?　　原標題：樓市半年考交出成績單

　　區域篇

　　區市“三駕馬車”跑得快

　　2017年已過半，樓市也經歷了半年考。這半年來，青島樓市在新政的影響下，步入更加平穩健康的發展軌道。西海岸、城陽區、膠州市三地成交占比過半，堪稱島城樓市“三駕馬車”，新房成交量穩居成交榜前三位。

　　現象 市民買房一路向外走

　　賈靜是島城一名私營企業主，她從年初就開始考察樓市。由于經常到西海岸談業務，她對西海岸的環境和發展潛力十分看好，于是出手在世貿諾沙灣買了一套別墅。對于投資，賈靜說自己相信直覺，“我覺得青島的東岸和西岸就像兩只手臂，擁抱著膠州灣，兩只胳膊不可能永遠一只粗一只細，我看好這里的未來，打算過幾年搬到這里住。 ”

　　市民孫雷則是郊區樓市的堅定支持者，從事婚禮策劃的他從2015年起就開始看房，原本當年就可以在李滄買一套房子，但由于生意上缺乏一筆周轉資金，買房的資金被挪用了，買房的事情也就耽擱下來了，這一拖就是一年。 2016年，趕上了青島樓市一路高歌猛進，孫雷坐不住了，再次加入了看房的大軍。可是，李滄等區域房價也已經超出了他的預算。一番糾結之后，他將目光投向了更北面的膠州，多次到地鐵8號線周邊考察樓盤。“我們夫妻倆都是自營，不用坐班，所以對于居住區域沒有特別嚴格的要求，而且膠州正在建設地鐵8號線，開通以后到青島市區都很方便，而且這個地方的房子性價比還是比較高的，我比較滿意。 ”

　　采訪中，記者發現不少像賈靜和孫雷這樣的買房者，他們的視角不再局限于狹隘的區域，而是放到了“大青島”的版圖內，尋找最適合自己的區域和樓盤，從而實現自己的買房夢想。

　　分析 規劃等利好成助推器

　　主城區之外的其他區域，規劃等利好的刺激作用不可忽視。記者采訪發現，不少購房者都是看中了大規劃的落地實施，從而被區域發展的前景所吸引。以膠州為例，膠州新機場的落戶和地鐵8號線的規劃建設，是膠州樓市崛起的重要引擎。地產商的嗅覺歷來最為敏銳，從去年下半年開始，銀盛泰、保利、新城以及龍湖等大鱷開始落戶膠州，膠州也成了大型地產商爭相入駐的區域。

　　而西海岸作為第九個國家級新區，陸續迎來各種利好。萬達東方影都、惠普大數據中心、中鐵青島世界博覽城等一批大項目落地。此外，地鐵13號線、地鐵1號線等規劃建設，也讓西海岸的交通配套更加完備。此外，即墨樓市借助藍谷也步入了發展的快車道，成為樓市一匹成色十足的黑馬。海信、恒大、綠城、天泰、魯信等都已經在即墨布局扎根。

　　上半年新房成交近10萬套

　　據青島銳理地產網數據統計，上半年，島城新房成交量達98586套，同比增長4.14%，成交總面積1053.5萬平方米，同比增長4.12%。

　　從成交區域來看，西海岸、城陽區、膠州市三地成交占比過半，新房成交量穩居成交榜前三位。具體來看，上半年，西海岸新房成交25835套，相比于去年的半年數據23740套，上漲8.8%；城陽區緊隨其后，上半年新房成交17448套，較去年同期的17190套略漲；膠州上半年新房成交15270套，占據成交榜第三位，較去年同期上漲55.48%，是島城樓市上半年最大的“黑馬”。總體來看，西海岸、城陽區、膠州市上半年新房共成交58553套，占全市成交總量的59.39%。除此之外，即墨市上半年新房成交11510套，成交情況也十分喜人。

　　與此相比，由于新盤供應少等原因，主城區成交量下降。市北區上半年新房成交7657套，李滄區6845套，嶗山區2268套，市南區770套。與去年同期相比，主城區新房成交均下降，下降幅度最大的是市南區，下滑52.91%。此外，李滄區下滑43.50%，市北區下滑28.97%，嶗山區下滑0.7%。

　　政策篇

　　確保健康發展樓市連放三大招

　　自三月中旬起，島城樓市新政接連出臺，對房地產行業的平穩健康發展起到了重要作用。

　　大招 1

　　3月16日起：非本市戶籍限購一套

　　3月15日，市國土資源房管局等五部門聯合發布《關于保持和促進我市房地產市場平穩運行的通知》，并于3月16日起正式施行。

　　通知確定：一是在市區范圍(市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區，包括高新區)內，能夠提供從購房申請之日起前2年內、在本市 (六區四市,下同)連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭(家庭成員均不擁有本市戶籍)，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對在市區范圍已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，或無法提供從購房申請之日起前2年內、在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫不得購買住房。補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。二是首次和二次申請住房公積金貸款，購買新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，購買二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。三是在市區范圍內購買首套住房商業貸款最低首付比例由20%提高至30%，購買二套住房商業貸款最低首付比例由30%提高至40%。暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。

　　大招 2

　　3月31日起：“取證”滿2年方可交易

　　3月30日，市國土資源房管局等三部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩運行的通知》，并于3月31日起實施。

　　通知確定：一是在本市范圍內(六區四市)購買的新建商品住房和二手住房，需取得《不動產權證書》滿2年后方可上市交易。二是差別化住房信貸政策，各商業銀行應按照“認貸又認房”的要求嚴格執行。

　　大招 3

　　5月11日起：加強商品房預售方案管理

　　5月11日，市國土資源和房屋管理局發布《關于進一步加強商品房預售方案管理有關問題的通知》，其中規定：漲幅過高的，暫緩發放預售許可證；樓盤加推部分價格不得高于項目前期去年均價最高月份的銷售價格，新項目參照去年同期同質可比產品銷售價格。

　　對于含裝修的商品住宅項目，在辦理預售方案審核時應要求開發企業將房屋的毛坯價格與裝修標準分離，同時開發企業在銷售階段應將相關信息明確告知購房人并在售樓現場予以公示。在網簽合同階段要在合同中明確毛坯單價、毛坯總價和房屋全裝修總價，不得違背購房人的意愿，通過提高裝修價格變相抬高房價。不得強制捆綁銷售車位或儲藏室等住宅附屬設施，變相抬高房價。

　　土地篇

　　土地二級市場交易活躍

　　土地供應情況一定程度上關系到新房供應情況。銳理數據統計，2017年1月-6月，青島市土地招拍掛市場共供應商住用地64宗，面積3541.46畝；成交商住用地56宗，面積2591.63畝，總金額約51.37億元。

　　銳理數據統計顯示，2017年上半年青島土地招拍掛市場商住用地成交量比2016年同期減少了一半。其中主城區只有4宗商住用地成交，面積共36.95畝，李滄區和原市北區均為0成交。市國土資源和房屋管理局為增加土地供應，曾在4月下旬發布了49宗預公告商住用地，面積共計3133畝。

　　為了促進房地產市場平穩健康發展，青島市在土地招拍掛中繼熔斷機制之后又出臺了“限地價競房價”政策，同時熱點地塊的出讓大都設置了嚴苛的準入條件。由于一級市場競爭頗為激烈，不少房企將目光投向了土地二級市場。

　　據銳理數據不完全統計，2017年上半年青島土地二級市場共產生交易案例約20宗，共涉及商住用地面積超過5000畝。

　　恒大是上半年青島土地二級市場上最活躍的房企，先后收購了麥爾文藝墅、龍瑞島L1、招商LAVIE公社、華茂中心等項目股權，一躍成為青島土地儲備量最大的房企之一。融創2017年上半年繼續在青島市場進行并購，完成對青島嘉航置業和果嶺藝墅項目的收購，擴大了在即墨溫泉嶺海板塊的項目儲備。綠地上半年在青島土地二級市場也有兩次股權收購：一次是通過濟南綠地泉控股收購了黃島區的五征西海風情項目51%股份，一次是收購了高新區的翠湖海月灣項目35%股份，拓展了在青島市場的布局。一些本土房企也在土地二級市場有所收獲。

　　業內人士認為，相對于招拍掛市場的各項政策條件限制，土地二級市場對于開發商來說無疑更具有可操作性。除了上述的一些股權收購案例，還有多個房企股權收購案由于土地性質、土地所有權等原因尚未正式完成，可以預計，今年下半年青島土地二級市場依然會交易活躍。

　　買賣篇

　　·全款銷售·降價成交

　　為賣房都在出招

　　上半年的樓市猶如過山車一般，從年初的火熱異常，到3

　　月15日樓市新政出臺后的膠著，到如今的相對平穩，裹挾在其中的買賣雙方，經歷著不同的境況和心情。記者近日調查發現，如今一些開發商為了回籠資金，以各種優惠吸引購房者全款買房；而二手房市場方面，已經難覓坐地漲價的情況，不少房東為了賣房主動降價求成交。

　　新房 刮起“全款買房”風

　　市民王女士打算在西海岸買房，6月初，她在朋友圈看到了K2海棠灣置業顧問發布的一條消息，稱“項目三期小高層開始排號，優先考慮全款客戶”。這讓她有些郁悶，按照8900元/平方米的均價來計算，一套115平方米的房子總價要103萬元，“哪能一下子拿出這么多現金，我最后決定還是觀望一下再說。 ”

　　無獨有偶，島城接連有幾個樓盤放出了全款或高首付購房的消息。如位于高新區的星雨華府，6月初開盤當天，也打出了“全款買房”的旗號，但只針對其中55套房源，其余45套房源仍然可以貸款。而位于西海岸的世貿諾沙灣項目也優先考慮全款買房客戶。開發商一般會以房價優惠、優先選房等條件來吸引愿意全款買房的客戶。如K2海棠灣項目，其8900元/平方米的均價相比之前的1.1萬元/平方米，降了2000多元。

　　島城一家樓盤的營銷總監劉先生告訴記者，其實“全款買房”的現象并非青島獨有，從全國范圍來看，天津、成都、鄭州等地最近都出現過這種情況。以成都為例，該市今年3月起，陸續有多個樓盤打出了“全款買房”的要求。 “青島的個別開發商也可能是借鑒了別人的做法，有快速回籠資金的意圖吧。 ”

　　記者調查發現，最近爆出全款買房的樓盤，基本都位于西海岸、紅島等片區，而市南、市北、李滄和嶗山則難覓全款買房的樓盤。對于這種現象，島城樓市分析人士張斌認為，首先是因為主城區的區位優勢較為明顯，新盤上市量也不多，相對不存在銷售壓力；其次，主城區房源總價相對較高，能承受全款買房的客戶數量不多。而西海岸和紅島等片區則不同，新盤較為集中，且同品質的樓盤較多，導致開發商的銷售壓力比主城區大很多。 “近一年來，西海岸和紅島的樓盤價格漲勢較快，受網簽價格限制比較大，低價銷售也有利于拉低項目的銷售均價，而且有利于開發商快速回籠資金。 ”張斌表示，這期間也不排除一些開發商借全款買房的噱頭營銷，從而制造房源熱銷的假象，建議市民擦亮眼睛，不要被表象所迷惑。

　　二手房 房東主動降價求成交

　　相較于樓市新政出臺之前的火熱，如今島城二手房市場也進入了相對平穩的態勢，成交量出現了明顯的下滑。鏈家網統計顯示，6月，二手房市場成交量為3684套，環比5月下降12.8%。此外，6月初多家銀行貸款利率實行基準利率4.9%，取消了首套房貸利率的優惠折扣。雖說以往年數據來看，6月份會進入二手房成交淡季，二手房成交量本月下滑并不意外。但是貸款政策的收緊，難免不會在一定程度上影響部分客戶的購房腳步。

　　數據是市場變化的有力證明。記者連日走訪發現，如今的二手房市場，買賣雙方都相對較為理性，難見賣家坐地漲價的情況，也難以看到幾個買家同搶一套房的情況。

　　浮山后春雨房產的店主周秀敏告訴記者，浮山后片區的房子這幾年一直較“熱”，3月份樓市新政出來之前，她經常遇到多名買房者搶一套房子的情況，甚至有買房者為了搶到房子現場加價，而一些賣房者一看房子很搶手，也會坐地漲價，“現在這種情況都沒了，每天來看房的人連那個時候的三分之一都沒有，但現在看房的人群質量挺高，一般都是確實想買房的人，不像那段時間，很多人都是跟風。”周秀敏介紹，如今一些二手房主為了成交，會主動調低房價，降價幅度在5%-10%之間，“有一個房東，原來標價170萬元，現在心理價位是150萬元，如果客戶付全款還可以商量”。

　　作為一名房產經紀人，周秀敏的直觀感受反映了市場的變化。記者從鏈家、Q房等多家二手房中介獲悉，如今門店的看房顧客數量和成交量，均比之前明顯下滑。

　　房企篇

　　據銳理數據統計，2017年上半年青島房地產市場共有21家房企銷售業績超過10億元，19家房企完成“10萬+”的銷售面積。外來一線房企依然唱主角，萬科、萬達、卓越、龍湖等在TOP10中位居前列，而本土房企中則有海爾地產、鑫江置業、和達集團等表現亮眼。

　　銳理數據統計顯示，萬科在2017年上半年實現簽約業績55.42億元，成為青島房地產市場上首家實現半年銷售業績超過50億元的房企。萬達繼續憑借東方影都和維多利亞灣兩個樓盤的熱銷，2017年上半年的銷售業績僅次于萬科。萬科、萬達是青島僅有的兩家上半年銷售金額和銷售面積 “雙30+”的房企。

　　本土房企中，海爾地產、鑫江置業等憑借旗下多個樓盤的熱銷成為 2017年上半年TOP10榜單中的本土房企代表。

　　新建商品住宅依然是房企銷售的主力，2017年上半年青島房企(新建商品住宅)銷售金額TOP10榜單與房企總銷售榜單大體一致。而僅計算新建商業和辦公物業，2017年上半年的房企(新建商辦)銷售金額TOP10中又有協信、保利、銀盛泰、金科、中南等入圍。青島晚報/掌上青島/青網 記者 李德銀

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