?　　樓市“3.30新政”施行已經(jīng)兩個多月，新房成交量自5月份開始發(fā)力，6月份繼續(xù)保持著高走的態(tài)勢。但在回暖的背后，青島的房地產(chǎn)市場卻不時傳出中小房企陷入資金鏈困境，嶗山區(qū)、市北區(qū)以及平度市的項目已經(jīng)或正擬通過出讓股權來“斷臂求生”。樓市回暖，為何開發(fā)商反而陷入資金困境？

　　資金斷流項目難開盤

　　“出去找錢，是我這半年來的主要工作，但效果并不理想。”14日，市北區(qū)福州北路一家地產(chǎn)項目的營銷經(jīng)理龐偉（化名）說。這個即將封頂?shù)膶懽謽呛妥≌椖浚m然從施工進展上早已具備了預售的條件，但還有幾道手續(xù)沒有辦理下來，目前土地、建材、人工等成本不斷增加，公司從去年開始就沒有了資金流的補充。“三千萬，只需要三千萬，就能救活這個項目。”龐偉說。

　　現(xiàn)實情況是，龐偉負責的項目所面對的難題，并不是個例。不少房地產(chǎn)企業(yè)正面臨下游資金供給不足、成本又快速漲升的困境，從去年到今年，盡管樓市利好政策接踵而至，但多數(shù)開發(fā)商的日子并不好過。“房地產(chǎn)這碗飯不好吃，蓋房子就賺錢的日子一去不復返”這句話，早已成為業(yè)內(nèi)的共識，控制成本、加快融資已成為房企求得生存的關鍵。

　　股市分流樓市需求  

　　在看到“長沙男子股市賠光170萬跳樓身亡”的消息后，樓市分析人士張百忍發(fā)了一條微信：“股市永遠有風險，170萬買套房子升值雖慢，可至少不會賠光。”

　　“可現(xiàn)實情況是，股市從2000點躥升到5000點，確實刺激大量的資金涌入了股市。”張百忍說，一個朋友部門共8個同事，全部進軍股市，平均資金是20 萬元。自2008年以來的股市低迷期間，熟悉地產(chǎn)市場的人都知道，手頭有閑錢的人一般首選投資樓市，購買住宅或者商鋪來達到資產(chǎn)的保值增值，尤其是2010年前后，一擲千金購買住宅和商鋪的例子非常多見。

　　一方面，涌入股市的資金在增多，另一方面，則是樓市投資性需求降到了最低。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這輪資金流動的“此消彼長”，或許會持續(xù)很長時間。

　　部分房企“斷臂求生”

　　樓市即將進入下半年。上半年當中，市場先后迎來三次降息兩次降準，貨幣政策也呈現(xiàn)出寬松的特征。受此影響，一線城市和部分二線城市的房地產(chǎn)市場快速復蘇。但與此同時，部分房企資金鏈斷裂或被整體收購的聲音卻不斷傳出。

　　“目前三四線城市的樓市仍然冷清，這和2013年的市場情況非常相似，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)再次面臨開發(fā)回款慢、融資成本高等資金鏈問題，三四線龍頭企業(yè)轉(zhuǎn)讓項目或股權‘斷臂求生’的情況還將會上演。”房價點評網(wǎng)高級分析師張斌說。

　　三四線城市房地產(chǎn)市場陷入困境，尋求“斷臂求生”之路的并不僅僅限于地方龍頭企業(yè)。三四線城市如此，青島主城區(qū)也不乏陷入資金困境的開發(fā)商。位于嶗山區(qū)的中北嶗片區(qū)改造項目，也通過股權轉(zhuǎn)讓的方式，由海爾接手，定位于高端別墅。“原來項目的東家想通過股權轉(zhuǎn)讓方式抽調(diào)資金，以盤活位于市北區(qū)瑞昌路的另一個項目，但股權轉(zhuǎn)讓后，瑞昌路的項目依舊深陷資金困境，難以啟動。”樓市分析人士張百忍說。

　　多位業(yè)內(nèi)人士分析，對房企來說，賣股份或轉(zhuǎn)讓土地是聰明的選擇。“如果開發(fā)商轉(zhuǎn)為出讓土地套現(xiàn)，獲利的速度可能會更快。”地產(chǎn)經(jīng)理人龍江說。

　　銀行嚴格放貸標準

　　“銀行金融機構的風險控制意識在不斷強化，開發(fā)商已經(jīng)不受銀行待見了，追債務追得很及時。”房價點評網(wǎng)高級分析師張斌說，銀行與開發(fā)商多年結成的“親密盟友”關系已經(jīng)難以為繼。

　　李滄區(qū)金水路一家住宅項目的銷售部李經(jīng)理介紹，銀行開發(fā)貸款一般采取“一季度一結清”的方式，以前是上一季度的結清了，如果企業(yè)沒有大的問題，可以接著審批新的貸款需求，但現(xiàn)在的情況是，上一筆貸款結清了，再貸款變得難上加難。

　　“今年，樓市仍然是以去庫存為主，銀行等金融機構通過嚴格執(zhí)行放貸企業(yè)標準、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式，對風險房企或項目進行風險控制，防止樓市出現(xiàn)債務違約，控制壞賬率。”李經(jīng)理說，受此影響，恰恰是占整個行業(yè)絕對數(shù)量的中小房企，會面臨資金緊張的難題，不難理解，盡管當前已有三次降息、兩次降準，貨幣政策也呈現(xiàn)寬松，樓市也在整體回暖，但房企資金鏈斷裂或被整體收購的消息仍然頻出。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)的增速下滑趨勢已成必然，而未來房地產(chǎn)行業(yè)將會頻繁發(fā)生規(guī)模化聚集與并購重組，‘大魚吃小魚’的并購加上合縱連橫的‘強強聯(lián)合’，會成為新常態(tài)。”張斌說，此前，萬達、萬科這兩家地產(chǎn)巨鱷的聯(lián)手，已算是先例。記者 王愛科

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 張珍珍]