，是調(diào)控時(shí)期開發(fā)商普遍采取的營銷策略之一，各種優(yōu)惠折扣是最常見的體現(xiàn)形式。略有不同的是，在調(diào)控初期，開發(fā)商的價(jià)格策略多是一種試探市場(chǎng)的花式之舉，然而深度調(diào)控一年之后，一步到位的降價(jià)促銷已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，從上述樓盤可知，但凡敢于公然降價(jià)者，無不已將價(jià)格降至成本價(jià)，一步到位求出貨，不再試探保利潤。

　　分析開發(fā)商降價(jià)原因，對(duì)于新樓盤來說，存量房的不斷增加、大量資金套在樓市的無奈，是主要因素。回籠資金求生存求運(yùn)作，或者謀求進(jìn)一步發(fā)展，是當(dāng)下不少老盤加入其中的原因。位于城陽的天泰城項(xiàng)目目前已經(jīng)進(jìn)入7期開發(fā)，據(jù)其負(fù)責(zé)人稱，之所以拿出部分毛坯房源內(nèi)部搞特價(jià)，是出于公司持續(xù)運(yùn)作的目的，因?yàn)橄乱徊焦究紤]回錢拿地。而天泰城拿地早、地塊大、開發(fā)周期長，高溢價(jià)空間也為項(xiàng)目帶來了大幅調(diào)價(jià)的可能。

　　從當(dāng)月價(jià)格公示看出，均價(jià)大幅下降的項(xiàng)目不少，幅度震撼，也有不少項(xiàng)目以低起價(jià)博眼球，均價(jià)上并無太大變化。“但無論實(shí)際成交價(jià)是否與開發(fā)商宣傳的震撼低價(jià)相符，影響了廣大購房者的價(jià)格期望值。”業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，低價(jià)不僅影響銷售量，還直接影響買方的心理。開發(fā)商叫低價(jià)格，將重構(gòu)購房者對(duì)區(qū)域價(jià)值的認(rèn)知。

　　購房心態(tài)

　　九成購房者期待進(jìn)一步降價(jià)　

　　本月，由某網(wǎng)站面向青島購房者發(fā)起的一項(xiàng)購房調(diào)查顯示，面對(duì)當(dāng)前部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格震蕩的市場(chǎng)，86.8%的購房者認(rèn)為，房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下降。

　　該項(xiàng)調(diào)查共有538人參與，被調(diào)查者中，年齡在 20～30歲的占40.89% ，年齡在 30～40歲的占33.27%，40歲以上的占25.47%。調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)下87.36%的購房者，傾向于選擇新房置業(yè)，僅有12.64%的購房者表示將會(huì)選擇二手房。在青島買房，購房者偏向的居住區(qū)域不再僅集中于市南、市北、四方、嶗山這幾個(gè)主城區(qū)，開始漸漸向新城區(qū)轉(zhuǎn)移。結(jié)果顯示，46.65% 的購房者傾向選擇主城區(qū)，依舊占比最大，但選擇新城區(qū)的購房者也達(dá)到42.75% ，幾乎和主城區(qū)持平。

　　一半以上的購房者，意向購買面積在 80～100平方米，其次為60～ 80 平方米的小戶型 ，占比26.21% ，以及100平方米以上的大戶型 ，占比19.52%。對(duì)于青島的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，僅有24.72% 的購房者感受到房?jī)r(jià)降了，75.28% 的購房者認(rèn)為青島房?jī)r(jià)并未下降。對(duì)于接下來房?jī)r(jià)是否會(huì)降，86.8% 的購房者持有肯定態(tài)度，認(rèn)為青島房?jī)r(jià)會(huì)再降。

　　本專題撰文/記者 王曉美子

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