下半年剛剛起步，島城二手房市場(chǎng)就傳來(lái)了好消息。在剛剛過(guò)去的7月全市二手房成交量小幅回暖，成功終結(jié)連續(xù)兩月下跌態(tài)勢(shì)。根據(jù)網(wǎng)上房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2014年7月青島二手房共成交2192套，環(huán)比6月增13%，同比去年7月下降17.4%；成交面積186579.04㎡，較之6月增加3.5%。

　　 數(shù)據(jù) 市北領(lǐng)跑二手房交易

　　從7月二手房每日成交數(shù)據(jù)來(lái)看，單日成交超過(guò)100套的僅有5天。其中，成交套數(shù)最高數(shù)據(jù)出現(xiàn)在7月24日，當(dāng)日共成交二手房107套；而成交面積的高峰則出現(xiàn)在7月29日，單日簽約面積近2萬(wàn)平方米，套均成交面積高達(dá)235平方米。

　　從全市各區(qū)域二手房市場(chǎng)的交易情況來(lái)看，市南、市北、李滄、嶗山四區(qū)共成交二手房1564套，占比全市交易量71.35%，城陽(yáng)、黃島、高新區(qū)近郊區(qū)域共交易628套房，占比全市交易總量28.65%。其中，市北區(qū)是7月青島全市二手房交易量最高的區(qū)域，成交777套房源，占比全市交易總量35.45%，繼續(xù)領(lǐng)跑二手房市場(chǎng)；市南區(qū)共交易379套，占比全市交易量17.29%；開(kāi)發(fā)區(qū)奪得二手房成交季軍，7月共成交二手房341套，占比全市交易量15.56%。

　　特點(diǎn) 熱搜小區(qū)躋身"萬(wàn)元線"

　　值得注意的是，7月二手房市場(chǎng)的最熱小區(qū)前十位全部躋身"萬(wàn)元線"以上，其中李滄百通馨苑掛牌均價(jià)10919元/平米，是10個(gè)熱搜二手房樓盤中價(jià)位最低的。之前表現(xiàn)"內(nèi)斂"的麥島金岸，7月成功登上7月二手房市場(chǎng)最受關(guān)注小區(qū)，掛牌均價(jià)高達(dá)33657元/平米，也是熱搜樓盤中成交均價(jià)最高的。此外、海爾東城國(guó)際、海信慧園、四季景園等老牌大社區(qū)在二手市場(chǎng)上依舊搶手，也在7月再次登榜。

　　7月青島租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出巨大區(qū)域變化，熱搜樓盤從往月的"市南獨(dú)大"變?yōu)?北部為王"。百通馨苑、福臨萬(wàn)家、百通花園等多個(gè)李滄樓盤爭(zhēng)先入榜，成為7月租賃 "大熱小區(qū)"，成功打破了市南社區(qū)對(duì)于租賃市場(chǎng)的壟斷。市北區(qū)凱景花園、萬(wàn)科城等新面孔也首次當(dāng)選熱租樓盤，市南區(qū)僅剩新貴都、天山小區(qū)兩盤在熱租盤TOP10榜單"捍衛(wèi)尊嚴(yán)"。李滄金秋桂園月租均價(jià)17元/㎡.月，是熱租樓盤中價(jià)位最低的；天山小區(qū)以40元/㎡.月的均價(jià)當(dāng)選租金最貴小區(qū)。

　　分析 高端房議價(jià)空間或收窄

　　7月青島二手房成交量再次回升到2000套以上，同時(shí)新增客源等前瞻指標(biāo)也出現(xiàn)一定幅度的上升。青島鏈家市場(chǎng)研究部分析師孫旭認(rèn)為，青島二手房市場(chǎng)已出現(xiàn)回暖跡象，未來(lái)市場(chǎng)成交量或?qū)⑦M(jìn)一步增長(zhǎng)。

　　從新增客源方面來(lái)看，青島鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，7月日均新增客源量與6月相比增長(zhǎng)了4成多，購(gòu)房者的觀望情緒正在逐步減弱。在各區(qū)市中，李滄區(qū)和市北區(qū)的新增客源增長(zhǎng)率位居前列，可見(jiàn)目前剛需仍然是市場(chǎng)主流。

　　近日，青島市對(duì)執(zhí)行3年之久的限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。青島鏈家市場(chǎng)研究部分析師孫旭認(rèn)為，總的來(lái)看限購(gòu)松綁對(duì)二手房市場(chǎng)是一個(gè)利好因素，但影響究竟有多大還需要看市場(chǎng)端的反應(yīng)。從短期來(lái)看，由于之前市場(chǎng)上積攢了一定數(shù)量具有購(gòu)房意愿但不具備購(gòu)房資格的客戶，預(yù)計(jì)限購(gòu)松綁后短期內(nèi)可能會(huì)帶來(lái)成交量的上升，這一效果需要等到8月中旬才能顯現(xiàn)。另一方面，限購(gòu)政策可能會(huì)使業(yè)主的降價(jià)意愿進(jìn)一步降低，特別是高端住宅的議價(jià)空間可能收窄。

　　但是從長(zhǎng)期來(lái)看，考慮到目前青島二手房市場(chǎng)的主體需求仍是剛需人群，主城區(qū)對(duì)144平方米以上房源放開(kāi)限購(gòu)所能撬動(dòng)的需求量有限。另外，目前政策方面只是放開(kāi)了購(gòu)房資格的限制，在信貸政策、稅費(fèi)等方面均沒(méi)有進(jìn)行調(diào)整，限購(gòu)松綁是否會(huì)帶動(dòng)青島二手房市場(chǎng)回歸正常態(tài)勢(shì)尚有待觀察。（記者 劉蘭星 實(shí)習(xí)生 王聰）