自8月份以來，盡管島城限購局部松綁，價格上與促銷新盤比沒有任何優(yōu)勢，但由于
二手房交易成本居高不下，加上信貸政策一直收緊，島城二手房市場一直沒有回暖，滿5年的
中小戶型二手房源成為成交主力。業(yè)內(nèi)人士分析，如果信貸政策不能放松，二手房市場的蕭條行情或?qū)⒀永m(xù)。
中小戶型房源成市場主力 “從目前的市場情況來看，中小戶型房源因為總價較低，成為剛需族最為關(guān)注的房源，而滿5年的房源因為可以省掉不菲的營業(yè)稅，因此最為搶手。”27日上午，青島鏈家不動產(chǎn)市場研究部的孫旭說。
以主城區(qū)為例，浮山后區(qū)域、大潤發(fā)周邊、辛家莊片區(qū)、李村商圈周邊以及杭州路區(qū)域因為中小戶型房源較多，成交相對活躍。
“限購局部松綁之后，市場出現(xiàn)了一個好的跡象，詢價及預(yù)約看房的購房者開始增多，這讓不少的經(jīng)紀(jì)人重新找回了市場信心。”惠百家不動產(chǎn)市場分析師唐瑞周說，上個月市場還比較平淡，但自8月份開始出現(xiàn)了變化，雖然成交量還沒有明顯的增加，但找房的買家明顯多了，市場有轉(zhuǎn)向活躍的跡象。
交易成本高阻礙市場回暖 盡管二手房市場有逐漸活躍的跡象，但來自各大中介公司的反饋顯示，高高在上的交易成本，已經(jīng)成為阻礙市場回暖的主要障礙；如果房主的總價再偏高一點，即便房源的性價比再高，也非常難于成交。
二手房交易主要包括哪些稅費成本？據(jù)惠百家不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李哲介紹，二手房交易環(huán)節(jié)，主要包括營業(yè)稅、個稅、契稅、中介費以及印花稅、登記費和手續(xù)費等。“以位于市北區(qū)威海路的一套70平方米的房源為例，這套房源因為不滿5年，需要繳納5.6%的營業(yè)稅，因此盡管總價只有105萬元，但一聽房齡不滿5年，一直少有人看房。”李哲說，盡管房子已經(jīng)在公司登記了3個多月，但一直難以成交。
多家品牌中介機構(gòu)的負(fù)責(zé)人證實，目前市場上成交最好的二手房要么是大幅降價的房源，要么是房齡滿5年，免征營業(yè)稅的房源。
信貸緊，購房難獲銀行支持 除了高高在上的交易成本，對那些想貸款買房的人來說，信貸收緊也讓他們難遂所愿。
“雖然央行早已明確發(fā)文，要求支持首套購房，但目前各家銀行對房貸的熱情并不高，一些區(qū)域出現(xiàn)了雖然達(dá)成成交意愿，但購房者貸不了款或短期內(nèi)難以貸到款的情況。”21世紀(jì)不動產(chǎn)的李蘭玉說，這又進(jìn)一步影響了市場。
在首付款比例方面，目前島城購買二手房首套房首付比例為30%，二套房首付款比例為60%；而公積金貸款方面，自去年3月份開始，二手住房公積金貸款最低首付比例由30%調(diào)至40%；對二次和三次申請公積金貸款執(zhí)行更嚴(yán)格的規(guī)定，其中，對二次申請住房公積金貸款的職工及家庭，結(jié)清公積金貸款五年之內(nèi)(含五年)，不可申請公積金貸款。對符合二次住房公積金貸款的職工及家庭，其貸款首付比例不得低于60%；對三次申請住房公積金貸款的職工及家庭，暫停發(fā)放公積金貸款。
“盡管市場已經(jīng)逐漸活躍，接下來可能會有更多的購房者進(jìn)入二手房市場，但買家的熱情能不能真正轉(zhuǎn)變成實際的成交，還要看銀行信貸政策的‘臉色’。”惠百家不動產(chǎn)總經(jīng)理董曉峰說。
相關(guān)鏈接：中心區(qū)二手房交易成本動輒10萬元 考慮所有的交易成本，一套二手房的交易稅費會有多少？27日，惠百家不動產(chǎn)的李哲以剛剛成交的一套房子為例，算了一筆賬。該套二手房82.5平方米、總價170萬元，購房者貸款額為30萬元。
如果是二套房，個稅為170萬元×2%=3.4萬元；契稅為170萬元×3%=5.1萬元；手續(xù)費6×82.5=495元；登記費為80元；印花稅5+(30萬元×萬分之0.5)=20元；抵押登記費為80元；合計為8.5675萬元。
如果為首套房，個稅為170萬×2%=3.4萬元；契稅為170萬元×1%=1.7萬元；手續(xù)費為6×82.5=495元；登記費為80元；印花稅為5+(30萬元×萬分之0.5)=20元；抵押登記費為80元；證明費為20元；合計為5.1695元。
此外，中介費按總價的3%收取，共計5.1萬元。而如果上述房源不滿5年，還需要額外增加營業(yè)稅，為170萬元×5.6%=9.52萬元。
記者 王愛科
（來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 江海峰]
