2003年，嶗山區最火爆的樓盤是麗都國際，均價1.1萬元/平方米，是當時在售樓盤的最高價，如今價格已經翻番；7年前，石老人區域山水名園二期開盤，均價1.2萬元/平方米，如今均價為2.5萬元/平方米；2009年，上實海上海開盤，均價2.5萬元/平方米，如今單價過了3.5萬元/平方米……今年下半年市南、嶗山將有多家高端海景樓盤上市。
近日，記者對這些區域的
海景房進行了詳細調查。10年前，這里的海景房便成為樓市引領者，無論價格還是戶型等都走在前列，過去5年內海景房曾兩次降價，有多少購房者把握了機會？
麗都國際 2003年開盤從1.1萬元/平方米到2.6萬元/平方米 麗都國際位于青島東部國際高級住宅區、鄰近石老人國家旅游度假區，總建筑面積近7萬平方米，由13棟多層及4棟小高層組成。2003年該樓盤開盤，均價達到了1.1萬元/平方米，成為高價樓盤。“當時市北區一些樓盤價格是5000～6000元/平方米，麗都國際高了一倍，開發商的定價策略就是高端。現在看，這個價格只能買到原四方區的新房了。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰告訴記者。
讓人意外的是，麗都國際一期呈現出良好的銷售勢頭。2003年是樓市淡季，該樓盤開盤正好是下半年，號稱“寒冬”。但短短兩個多月的時間里，銷售逾40%，創造了當時高端樓盤冬季的銷售奇跡。“當時的營銷策略和現在沒法比，當時信息并不暢通，能賣4成已經很不錯了。”孫杰說道。
目前在市南區工作的鞠女士參加該樓盤二期房源的銷售。“10年前，每月工資才2000塊錢，這個樓盤單價就過萬元，而且是大戶型的，120～220平方米，一套少說也得一百三四十萬元，價格非常高，不過位置確實好。二期的時候，推出的是小區東側12號、13號兩棟多層電梯公寓。二期開盤是2005年10月22日，我當時在現場，人非常多。一共才64套房子，很快就賣完了。當時感覺透支了房價，再
漲價也不可能過2萬元/平方米。那時候有一些是外地購房者，對青島市場并不了解，覺得房子很好，位置也不錯，就出手了。想不到以后價格會翻番。”鞠女士說。
“這是無敵海景房，每戶均能在明媚陽光下盡享藍天碧海無限風光。物業會提供各種悉心生活服務，幫你交電費。而且樓盤是島城首個110家居安防直控社區，每戶均設置直接聯網110指揮中心的紅外警戒探頭、家庭緊急按鈕。”
5月12日，記者從青島鏈家不動產了解到，目前該小區房價已經翻番，漲到2.6萬元/平方米……據青島鏈家不動產市場部分析師殷天逸介紹，目前該小區二手房房源充足，其中還有精裝修未住過的房子，有些是投資客的房子，價格已經翻番。現在小區已經非常成熟，價格穩定。
山水名園二期 2006年開盤從1.2萬元/平方米到2.5萬元/平方米 2006年7月16日上午，山水名園二期開盤，該樓盤位于青島石老人國家旅游度假區東段，屬于海景房。“二期開盤價其實并不高，均價1.2萬元/平方米。2006年的時候，這個區域內的海景房價格已經普遍過萬元了。這期間，樓盤營銷策略已經進步了，看房車也有了，沙盤做得很精致。開盤現場很多購房者都是圍著沙盤聽解說，然后就是交首付。”太平洋房屋山東區域總經理林憲周在記者采訪時介紹說，“那時我剛接觸青島樓市，當時媒體稱，開盤一周，銷售率超過8成，非常火爆。”
據介紹，山水名園二期由19棟多層、6棟聯排別墅、6棟觀海小高層組成，戶型從110平方米到280平方米。在市北區，湖光山色也是高檔小區，但不是海景房，2007年價格也不過7000多元/平方米，而山水名園二期的海景資源明顯提高了自身價值。
根據惠百家不動產提供的數據，目前該小區房源均價2.5萬元/平方米。“有一批房源是2008年拿到的房產證，到現在正好過了5年，稅費比較低。二手高檔海景房，稅費非常關鍵。超過五年的唯一住房，沒有個稅和營業稅。500萬元的房子，稅費就能差30萬元。稅費是要付現金的，會直接增加買房成本。這個小區的房東看到稅費低，敢要高價。”林憲周說。
上實海上海 2009年開盤從2.5萬元/平方米到3.5萬元/平方米 2009年，對前海一線海景房來說是一個分界點。這一年，首付最低20%的政策讓樓市出現火爆局面，海景房也不例外。嶗山、市南的高端樓盤的開盤價闖過2萬元/平方米大關。2009年6月28日，上實海上海低調開盤，記者曾到現場進行探訪。當時樓盤多次傳出要開盤的消息，房子主體已經建設完畢，是準現房。開盤當天有20多人交了房款，3天的時間大約有50多人出手購買。
這個項目剛推出的時候，很多購房者是 “膽怯”的。最小面積178平方米，還有300多平方米的。均價2.5萬元/平方米，房子總價起碼400多萬元，還有更高的。那時候，市場還有觀望情緒。整個項目由5棟高層組成，現在來看，當初的購房者應該算是比較成功的。2011年開始的限購，曾讓小區二手房陷入低迷，成交量幾乎沒了。二手房中介則囤了大量的房源，找不到買家。房主為了不賠本，定價都在3萬元/平方米以上，購房者根本不買賬。直到去年年底這樣的局面才被打破，有了好轉。如今價格已經漲到了3.5萬元/平方米，個別房源價格更高。“從2009年開始，市南、嶗山海景房資源越來越少，新開樓盤的價格都會比周邊二手房高一些，銷售速度并不快，開發商實力比較強，也不著急快速銷售。”林憲周告訴記者。
亞麥山城 2009年開盤從14800元/平方米到2.5萬元/平方米 亞麥山城23號樓是2009年10月10日開盤的，主推房源為90平方米左右的中小戶型，銷售均價為14800元/平方米。當時記者曾探訪該小區的配套設施，當時小區前面的道路并未暢通，曾進行大修，出行不便。但該樓盤定位很準確，中小戶型的總價并不高。這個優勢吸引來了眾多購房者，包括一部分投資客，萬科金色城品的業主魏先生曾看過該樓盤。“我當時的預算是首付40萬元，其實這個樓盤總價不高，位置好，緊鄰青島大學，部分房源還是海景房。但算了一下，首付太低的話月供很高，最后和家人商量了一下，為減輕月供負擔選擇了當時四方區的新房，價格便宜，9000元/平方米。現在我的房子價格也漲了，但沒有亞麥山城的漲幅大。”魏先生說。
如今，亞麥山城的二手房價格到了2.5萬元/平方米。“主要是稅費高，房產證沒過5年，不然房主要價會更高。”孫杰說。
說起海景房，不得不提麥島金岸。2007年，麥島金岸開盤，高層起價11000元/平方米，別墅起價3萬元/平方米。2010年的時候，均價2萬元/平方米。如今這里已經成為成熟的小區，高層住宅價格漲到了3.5萬元/平方米，漲價幅度這么大，堪稱“最牛海景房”。
分析5年內經歷兩次降價潮 從2000年開始，青島前海一線海景房拔地而起，到現在已經寸土成金，價格整體呈上漲態勢，當然中間也有低迷期。過去的5年，海景房曾經歷兩次降價尷尬，一次是2008年下半年，另一次是去年下半年。“2008年是經濟危機造成的，海景房銷售不暢，有的樓盤售樓處索性只留幾個值班的顧問，有死扛的，也有降價的，那時候可以買到性價比很高的海景房。去年海景房的低迷主要是受限購的影響。高端項目，如果還沒開發，可以將地塊資源轉讓，或者割掉部分股份從而緩解資金危機。已經在銷售的項目，則比較尷尬。去年，青島有2處高端項目都出現了轉讓股份的情況，其中一處就是香港中路附近的海景房。”島城樓市分析人士張百忍介紹說。
“今年限購令延續，海景房項目的春天依然沒有到來。限購令主要是針對有錢的人群，把他們限制住了，如果把價格降下來了，沒有購買資格的人還是沒有購買資格，買不起的人還是買不起。現在高端項目成交量并不高，今年下半年還會有一些項目上市，開發商的壓力很大。”
信息兩個高端項目將上市 前海一線接下來將有兩個重點高端項目上市，都是曾經的地王。綠城深藍廣場位于市南區香港西路以南、東海二路以東，建設單位為青島綠城華景置業有限公司。項目由一棟超高層綜合塔樓(74層)、兩棟超高層住宅塔樓(42層和48層)及商業裙樓組成。建筑總面積35.4649萬平方米，其中地上建筑面積為22.7萬平方米，地下建筑面積12.7649萬平方米。停車位共有1600個，住宅總戶數為239戶。
遠洋公館由6棟多層、3棟小高層組成豪華社區，可居住228戶，平均每戶2個車位。預計均價不低于40000元/平方米。項目位于燕兒島路與泉州路交界處，2010年北京遠坤房地產開發有限公司以樓面地價19500元/平方米價格成功競得該地塊，是當時的地王項目。
文/圖 記者 李晨（圖為資料照片）
（來源：半島網-城市信報） [編輯: 曹海霞]
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