?　　【編者按】2014年青島房價的止漲回落，讓購房者看到了“買得起房”的希望；而未來青島的商品房供應面積及去化周期，則讓開發商感到了巨大的銷售壓力。2015年，房價會不會繼續跌？如何買房才能保值增值？金融及政策調控利好還會不會繼續？半島網房產頻道綜合六大樓市關鍵詞，綜合專業數據分析及專家預測觀點，為購房者指點迷津。

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　　2014青島樓市差評榜:那些任性的開發商和購房者

　　【關鍵詞】房價

　　預測：整體房價有望明年二季度止跌

　　2014年青島房價開始松動已是不爭的事實，根據國家統計局的統計，自今年5月份以來，青島新建商品住宅環比價格一直處于下跌趨勢；自9月份開始，同比價格也出現下降，房價跌回一年前。根據青島克而瑞數據統計，2014年青島商品住宅均價8300元/㎡左右，環比去年下跌約5%。那么，2015年青島房價還會繼續跌嗎，走勢如何？

　　對此，多名業內人士認為，2015年第一季度，青島房價有可能繼續下滑，但跌幅會收窄，明年第二季度，市場有望有所恢復。

　　青島銳理數據總經理馬光明指出，2015年，青島房地產市場在去化壓力下整體價格沒有上升的空間。至于降價空間，則需區分具體的區域市場，市北區、李滄區等主城區剛需聚集地今年已經降了10%到15%，量已經跑起來了，再降空間不大；但城陽區、西海岸新區因存量大，可能還存在進一步的降價空間。

　　【關鍵詞】營銷

　　預測：2015年開發商將繼續“搶客模式”

　　根據青島克而瑞數據統計，2014年商品房供應面積在1200萬平左右，比前一年降幅在30%左右；商品房成交量呈現前低后高的走勢，全年有望達到980萬平左右，比2013年比下降25%左右。

　　在巨大的銷售壓力下，2014年，特價房、團購頻頻見諸樓盤宣傳頁；淘寶賣房、鬧市區舉牌賣房、比基尼女郎賣房賺足眼球等銷售手段層出不窮；到訪售樓處即送米、送油，開發商開始了“搶客”大戰，只為跑量。“今年業績不佳，明年的營銷任務嚴峻。”一位樓盤銷售從業人員坦言，樓市逐漸轉向買方市場，今年雖然促銷活動不斷，但最終完成的任務額依舊與既定目標相差懸殊，今后將更加考驗銷售策略。

　　業內人士分析，2015年青島的新房銷售市場仍將上演更加激烈的競爭，購房者在買房過程中將有更大的選擇空間。但同時，也應注意避免陷入開發商的銷售陷阱。

　　【關鍵詞】庫存

　　預測：樓市依舊庫存高企，輔城區尤甚

　　據克而瑞數據統計，青島2015年預計商品房供應面積1300萬平左右，主要集中于周邊區市。其中，即墨東部藍色硅谷、青西新區、膠州新城區等合計供應量預計將達到全市40%左右；城陽、高新區，以及剛需聚集的李滄區將各占據10%的份額。另據統計，從2011年至2014年10月份，青島已累計9224萬平方米土地成交量，相對于目前較高的土地消化周期，未來幾年或將形成巨量供應。

　　青島銳理數據馬光明亦表示，明年商品房供應量將繼續維持高位。在各個區市方面，輔城區去化壓力更甚，馬光明解釋，由于價格太高，市南區、嶗山區短期去化壓力大，但是由于供應量少，從長期看，去化壓力較小；市北和李滄區屬于活力地帶，去化壓力較小；但西海岸新區和膠州由于存量大，在未來很長一段時間，存在較大的去化壓力。

　　【關鍵詞】房貸

　　預測：再次降息可能性大

　　中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。調整后，五年以上貸款基準利率由原來的6.55%降到6.15%，相當于打了94折。

　　青島克而瑞高級分析師張斌表示，預計2015年金融政策調控仍會保持寬松，再次降息可能性較大，這樣將有利于市場繼續回暖。

　　青島銳理數據總經理馬光明更大膽預測，明年實施寬松的貨幣政策的可能性較大，而且未來貸款方面可能放開，即把自主權完全交給銀行，由銀行自己對貸款的風險進行評估，決定是否放貸、貸款額度等。

　　【關鍵詞】調控

　　預測：房地產行業去行政化，加速轉型

　　取消限購、松綁限貸、出臺“青18條”......2014年，為調控房地產市場，青島動作頻頻，那么2015年調控政策會有何變化？

　　對此，業內人士認為，從今年出臺的一系列政策來看，房地產市場去行政化的趨勢越來越明顯。另外，房地產暴利時代結束，其作為支柱產業的功能弱化，在此大背景下，整個房地產市場轉型交由“市場”這只看不見的手來調節，房屋定價將更加合理、質量將更加有保障，不管對開發企業、還是對購房者，都是一個好消息。

　　【關鍵詞】房企　　

　　預測：房地產行業或將加速洗牌

　　2015年的青島土地市場，一個很大的亮點便是將實行網上拍地。青島銳理數據公司總經理馬光明認為，土地開始網拍后，人為操作的空間更小、透明度更高，網拍開始后可能吸引更多外地品牌開發企業加入競爭，隨著房地產市場的深度調整，將推進開發企業的整合，只有對市場有一個準確的研判、成本管控能力強、產品體系定位準、管理模式先進的企業才能存活下來，淘汰機制將進入青島房地產市場。

　　另外，隨著《不動產登記暫行條例》基本敲定，業內普遍認為是在為房產稅開征鋪路，未來市場投機投資者會減少，支撐房地產主要靠剛需市場，這等于是加速房地產行業重新洗牌。

　　文 葛飛

　　[編輯: 王好]