? 春暖花開，新政落地，又恰逢島城樓市傳統(tǒng)旺季“銀四”如約而來，后期走勢著實令業(yè)內(nèi)期盼。4月10日，龍江、張斌、張百忍等數(shù)十位島城知名地產(chǎn)人士、金融界人士，知名媒體人，共聚萬達艾美“新政之下，樓市能否春花怒放”論壇，對市場走勢進行暢所欲言，并對于市場回暖達成一致認可。半島網(wǎng)房產(chǎn)了解到，一季度島城商品房成交同比上漲1.27%，但限于島城庫存較高，二季度市場將以去化為主，三季度或價格上漲，購房者已經(jīng)遇到抄底入市時機。同時，發(fā)展至今，房地產(chǎn)行業(yè)已面臨嚴峻轉(zhuǎn)型期，專業(yè)的開發(fā)商將受到市場的青睞。
4.10業(yè)內(nèi)名家共論青島樓市
環(huán)境平穩(wěn)寬松 市場回暖在望 據(jù)了解，新政效應日趨發(fā)酵的背景之下，島城樓市個別樓盤漲價現(xiàn)象頻頻爆出。雖主力開發(fā)商們堅持“巍然不動”，但是樓市將穩(wěn)步回漲的跡象已日趨明顯。如何正確看待新政信號，二季度漲價會否成為主流？克而瑞高級分析師、房價點評網(wǎng)總監(jiān)張斌發(fā)言中表示，新政的出臺意味著在對房地產(chǎn)市場的管控手段上，政府行政干預弱化，取而代之的是市場調(diào)節(jié)上位。因此不論是供求關(guān)系、需求結(jié)構(gòu)，還是土地方面，都將趨于市場化。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度青島銷售型商品房成交220萬㎡，環(huán)比下降30.68%，同比上升1.27%；成交均價8762元/㎡，環(huán)比下降7.47%，同比下降7.09%。雖然整體低迷，但是成交面積的同比上升給予市場一個很大信心。“因為伴隨新政的利好推動，二季度的去化將明顯提升，但是漲價不會是主流。”
克而瑞高級分析師、房價點評網(wǎng)總監(jiān)張斌
張斌指出不論是全國市場，還是青島市場，高企的庫存都是決定開發(fā)商不會短期內(nèi)漲價的關(guān)鍵因素，“二季度的關(guān)鍵詞是量升，前期的庫存在市場供求放開后將急需出口釋放，因此去化為先是開發(fā)商當前的主要策略，至于價漲，初步預計或?qū)⒃谌径葘崿F(xiàn)。對購房者來說，這也預示著二季度是較好的購房時機，可以抓住機會及時出手。”
島城樓市知名分析人士張百忍
應對市場 積極改變是王道 產(chǎn)品需接地氣 新政對改善型需求的大力鼓勵和支持，對剛需剛改的置業(yè)群來說，最為受惠，而開發(fā)商們是否準備了應對呢？張斌提示開發(fā)商們積極改變是王道。“政策層面支持改善型需求在330新政中得以鞏固，改善型置業(yè)客戶的門檻降低，銀行也更青睞經(jīng)濟實力更強的改善型置業(yè)群，因此開發(fā)商應該適度調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加三房、四房供應。”
島城知名分析人士張百忍也對此發(fā)表看法，他表示，青島的庫存在全國來說比例不算非常嚴重，但是部分開發(fā)商因為規(guī)劃設(shè)計等前期的專業(yè)失誤導致產(chǎn)品積壓，是值得警惕的教訓。“所以要提醒，開發(fā)商接下來新出的產(chǎn)品，或者剛到青島的開發(fā)商，在市場判斷和戶型設(shè)計方面務必慎重。”
具體到當前，改善型置業(yè)窗口放松，開發(fā)商在戶型方面也不可過于貪大。如果是城陽市場別墅方面，建議以中高檔，經(jīng)濟型較好。“要對市場做好研究，產(chǎn)品要接地氣，一句話來說，就是不作就不會死。”
樓市轉(zhuǎn)型期呼吁房企專業(yè)化主題討論
開發(fā)商轉(zhuǎn)型迫在眉睫 專業(yè)化房企占優(yōu)勢 盡管政策利好旨在催溫樓市，但是房地產(chǎn)行業(yè)快速暴漲的“黃金時代”已經(jīng)過去，并轉(zhuǎn)為理性平緩的“白銀時代”，這是不爭的事實。樓市轉(zhuǎn)型期，也是開發(fā)商的轉(zhuǎn)型期，機遇和挑戰(zhàn)并存。自限購以來至今，每一次政策的調(diào)整，都造成樓市的進一步分化，大浪淘沙，行業(yè)專業(yè)化水平要求越來越高，留下來的都是身經(jīng)百戰(zhàn)的企業(yè)、精英。
在座專家在提到轉(zhuǎn)型問題時表示，開發(fā)商除了觀念的轉(zhuǎn)型，還要在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)改造，新型營銷方式的利用等方面下苦功夫。尤其是當前大熱的互聯(lián)網(wǎng)金融方面，以及政策提出的互聯(lián)網(wǎng)+思維，將促使開發(fā)商對當下樓市的研究和策略推進。
龍湖地產(chǎn)營銷總監(jiān)李帥解讀龍湖項目暢銷原因
樓市穩(wěn)步回升 龍湖領(lǐng)銜房產(chǎn)大鱷進擊四月 春江水暖鴨先知，地產(chǎn)行業(yè)對市場反應的迅速，一方面代表了樓市在長期的調(diào)控下對于放松的渴望，另一方面也說明了開發(fā)商在長期的準備之后的敏捷應對。新政出臺后，可以看出島城大鱷的推盤節(jié)奏也明顯加快，逾20家樓盤計劃在4月開盤或加推新品。頗具代表性的房地產(chǎn)大鱷也動作頻頻，北京城建、星河灣、金地進軍青島準備大展拳腳，龍湖、保利、萬科、海爾等扎根的項目也不甘落后。其中頗具代表性的龍湖地產(chǎn)，秉承專業(yè)化房企尤其“別墅專家”的風范，走在了市場前列。
龍湖地產(chǎn)在青島四個項目均分布在城陽及黃島，并未進入主城區(qū)，并且都主打高端墅區(qū)類型。但是值得注意的是，歷年的年度成交十大榜單上，龍湖均穩(wěn)列其中。由此可見，龍湖地產(chǎn)的實力確實深厚。
“青島龍湖迄今總共銷售別墅 1800套，每年占據(jù)青島市場份額的15%左右。”龍湖地產(chǎn)營銷總監(jiān)李帥針對此現(xiàn)象給予解讀，他表示，龍湖地產(chǎn)在內(nèi)部產(chǎn)品的升級，物業(yè)服務、園林景觀體系的重新建造，社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)文化的搭建等方面，為購房者提供了多重保障。3月底的龍湖錦璘原著香醍開盤，龍湖悠山郡的35號樓王也加推，均獲得市場的熱烈反應。
半島網(wǎng)房產(chǎn)了解到，龍湖地產(chǎn)接下來還將不斷推新，以反饋島城置業(yè)群體。其中，值得關(guān)注的一個亮點是，錦璘原著將推出一個全新的別墅組團——“藍湖郡”，預計將在6月呈現(xiàn)。該組團定位全民自住型別墅，在產(chǎn)品的打造上，集合龍湖地產(chǎn)集團最優(yōu)質(zhì)的資源，前后歷經(jīng)半年的時間，調(diào)研整個市場同面積段產(chǎn)品的信息，并做了上千份客戶問卷調(diào)查的基礎(chǔ)上規(guī)劃打造出的。其中，疊拼業(yè)態(tài)的戶型面積是145平米四房，聯(lián)排業(yè)態(tài)的戶型面積是185平米五房。
龍湖四大項目組團發(fā)力 領(lǐng)跑島城“銀四” 龍湖錦璘原著（400-0532-088轉(zhuǎn)0432）是龍湖在城陽打造的別墅大盤之一，項目位于城陽王沙路，包含別墅、高層和洋房等業(yè)態(tài)。一期現(xiàn)已全面實景呈現(xiàn)，即將交付，目前僅保留少量經(jīng)典聯(lián)排、疊拼別墅，戶型為305-380平，總價280-500萬/套左右。香醍產(chǎn)品位于一期東側(cè)，丹山水庫東，云頭崮水庫北，包含1#、2#、3#、5#四棟樓，全部為16-18層兩梯三戶高層戶型，戶型面積為89平套三和76平套二。3月底，香醍推出5#東單元，目前僅剩11套房源，起價6500元/㎡，均價7200元/㎡，購房即可享受5000抵兩萬元的優(yōu)惠，預計2016年交房。另外，全新的別墅組團——“藍湖郡”也將在6月呈現(xiàn)。
龍湖滟瀾海岸（400-0532-088-0658）位于白沙灣門戶位置，是龍湖打造的青島第一別墅大盤，2010年首次開盤創(chuàng)下單日勁銷400余套青島別墅史的銷售神話，至今已有4個年頭，是白沙灣片區(qū)大型的高端成熟居住組團。項目涵蓋別墅、高層、商街等多種業(yè)態(tài)，目前現(xiàn)房在售，近期還將推出3期云墅6#、7#、12#、15#親水組團。上疊面積220-250㎡，下疊面積285-350㎡；均價10000元/㎡，220-430萬元/套。
龍湖悠山郡（400-0532-088-0010）是龍湖地產(chǎn)在城陽主城區(qū)的高端項目，項目位于城陽區(qū)購物中心佳家源北1.5公里，涵蓋別墅、洋房、高層、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。一期已于2014年11月交房，二期126平洋房、160-300平別墅在售。目前項目推出高層32#樓，戶型為89平套三戶型，均價7300元/㎡，預計2016年12月份交房。三期在售高層還有37#、38#樓，所剩房源不多，均價7200元/㎡，此外三期新推樓棟均為18層，共約420套房源，每個單元均為2梯4戶配置。
龍湖原山（400-0532-088轉(zhuǎn)0343）定位為“世界級山地別墅群落”， 位于黃島新區(qū)小珠山以東，產(chǎn)品規(guī)劃以托斯卡納風格的類獨棟別墅為主，輔以17棟高層住宅。項目北、西、南三面環(huán)山，地塊布局成元寶形，目前，一期、二期已售罄，三期高層、別墅在售，高層84-89平方正戶型，63#環(huán)景樓王火爆熱銷中，另外，180-360平半山獨院別墅典藏加推，買兩層贈一層，送花園送車庫。
文 圖 曹海霞
