?　　【編者按】 國隆幸福城、中央公園、大都匯·公元、紫檀山......2014年下半年以來，半島網陸續報道了多起因開發商資金出現問題致項目停工事件，其中不乏主城區的一些重點項目，且久拖未決。另一方面，新房市場銷售回暖緩慢，截至3月末，全市商品房待售面積總量已到達566萬平方米。有分析人士指出，傳統開發模式下脆弱的資金鏈是導致項目停工頻發的主要原因，隨著房地產進入新常態，如何提高房企資金流動性，是企業以及政府需要協同改善的關鍵問題。

　　

已停工一年左右的中央公園

　　現象：

　　樓市頻現停工 缺錢是主因

　　4月27日，半島網來到中央公園項目現場，雖然位于繁華的李滄商圈地帶，且正值房地產市場常規銷售上升期，但現場卻并沒有施工跡象，現場幾棟高層主體基本建完，綠網沒完全拆除，封頂和外立面都尚未做好。幾名正在安裝護欄的工人表示：“從去年春天開始，這里就基本處于停工狀態，現在已經快一年了。”

　　此外，位于市北區瑞昌路166號的國隆幸福城項目于2015年農歷新年前后停工；大水清溝改造項目大都匯·公元以及瑞昌路上的頤和廣場項目目前也都處于停工狀態；西海岸新區金沙灘路787號的紫檀山項目。

　　據半島網了解，上述項目雖然施工進度不同、銷售定位各異，但停工原因都無一例外的指向了開發商資金問題。

　　

大都匯公元也已停工

　　

頤和廣場項目宣告暫停施工

　　數字：

　　一季度房地產開工面積下降超過四成

　　據青島市統計局統計信息，2015年一季度，青島房地產銷售市場有所回溫，全市商品房累計銷售150萬平方米，同比增長9.6%，其中住宅銷售132.7萬平方米，同比增長3.5%。

　　另據統計，截止2014年末，青島全市各類待售房屋總面積505萬平方米，同比增長26.4%。而截至3月末，這一數字已經增至566萬平方米，其中住宅待售372萬平方米，同辦公樓待售33萬平方米，商業營業用房待售100萬平方米。

　　不難發現，青島房地產銷售市場的復蘇顯然跟不上庫存的增速。

　　受此影響，一季度，全市房地產開發累計完成投資172億元，同比下降7.6%；全市各類商品房屋新開工面積175萬平方米，同比下降42.9%；全市各類房屋竣工面積270萬平方米,同比下降7.2%。

　　隱患：

　　新常態下房企傳統運作弊端顯現

　　2014年下半年以來，受到國內房地產市場整體不振的影響，青島樓市也受到波及，截至3月，新房價格已經連續八個月同比下降。銷售的困境勢必影響到開發商的資金回流，有業內人士一針見血地指出，近期項目頻繁停工，其根本原因就是房地產開發的模式長久以來積存的問題，在市場不確定環境下的顯現。

　　“現在開發商開發項目的大體流程是，使用貸款支付拿地價款，然后貸款雇傭建筑承包公司做項目，項目預售回籠資金后，償還貸款，剩下的即為盈利。”克而瑞高級分析師張斌認為坦言，這樣的經營運作模式便使得不少開發商從項目啟動之初就背上了沉重的債務，一旦后期房子不好賣，資金回籠不了，前期欠的貸款就無法償還，最后就只能停工甚至爛尾。

　　“這在房地產行業飛速發展的21世紀初，還是比較適用的，因為那時房子賣得快，資金回籠速度也快，所以不少開發商從中嘗到了甜頭。但放在目前的市場狀況下，問題就顯而易見了。”

　　融資：

　　貸款難加劇中小房企資金風險

　　另據一名銀行業人士透露，由于房地產行業變數較大，目前各個銀行對開發貸的要求比較高，年利率也大都在8%-16%左右。“8%的利率對開發商的實力要求是比較高的，一般要求其是全國知名房企，且在主城區開發剛需住宅樓盤。除此之外，利率都會高于這個數字，而且對于一些小型開發商的貸款，銀行一般都比較謹慎，這些企業貸款難度相應就大一些。”

　　半島網了解到，銀行貸款的申請難，使得不少小型開發商轉而向民間借貸融資，而這種借貸的年利率遠遠高于銀行，大都在15—20%。據調查，上述停工項目中，國隆幸福城就采用了這種方式貸款。

　　“現在地價高企，待售庫存又比較多，開發商高價拿地，只能低價走量，純利潤能達到20%已經算不錯了，就算民間借貸年利率是15%，也只能賺5%，一旦項目賣不好，直接連利息都還不上。”張斌說。

　　

大都匯公元項目施工現場空空如也

　　制度：

　　監管資金作用“失效”

　　據了解，為了減少項目停工及爛尾現象的發生，青島市政府自2013年7月1日起，設立了預售資金監管帳戶，購房人所交納的房款直接存入監管專用帳戶，購房貸款也直接發放到監管專用帳戶，這部分資金由政府根據開發商建設項目的進度，分次數發放。

　　然而，這一制度設計的初衷在現實中卻屢屢碰壁。青島某房地產公司的高管表示，由于監管資金在整個項目的資金量中比重低，且放款時間與開發商的建設進度掛鉤，對于緩解開發商資金緊張的意義不大。

　　另外，青島市房管局一名工作人員則表示，目前停工或爛尾項目的開發商多卷入經濟糾紛案件，一旦立案，法院首先會查封包括監管資金帳戶在內的涉案賬戶，而這顯然影響了購房者的利益。“下一步，我們計劃約談法院，針對這樣的特殊案例共同研究對策。”

　　呼吁：

　　房企洗牌需保護購房者權益

　　“其實，純住宅項目很少停工，因為即使開發得不好，降降價也就賣出去了，而一些商業占比較大的或者純商業的項目，一旦位置不好，就很容易出現問題。”青島著名樓市專家張百忍表示，現在開發商在開發項目的時候，都十分注重考察商住比例，由于商業投入較大，加上商業開發后期的銷售對于位置要求更高，不少開發商對于位置不好、商業占比由大的地塊都比較謹慎。

　　張斌則認為，隨著房地產進入新常態，行業洗牌成為必然，淘汰實力弱又不善于進行市場研判的開發企業，符合市場規律，有利于整個樓市的持續發展。“以后的市場，大型央企、國企將是主力，而中型開發商想有出路，就要多做有特色的小項目，比如做精裝小公寓、LOFT等；或者深耕區域做剛需產品，比如銀盛泰在西海岸的做法。”

　　針對目前已停工的項目，多名業內人士呼吁政府介入協調，邀請大的開發商進行投權收購，盤活現有資產，實現銷售或交房。“畢竟購房者才是最終的受害者。”張百忍說。

　　文/圖 江海峰

　　 [編輯: 王好]