半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道9月23日消息 在9月1日宣布全面取消樓市限購(gòu)后，青島樓市再迎利好。23日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務(wù)局、青島市規(guī)劃局等六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。意見規(guī)定，出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)已去，如今限貸也松綁，入市的好時(shí)機(jī)來了。

　　

　　關(guān)鍵詞：首套房貸

　　出售唯一住房且償清原房貸 再貸仍算首套房貸

　　此次發(fā)布的《意見》全文共十八條，其中最引人關(guān)注的當(dāng)屬第七條，“對(duì)居民家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）購(gòu)買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠。出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。”

　　據(jù)了解，2010年5月份，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部曾在其頒布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中稱：借款人已利用貸款購(gòu)買過一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，算第二套房。

　　“青島市此次出臺(tái)的意見，標(biāo)志著對(duì)于首套房貸認(rèn)定發(fā)生了變化，將一部分改善型人群納入首套房的范圍，有助提高這部分人的購(gòu)房積極性。”克而瑞高級(jí)分析師張斌表示。

　　關(guān)鍵詞：契稅

　　普通自住房首套契稅減半

　　意見還對(duì)購(gòu)房契稅進(jìn)行了新的規(guī)定。第八條明確表示：“對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。”

　　據(jù)了解，目前國(guó)家關(guān)于居民首套房契稅的要求為：90平方米以下，征收總房款的1%；90-144平方米的，征收1.5%；144平方米以上的，征收3%。而居民購(gòu)買的第二套房屋，無論面積大小，契稅一率按3%進(jìn)行征收。

　　“第八條契稅減免和第七條關(guān)于首套房貸的認(rèn)定一樣，對(duì)于購(gòu)房者都是很實(shí)惠的利好。”張斌認(rèn)為，《意見》明確了對(duì)于自住首套和改善換房的信貸和稅收扶持，落實(shí)了中央“差異化調(diào)控”的思路，對(duì)樓市具有積極的影響。

　　關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)

　　90平以上商品房預(yù)售價(jià)管理松綁

　　《意見》第15條規(guī)定：“對(duì)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的商品房預(yù)售價(jià)格實(shí)行彈性調(diào)節(jié),套型面積在90平方米以上的商品住房不再進(jìn)行預(yù)售價(jià)格管理。”

　　“在這之前，開發(fā)商拿到預(yù)售證時(shí)，都要對(duì)每棟樓的房?jī)r(jià)向青島市國(guó)土資源和房屋管理局報(bào)備，在實(shí)際銷售過程中，房?jī)r(jià)不能高過報(bào)備的價(jià)格。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如此以來，等于是監(jiān)管部門給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的市場(chǎng)定價(jià)權(quán)，是對(duì)中央以市場(chǎng)化調(diào)控為主導(dǎo)的樓市調(diào)控政策的落實(shí)。

　　同時(shí)，意見第十三條還要求：“加快商品房預(yù)售監(jiān)管資金審批和撥付速度。對(duì)非重點(diǎn)監(jiān)管資金即報(bào)即批，做到隨時(shí)申請(qǐng)，隨時(shí)撥付；分類調(diào)節(jié)預(yù)售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)資質(zhì)等級(jí)情況，將重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例上調(diào)5-20%；對(duì)其他資質(zhì)較低及信譽(yù)不良的開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風(fēng)險(xiǎn)。”對(duì)此，市北區(qū)某樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，預(yù)售監(jiān)管資金撥付提速，有助于企業(yè)快速回籠資金，緩解資金壓力。

　　關(guān)鍵詞：保障房

　　收購(gòu)部分商品房屋作為公租房源

　　意見還要求，逐步建立以公共租賃住房為主體，實(shí)物保障和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的住房保障和供應(yīng)體系，統(tǒng)籌解決青島市低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和各類人才等中等收入住房困難群體、外來務(wù)工人員的階段性住房需求，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件和生活環(huán)境。持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，在第三個(gè)住房保障發(fā)展規(guī)劃期內(nèi)（2014-2016年），保障性住房建籌總量不低于3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于3萬套，保障性住房供應(yīng)總量不低于3萬套。在推進(jìn)公租房建設(shè)的同時(shí)，收購(gòu)部分商品房屋作為公租房源。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，鼓勵(lì)拆遷居民自行選購(gòu)住房或由征收部門收購(gòu)、團(tuán)購(gòu)房屋作為安置房源。

　　業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)整體環(huán)境正在趨暖

　　青島科威不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰也認(rèn)為，這個(gè)文件屬于“青島房地產(chǎn)救市文件”，他認(rèn)為，之后各大銀行或?qū)κ滋追坷蔬M(jìn)行打折，但具體折扣還需靜等細(xì)則。“這是自2008年以來，第一份帶有救市信號(hào)的文件，我認(rèn)為，買房的好時(shí)機(jī)已經(jīng)來了。”孫杰說，政府此時(shí)發(fā)布新政，主要是為了給低迷的樓市注入“強(qiáng)心劑”，激活市場(chǎng)，意圖不在房?jī)r(jià)上漲。

　　而克而瑞高級(jí)分析師張斌分析稱，繼四川、福建等地推出救市政策之后，青島屬于較早出臺(tái)鼓勵(lì)性政策的城市。“文件開頭的發(fā)布單位中‘中國(guó)人民銀行青島市中心支行’赫然在列，說明此發(fā)布口徑已獲得金融系統(tǒng)認(rèn)可。但是各銀行審核標(biāo)準(zhǔn)仍有可能存在差別，指導(dǎo)性文件后的具體落實(shí)有待觀察。”張斌認(rèn)為，限購(gòu)已去，限貸也出現(xiàn)松綁，房地產(chǎn)整體環(huán)境正在趨暖。

　　文/圖 江海峰

　　[編輯: 王好]

　　附：關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見

　　青島市國(guó)土資源和房屋管理局

　　青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)

　　中國(guó)人民銀行青島市中心支行

　　青島市住房公積金管理中心

　　青島市地方稅務(wù)局

　　青島市規(guī)劃局

　　青土資房發(fā)[2014]495號(hào)

　　各區(qū)、市人民政府，各有關(guān)部門：

　　為完善我市保障性住房和市場(chǎng)住房建設(shè)體系，立足我市實(shí)際，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

　　一、落實(shí)雙向調(diào)控要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展

　　（一）房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系民生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，要切實(shí)按照“穩(wěn)增長(zhǎng)、保民生、促發(fā)展”的總目標(biāo)，認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙向調(diào)控”要求，圍繞建立新型住房制度的需要，加快保障性安居工程建設(shè)，充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，不再實(shí)行住房限購(gòu)政策。積極支持、引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)、保剛需、促改善、穩(wěn)增長(zhǎng)，滿足居民多層次的住房需求，推動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

　　二、強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，進(jìn)一步完善住房保障體系

　　（二）強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任。逐步建立以公共租賃住房為主體，實(shí)物保障和租金補(bǔ)貼相結(jié)合的住房保障和供應(yīng)體系，統(tǒng)籌解決我市低收入住房困難家庭、新就業(yè)職工和各類人才等中等收入住房困難群體、外來務(wù)工人員的階段性住房需求，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件和生活環(huán)境。持續(xù)加大保障性住房建設(shè)力度，在第三個(gè)住房保障發(fā)展規(guī)劃期內(nèi)（2014-2016年），保障性住房建籌總量不低于3.5萬套，其中建籌公共租賃住房不少于3萬套，保障性住房供應(yīng)總量不低于3萬套。在推進(jìn)公租房建設(shè)的同時(shí)，收購(gòu)部分商品房屋作為公租房源。

　　（三）全力推進(jìn)各類棚戶區(qū)改造。重點(diǎn)推進(jìn)集中成片和非集中成片棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)趨于完善，2017年以前基本完成10.2萬戶改造任務(wù)。提高棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例，鼓勵(lì)拆遷居民自行選購(gòu)住房或由征收部門收購(gòu)、團(tuán)購(gòu)房屋作為安置房源。

　　（四）促進(jìn)新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。每年新開工100個(gè)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建“中心城區(qū)-次中心城區(qū)-重點(diǎn)中心鎮(zhèn)-新型農(nóng)村社區(qū)”的新型城鎮(zhèn)體系路線，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民就地市民化，農(nóng)村集聚地就地城鎮(zhèn)化。

　　三、落實(shí)好差別化的住房信貸和稅收政策，滿足居民多層次的住房需求

　　（五）按照保障剛需、支持改善、調(diào)節(jié)投資的要求，實(shí)行差別化的住房信貸和稅收政策，滿足居民多層次的住房需求，進(jìn)一步活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

　　（六）承擔(dān)住房公積金、住房維修基金和商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的各商業(yè)銀行，要先行研究制定并落實(shí)支持個(gè)人購(gòu)買住房貸款的優(yōu)惠政策。金融機(jī)構(gòu)和住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)積極滿足居民家庭合理住房貸款需求, 切實(shí)改善信貸服務(wù)，優(yōu)化資源配置，努力配足個(gè)人住房貸款額度，利率合理定價(jià)，加快貸款的審批、發(fā)放速度,提高服務(wù)效率。

　　（七）對(duì)居民家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）購(gòu)買首套住房在首付款比例、貸款利率等方面給予優(yōu)惠。出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。住房公積金管理機(jī)構(gòu)在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購(gòu)房需求。

　　（八）居民因個(gè)人房屋被征收而選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購(gòu)置房屋，并且購(gòu)房成交價(jià)格不超過貨幣補(bǔ)償?shù)模瑢?duì)新購(gòu)房屋免征契稅。居民因個(gè)人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的，對(duì)新?lián)Q房屋免征契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個(gè)人購(gòu)買住房的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以定位（安置）協(xié)議簽訂時(shí)間或網(wǎng)簽合同簽訂時(shí)間孰早為準(zhǔn)。

　　四、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)

　　（九）進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。在做好棚戶區(qū)改造、保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)加大城市基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化事業(yè)建設(shè)用地供應(yīng)，相應(yīng)增加商業(yè)、金融、娛樂、旅游、養(yǎng)老和健康等新興服務(wù)業(yè)供地比重，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)。

　　（十）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照項(xiàng)目控制和總量控制相結(jié)合、以項(xiàng)目控制為主的原則，結(jié)合保障性住房、拆遷安置住房的數(shù)量和公共基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施統(tǒng)籌安排，優(yōu)先保證保障性住房、拆遷安置住房和套型建筑面積90平方米以下的中低價(jià)位、中小套型商品住房的供應(yīng)比例；從嚴(yán)控制144平方米以上的大戶型住房比例。

　　（十一）加大集中居住區(qū)配套建設(shè)力度。突出規(guī)劃統(tǒng)籌，強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管，根據(jù)城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、城市功能定位、城鎮(zhèn)化發(fā)展和居民住房需求等實(shí)際，結(jié)合區(qū)域內(nèi)控制性詳細(xì)規(guī)劃，加快完善集中居住區(qū)公共交通、教育、托幼、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)及社區(qū)文化、體育、養(yǎng)老等生活配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)“住有宜居”，真正讓人民群眾成為宜居幸福城市的共享者。

　　五、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)環(huán)境，進(jìn)一步激活市場(chǎng)主體活力

　　（十二）繼續(xù)加大《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)環(huán)境規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》（青政發(fā)[2013]25號(hào)）落實(shí)力度，進(jìn)一步暢通剛性需求樓盤項(xiàng)目的規(guī)劃、用地、建設(shè)、信貸等審批綠色通道，提速增效，支持企業(yè)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，在不變更容積率、建筑密度等指標(biāo)，并滿足停車位等公共配套設(shè)施的情況下作出的戶型調(diào)整，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以審批。供電、供氣、供水、供暖、通信等行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)，要積極主動(dòng)配合，實(shí)施跟蹤服務(wù)。

　　（十三）加快商品房預(yù)售監(jiān)管資金審批和撥付速度。對(duì)非重點(diǎn)監(jiān)管資金即報(bào)即批，做到隨時(shí)申請(qǐng)，隨時(shí)撥付；分類調(diào)節(jié)預(yù)售監(jiān)管資金撥付力度，綜合考慮企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)資質(zhì)等級(jí)情況，將重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例上調(diào)5-20%；對(duì)其他資質(zhì)較低及信譽(yù)不良的開發(fā)企業(yè)，嚴(yán)格實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管資金全額監(jiān)管，以防范風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)好開發(fā)企業(yè)配套費(fèi)后置征收等相關(guān)政策。

　　（十四）做好房地產(chǎn)企業(yè)金融服務(wù)工作。各商業(yè)銀行要增加住房開發(fā)貸款供應(yīng)，并向商業(yè)銀行總行積極爭(zhēng)取開發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開發(fā)項(xiàng)目合理資金需求，進(jìn)一步提高開發(fā)貸款授信審批效率。對(duì)達(dá)到授信條件的開發(fā)貸款，要及時(shí)發(fā)放。

　　（十五）積極活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。以獨(dú)立樓棟作為辦理商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低單元。對(duì)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的商品房預(yù)售價(jià)格實(shí)行彈性調(diào)節(jié),套型面積在90平方米以上的商品住房不再進(jìn)行預(yù)售價(jià)格管理。力推適合剛性需求的中小戶型、中低價(jià)位樓盤項(xiàng)目加速入市，在預(yù)售審批環(huán)節(jié)主動(dòng)提前介入，實(shí)行一條龍服務(wù)，確保相關(guān)開發(fā)企業(yè)申辦預(yù)售許可一次通過。相關(guān)部門適時(shí)舉辦房地產(chǎn)展銷會(huì)等活動(dòng)，進(jìn)一步活躍市場(chǎng)交易。運(yùn)用進(jìn)社區(qū)、登門辦證等手段，提高登記效能，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

　　六、規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)管理，強(qiáng)化市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制

　　（十六）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理。鼓勵(lì)、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)兼并、重組，支持企業(yè)做強(qiáng)做大，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

　　（十七）健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信用管理。研究建立發(fā)展改革、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國(guó)土資源房管、金融、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動(dòng)共享的信用管理系統(tǒng)。各部門根據(jù)信用評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行差別化管理，對(duì)于信用差的企業(yè)，取消其土地競(jìng)拍資格，限制其開發(fā)貸款行為，直至清出我市市場(chǎng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理，加大對(duì)資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測(cè)力度，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

　　（十八）完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和研究分析。各有關(guān)部門要及時(shí)主動(dòng)發(fā)布商品住房建設(shè)、保障性安居工程建設(shè)等方面的權(quán)威信息，正確引導(dǎo)社會(huì)輿論。要加強(qiáng)輿情監(jiān)測(cè)，積極穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展的輿論氛圍。