?　　樓市“3.30新政”施行已經(jīng)兩個(gè)多月，新房成交量自5月份開(kāi)始發(fā)力，6月份繼續(xù)保持著高走的態(tài)勢(shì)。但在回暖的背后，青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不時(shí)傳出中小房企陷入資金鏈困境，嶗山區(qū)、市北區(qū)以及平度市的項(xiàng)目已經(jīng)或正擬通過(guò)出讓股權(quán)來(lái)“斷臂求生”。樓市回暖，為何開(kāi)發(fā)商反而陷入資金困境？

　　資金斷流項(xiàng)目難開(kāi)盤

　　“出去找錢，是我這半年來(lái)的主要工作，但效果并不理想。”14日，市北區(qū)福州北路一家地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷經(jīng)理龐偉（化名）說(shuō)。這個(gè)即將封頂?shù)膶?xiě)字樓和住宅項(xiàng)目，雖然從施工進(jìn)展上早已具備了預(yù)售的條件，但還有幾道手續(xù)沒(méi)有辦理下來(lái)，目前土地、建材、人工等成本不斷增加，公司從去年開(kāi)始就沒(méi)有了資金流的補(bǔ)充。“三千萬(wàn)，只需要三千萬(wàn)，就能救活這個(gè)項(xiàng)目。”龐偉說(shuō)。

　　現(xiàn)實(shí)情況是，龐偉負(fù)責(zé)的項(xiàng)目所面對(duì)的難題，并不是個(gè)例。不少房地產(chǎn)企業(yè)正面臨下游資金供給不足、成本又快速漲升的困境，從去年到今年，盡管樓市利好政策接踵而至，但多數(shù)開(kāi)發(fā)商的日子并不好過(guò)。“房地產(chǎn)這碗飯不好吃，蓋房子就賺錢的日子一去不復(fù)返”這句話，早已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，控制成本、加快融資已成為房企求得生存的關(guān)鍵。

　　股市分流樓市需求   

　　在看到“長(zhǎng)沙男子股市賠光170萬(wàn)跳樓身亡”的消息后，樓市分析人士張百忍發(fā)了一條微信：“股市永遠(yuǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，170萬(wàn)買套房子升值雖慢，可至少不會(huì)賠光。”

　　“可現(xiàn)實(shí)情況是，股市從2000點(diǎn)躥升到5000點(diǎn)，確實(shí)刺激大量的資金涌入了股市。”張百忍說(shuō)，一個(gè)朋友部門共8個(gè)同事，全部進(jìn)軍股市，平均資金是20 萬(wàn)元。自2008年以來(lái)的股市低迷期間，熟悉地產(chǎn)市場(chǎng)的人都知道，手頭有閑錢的人一般首選投資樓市，購(gòu)買住宅或者商鋪來(lái)達(dá)到資產(chǎn)的保值增值，尤其是2010年前后，一擲千金購(gòu)買住宅和商鋪的例子非常多見(jiàn)。

　　一方面，涌入股市的資金在增多，另一方面，則是樓市投資性需求降到了最低。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這輪資金流動(dòng)的“此消彼長(zhǎng)”，或許會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

　　部分房企“斷臂求生”

　　樓市即將進(jìn)入下半年。上半年當(dāng)中，市場(chǎng)先后迎來(lái)三次降息兩次降準(zhǔn)，貨幣政策也呈現(xiàn)出寬松的特征。受此影響，一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇。但與此同時(shí)，部分房企資金鏈斷裂或被整體收購(gòu)的聲音卻不斷傳出。

　　“目前三四線城市的樓市仍然冷清，這和2013年的市場(chǎng)情況非常相似，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)再次面臨開(kāi)發(fā)回款慢、融資成本高等資金鏈問(wèn)題，三四線龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)‘?dāng)啾矍笊那闆r還將會(huì)上演。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌說(shuō)。

　　三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境，尋求“斷臂求生”之路的并不僅僅限于地方龍頭企業(yè)。三四線城市如此，青島主城區(qū)也不乏陷入資金困境的開(kāi)發(fā)商。位于嶗山區(qū)的中北嶗片區(qū)改造項(xiàng)目，也通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，由海爾接手，定位于高端別墅。“原來(lái)項(xiàng)目的東家想通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式抽調(diào)資金，以盤活位于市北區(qū)瑞昌路的另一個(gè)項(xiàng)目，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，瑞昌路的項(xiàng)目依舊深陷資金困境，難以啟動(dòng)。”樓市分析人士張百忍說(shuō)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，賣股份或轉(zhuǎn)讓土地是聰明的選擇。“如果開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為出讓土地套現(xiàn)，獲利的速度可能會(huì)更快。”地產(chǎn)經(jīng)理人龍江說(shuō)。

　　銀行嚴(yán)格放貸標(biāo)準(zhǔn)

　　“銀行金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)在不斷強(qiáng)化，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不受銀行待見(jiàn)了，追債務(wù)追得很及時(shí)。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌說(shuō)，銀行與開(kāi)發(fā)商多年結(jié)成的“親密盟友”關(guān)系已經(jīng)難以為繼。

　　李滄區(qū)金水路一家住宅項(xiàng)目的銷售部李經(jīng)理介紹，銀行開(kāi)發(fā)貸款一般采取“一季度一結(jié)清”的方式，以前是上一季度的結(jié)清了，如果企業(yè)沒(méi)有大的問(wèn)題，可以接著審批新的貸款需求，但現(xiàn)在的情況是，上一筆貸款結(jié)清了，再貸款變得難上加難。

　　“今年，樓市仍然是以去庫(kù)存為主，銀行等金融機(jī)構(gòu)通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制壞賬率。”李經(jīng)理說(shuō)，受此影響，恰恰是占整個(gè)行業(yè)絕對(duì)數(shù)量的中小房企，會(huì)面臨資金緊張的難題，不難理解，盡管當(dāng)前已有三次降息、兩次降準(zhǔn)，貨幣政策也呈現(xiàn)寬松，樓市也在整體回暖，但房企資金鏈斷裂或被整體收購(gòu)的消息仍然頻出。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的增速下滑趨勢(shì)已成必然，而未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)頻繁發(fā)生規(guī)模化聚集與并購(gòu)重組，‘大魚(yú)吃小魚(yú)’的并購(gòu)加上合縱連橫的‘強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合’，會(huì)成為新常態(tài)。”張斌說(shuō)，此前，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科這兩家地產(chǎn)巨鱷的聯(lián)手，已算是先例。記者 王愛(ài)科

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 江海峰]