下半年剛剛起步，島城二手房市場就傳來了好消息。在剛剛過去的7月全市二手房成交量小幅回暖，成功終結(jié)連續(xù)兩月下跌態(tài)勢。根據(jù)網(wǎng)上房產(chǎn)統(tǒng)計，2014年7月青島二手房共成交2192套，環(huán)比6月增13%，同比去年7月下降17.4%；成交面積186579.04㎡，較之6月增加3.5%。

　　 數(shù)據(jù) 市北領(lǐng)跑二手房交易

　　從7月二手房每日成交數(shù)據(jù)來看，單日成交超過100套的僅有5天。其中，成交套數(shù)最高數(shù)據(jù)出現(xiàn)在7月24日，當(dāng)日共成交二手房107套；而成交面積的高峰則出現(xiàn)在7月29日，單日簽約面積近2萬平方米，套均成交面積高達(dá)235平方米。

　　從全市各區(qū)域二手房市場的交易情況來看，市南、市北、李滄、嶗山四區(qū)共成交二手房1564套，占比全市交易量71.35%，城陽、黃島、高新區(qū)近郊區(qū)域共交易628套房，占比全市交易總量28.65%。其中，市北區(qū)是7月青島全市二手房交易量最高的區(qū)域，成交777套房源，占比全市交易總量35.45%，繼續(xù)領(lǐng)跑二手房市場；市南區(qū)共交易379套，占比全市交易量17.29%；開發(fā)區(qū)奪得二手房成交季軍，7月共成交二手房341套，占比全市交易量15.56%。

　　特點 熱搜小區(qū)躋身"萬元線"

　　值得注意的是，7月二手房市場的最熱小區(qū)前十位全部躋身"萬元線"以上，其中李滄百通馨苑掛牌均價10919元/平米，是10個熱搜二手房樓盤中價位最低的。之前表現(xiàn)"內(nèi)斂"的麥島金岸，7月成功登上7月二手房市場最受關(guān)注小區(qū)，掛牌均價高達(dá)33657元/平米，也是熱搜樓盤中成交均價最高的。此外、海爾東城國際、海信慧園、四季景園等老牌大社區(qū)在二手市場上依舊搶手，也在7月再次登榜。

　　7月青島租賃市場呈現(xiàn)出巨大區(qū)域變化，熱搜樓盤從往月的"市南獨大"變?yōu)?北部為王"。百通馨苑、福臨萬家、百通花園等多個李滄樓盤爭先入榜，成為7月租賃 "大熱小區(qū)"，成功打破了市南社區(qū)對于租賃市場的壟斷。市北區(qū)凱景花園、萬科城等新面孔也首次當(dāng)選熱租樓盤，市南區(qū)僅剩新貴都、天山小區(qū)兩盤在熱租盤TOP10榜單"捍衛(wèi)尊嚴(yán)"。李滄金秋桂園月租均價17元/㎡.月，是熱租樓盤中價位最低的；天山小區(qū)以40元/㎡.月的均價當(dāng)選租金最貴小區(qū)。

　　分析 高端房議價空間或收窄

　　7月青島二手房成交量再次回升到2000套以上，同時新增客源等前瞻指標(biāo)也出現(xiàn)一定幅度的上升。青島鏈家市場研究部分析師孫旭認(rèn)為，青島二手房市場已出現(xiàn)回暖跡象，未來市場成交量或?qū)⑦M(jìn)一步增長。

　　從新增客源方面來看，青島鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，7月日均新增客源量與6月相比增長了4成多，購房者的觀望情緒正在逐步減弱。在各區(qū)市中，李滄區(qū)和市北區(qū)的新增客源增長率位居前列，可見目前剛需仍然是市場主流。

　　近日，青島市對執(zhí)行3年之久的限購政策進(jìn)行了調(diào)整。青島鏈家市場研究部分析師孫旭認(rèn)為，總的來看限購松綁對二手房市場是一個利好因素，但影響究竟有多大還需要看市場端的反應(yīng)。從短期來看，由于之前市場上積攢了一定數(shù)量具有購房意愿但不具備購房資格的客戶，預(yù)計限購松綁后短期內(nèi)可能會帶來成交量的上升，這一效果需要等到8月中旬才能顯現(xiàn)。另一方面，限購政策可能會使業(yè)主的降價意愿進(jìn)一步降低，特別是高端住宅的議價空間可能收窄。

　　但是從長期來看，考慮到目前青島二手房市場的主體需求仍是剛需人群，主城區(qū)對144平方米以上房源放開限購所能撬動的需求量有限。另外，目前政策方面只是放開了購房資格的限制，在信貸政策、稅費等方面均沒有進(jìn)行調(diào)整，限購松綁是否會帶動青島二手房市場回歸正常態(tài)勢尚有待觀察。（記者 劉蘭星 實習(xí)生 王聰）