?　　【編者按】：從年初開始的信貸緊縮，到下半年陸續釋放的政策寬松紅利，2014年的樓市可以用“前緊后松”、“先抑后揚”來概括。數據顯示，1-11月份，東部地區商品房銷售面積46514萬平方米，同比下降15.0%，銷售額37021億元，下降13.7%。這一年對于房企來說并不好過。但不可否認的是，曾經瘋狂暴利的市場，正在逐漸歸于平靜，青島房價整體重回一年前，部分項目率先低價入市。國家抑制投資性需求、優先滿足自主需求的樓市調控目標正在穩步推進。歲尾之際，半島網房產頻道按照時間節點，梳理總結本年度房產政策“大事”，全面呈現正在或已經影響青島樓市的調控政策。

　　

2014年各月商品住宅成交量（12月為截止14日數據，照此推斷12月也在90萬平方米以上，高出全年平均水平）

　　2014年3月10日：青島住房公積金貸款政策調整

　　內容：此次公積金貸款調整的主要內容包括兩方面，一是申貸資格的繳存標準調整，主要包括，借款申請人建立住房公積金賬戶滿12個月(即滿365 天)，申貸時賬戶是正常繳存狀態，且在申請貸款的近12個月內，連續正常繳存住房公積金12個月。二是貸款額度計算調整，包括將貸款額度計算公式中的還貸能力系數調整為30%，同時增加個貸余額倍數法和單方、雙方正常繳存職工家庭申貸額度限制，并按“就低”原則確定貸款額度，其主要內容為，將貸款額度計算公式中的還貸能力系數由40%調整為30%。單身者購買新建住房貸款額度由原來最高60萬變為最高貸36萬元、二手房最高貸21萬元。新政截至2017年3月9日。

　　業內點評：之前住房公積金貸款的申貸繳存標準是“申請人建立住房公積金賬戶6個月，且在申貸的近6個月內，連續正常繳存3個月，累計繳存6個月”。上半年青島出臺的公積金新政等于是抬高了貸款門檻、收緊了貸款額度。從全年來看，對于房企無疑是雪上加霜，本來就不景氣的市場，又減少了資金的支持。

　　2014年5月13日：央行發聲力挺首套房貸

　　內容：5月13日，央行敦促商業銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款；有效防范信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析；建立信息溝通機制，對社會關注的熱點問題，及時給予回應。

　　“央五條”公布后青島16家銀行中有15家銀行“清一色”基準利率，但放款速度有所提升，另外一家匯豐銀行個人首套房貸利率針對優質客戶雖仍實行優惠，然優惠幅度由此前的9折縮至9.5折，但普通用戶實行基準利率。

　　業內點評：地方銀行對央行喊話不“感冒”，根本原因在于利潤，個人住房貸款在銀行的各類貸款中屬于薄利性質，因此，商業銀行出于利益導向，必然將有限的信貸資金傾向于利潤更高的企業貸款。

　　銀行支持首套房貸的政策落地性差，基本沒有起到相應促進作用，但是透露了政策調控轉向的風聲。開發商也全面降價，借此機會去化庫存。相繼出現了西海岸萬達維多利亞灣，高新區青島碧桂園，惜福鎮魯商泰晤士小鎮等低價跑量的樓盤。

　　2014年8月1日：青島部分解除限購

　　內容：7月31日晚，青島國土資源和房屋管理局通過自己的官方微博“青島房地”對外發布：自2014年8月1日零時起，對黃島、城陽兩個區的住房放開限購政策；對市南、市北、李滄、嶗山四個區套型面積在144平方米以上含144平方米的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續執行限購政策。

　　業內點評：此消息一出，標志著當時青島已實行三年的限購政策首次出現松動。市場壓力已經反饋至政策面。然而8月份的部分限購解除，對市場刺激有限，僅市區外圍項目和中高端項目，例如華潤中心、保利葉公館、理想之城、藍岸麗舍有所升溫。

　　2014年9月1日：青島限購全面取消

　　內容：9月1日中午12點55分，青島市國土資源和房屋管理局官方微博“青島房地”消息:自2014年9月1日起，放開市南區、市北區、李滄區、嶗山區套型面積在144平方米以下住房的限購政策。

　　業內點評：青島三年限購至此終結。但全面取消限購沒有引起樓市的大幅波動，商品房銷量和房價都沒有出現大起大落的情形，總體比較穩定。但從另一方面來說，全面解除限購真正確立了市場反轉趨勢，為成交量價全面反彈、解決購房門檻等問題亮了“綠燈”。

　　2014年9月23日：“青18條”出臺

　　內容：9月23日，青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉建設委員會、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務局、青島市規劃局等六部門聯合下發《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》（以下簡稱《意見》）。意見規定，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。同時，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。

　　業內點評：“青十八條”一度被認為對于當時低迷的青島樓市有著“救市”意義，但其中令市場最為期盼的信貸優惠部分，終因銀行執行問題成為泡影，但是“青十八條”確認的的首套房認定和稅費減免，無疑對于改善性需求購房有著積極意義，后市作用仍然可期。

　　2014年9月30日：央行出臺房貸新政 明確首套房認定標準

　　內容：9月30日央行下發《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，通知稱積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。

　　對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。

　　對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　對于央行該政策，青島本地銀行選擇了“部分執行”，即首套房貸“認貸不認房”，但7折利率至今未出現，多數依然執行基準利率。

　　業內點評：央行為“青十八條”確認的“認貸不認房”新政提供了支持，并進一步強調首套房貸款利率寬松原則。此政策一出，給疲軟的樓市注入一劑強心劑。

　　2014年11月22日：央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率

　　內容：中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。

　　調整后，五年以上貸款基準利率由原來的6.55降到6.15，相當于打了94折。

　　青島：

　　商業住房貸款方面，在青銀行執行新利率，個別銀行針對首套房貸有折扣優惠，但需指定樓盤，并且貸款人需要滿足一些硬性條件。

　　公積金住房貸款方面，青島市個人住房公積金存貸款利率也同步下調，自24日起，住房公積金五年以下（含五年）的貸款利率從原來的4.00%降至3.75%；五年以上的公積金貸款利率由原來的4.5%降至4.25%，下降幅度為0.25%。

　　業內點評：房地產界普遍認為，央行的降息是下半年以來持續“救市”政策的高潮，降息后買房人將受益，買賣雙方熱情將被激活，成交量有望回暖，價格優惠開始減少。

　　2014年12月：不動產登記

　　內容：有媒體報道稱，《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）基本敲定，已由國務院簽發，定于年內頒布，自2015年3月1日起施行。

　　業內點評：業內人士分析，從樓市調控來講，不動產登記其實就是指全國個人住房信息登記聯網，個人住房信息系統的逐步建立，對于以稅費調控為主的技術條件的建立、以“差別化”措施對樓市進行分類調控、調節存量房城市供求關系、樓市長效調控機制的建立等調控手段的轉向，一定程度上警示了過熱反彈和投資需求,具有積極的意義。不動產登記工作的推進，對房價產生影響目前存在于心理層面，實質性影響短期還很難看到。對于青島而言，不動產登記對剛需和改善客戶影響不大。

　　文 葛飛  圖由青島克而瑞提供

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