今年雖然有調控政策的影響，青島樓市在前5個月成交量高歌猛進，新房二手房都很火爆。然而這樣的勢頭在6月份得到了徹底改變。7月1日，記者從市房地產交易中心了解到，上月全市新房二手房成交均出現了大跌情況。百城價格指數顯示，上月青島新房均價9494元/平方米。另外數據顯示，青島二手房市場購房者減少了14%，觀望氛圍凸顯。

　　上半年全市新房賣了54333套

　　7月1日上午，青島市國土資源和房屋管理局公布了今年6月份以及上半年島城房地產市場運行情況。今年上半年，島城新建商品住房共簽約成交54333套，較去年上半年增加了26205套，同比增幅達9成以上。而今年6月份，新建商品住宅成交量為7522套，較之5月份環比減少了兩成以上；二手房成交量則繼續下滑，全市簽約2318套，環比減少174套。

　　查看上半年的成交數據可以發現，今年新建商品住房成交量最低谷出現在今年的2月份，為4747套，主要是受春節小長假帶來的市場低潮影響；而在今年的3月份，由于市場傳言，契稅稅率將上調，二手房將按照差額的20%征收個人所得稅，導致市場需求恐慌性入市，3月份成交量高達14553套；此后的兩個月成交量都維持在八九千套的高位；到今年的6月份再次下跌，成交量為7522套，算是上半年的第二新低。

　　連續5個月的樓市瘋狂戛然而止。根據最新發布的數據，6月份青島共成交新建住宅7522套，環比跌23.84% 。具體區域方面，6月份李滄區成交面積位居首位，為12.28萬平方米，占總成交量的15.66% ；其次為城陽區，成交面積11.68萬平方米，占比為14.89% ；接下來是黃島區，成交面積 10.51 萬平方米，占比13.40%。膠州市緊隨其后，成交面積8.48萬平方米，占比10.81% 。成交最少的是高新區，成交量為1.91萬平方米，占比2.44%。

　　價格方面，2013年6月，青島住宅平均價格為9494元/平方米，環比上漲0.95%，漲幅較上月縮小。中國房地產指數研究院青島分院分析師王志霞向記者介紹說，6月份個人房貸政策因信貸額度不足略有收緊，如首套房利率優惠減少、批貸周期延長、部分商業銀行停貸等。受到5月份樓市火爆的影響，部分加推項目價格進行了上調，以致青島價格出現持續上漲。成交量回落，預計后期市場將保持平穩，上下震蕩，變化不會太大。

　　二手房低迷，新增客戶大跌

　　根據市房地產交易中心的數據，6月最后一周青島二手房成交770套。6月青島市二手房總成交2318套，與5月相比，環比下降6.98%，全市套均面積81.54平米略有下降。從成交區域來看，市北區成交516套，與上月基本持平，原四方區成交381套，環比下降18.94%，市南區成交355套，環比下降9.21% ，李滄區326套，環比下降9.44% ，嶗山區成交167套，環比上升3.7% 。黃島區成交358套，環比下降3.76% ，城陽區成交215套，環比下降4.02%。中心城區(市南、市北、李滄、嶗山)共成交1745套，全市占比75.28%，較上月下降7.96% ，近郊區域(城陽、黃島)共成交573套。

　　據青島鏈家市場研究部統計，2013年6月新增客源比例環比下降14.1% ，房源方面，6月份新增房源增加3.64%。“上月的青島市場，需求大幅減少，客戶購房意向處于低迷狀態。從成交區域、套均面積等數據來看，成交主體繼續向剛需小戶型偏移，改善型需求明顯被抑制，入市意愿不強。目前的成交結構，很難帶動市場出現爆發性增長。”青島鏈家市場研究部專家殷天逸分析說。

　　“業主出售誠意有所下降。6月之后，新增房源量雖有小幅增加但掛牌價、調低掛牌價的案例減少，議價難度增強。市場走勢并未明朗，但長期預期普遍被看好，因此業主觀望情緒依舊。受金融市場影響，貸款有收緊趨勢，雖然目前各大銀行均有折扣，最低折扣力度仍為8.5折，但是放款周期明顯增長。年中時期，銀行盤整業務也對貸款客戶有一定影響。”

　　青島鏈家市場研究部殷天逸表示，自3月后，新增客源整體呈向下趨勢，客戶購房意愿不高；與之相反，受“國五條”刺激后，業主出售意愿與今年年初相比明顯增高，新增房源整體走勢平穩，業主對長期的價格預期也較高。市場的供需矛盾仍較為激烈。雖然6月份市場呈現平穩，由于市場成交量居于高位，即便上漲走勢不太明顯，價格上行的風險也較大。

　　租賃市場方面，畢業季年輕租客占比增長，商圈租金漲幅明顯。由于6月高校學生離校，出現了明顯的租賃旺季。從目前的市場來看，數個商圈都出現了比較明顯的年輕人租賃成交增長的情況。

　　據青島鏈家市場研究部監測，6月至今的租賃成交中，從商圈來看，兩類商圈最受畢業生的青睞：一類是租金較低的商圈，這種漲幅更為明顯。6月至今，李滄區、嶗山西北部區域的租賃成交中，18～28歲年輕人的成交占比較5月增加8個百分點。另外一類是靠近工作地點的商圈。以市南區大堯為例，6月租賃成交中，18～28歲年輕人成交占比較5月上漲3個百分點。

　　殷天逸認為，6月租金同比漲幅明顯放緩，2013年的租金走勢難演2012年的上漲勢頭。一方面，新就業大學生進入租賃市場，普遍選擇租金水平相對較低的房源，拉低了整體租金走勢。其次，與去年同期相比房源供應有明顯增長，供應充足之下使得業主的議價能力有所降低。

　　文/圖 記者 李晨

　　（來源：半島網-城市信報）

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