用"亂花漸欲迷人眼"來形容眼下的房地產市場一點也不為過。特別是新春伊始,經濟下行壓力帶來的房地產市場的不明朗及日漸濃厚的土地市場的觀望情緒,與國家調控政策的調整傳言與消費者被限購政策壓抑的購房欲望等交織在一起,使"看不清""摸不準"成為當前樓市使用頻率最高的詞語。記者新春探樓市,試圖透過數據和亂象來給讀者呈現房地產市場的另一面。

　　□　本報記者　晁明春莫為"過萬"遮望眼

　　新春伊始,省城二手房市場就吸引了不少人的眼球。

　　3月12日,濟南市住房保障和房產管理局發布了2013年省城房屋交易登記情況。其中市轄六區及高新區二手房住宅網簽3.69萬套,網簽面積278.37萬平方米,同比增長79.4%、86.3%。

　　接著,繼某商業網站高調發布2013年10月省城二手房住宅掛牌價格首次突破萬元大關、創造二手房月掛牌價格新紀錄之后,2014年統計數字繼續在萬元以上"游走":3月第1周(3月3日至9日),二手住宅掛牌均價為10341元/平方米,環比上周的10310元/平方米,上漲31元/平方米,漲幅為0.30%；3月第2周(3月10日至16日),濟南二手房住宅掛牌均價為10436元/平方米,環比上周的10341元/平方米,每平方米上漲了95元。

　　量價齊漲。濟南的二手房房價真的有那么高嗎?這些統計數字是怎么來的?對二手房買賣有沒有指標性意義?

　　"目前,關于二手房的價格發布最權威的數字是國家統計局每月發布的70個大中城市上月房價漲跌情況,我們發布的只有每個月二手房網簽數量、戶型情況和區域網簽情況,并沒有房價數字。"濟南市住房保障和房產管理局相關負責人告訴記者,一般來說,每套二手房的成交價格相對低于掛牌價,最終價格由交易雙方協商達成,很難掌握真實數字,更不好判斷價格走勢情況。

　　"從我們公司二手房的成交情況來看,均價過萬的水分還是蠻大的。"濟南百居安房地產咨詢有限公司總經理熊良頂告訴記者,他旗下的17家門店遍布濟南市區的東南西北,相對比較均衡,"我們根據自己掌握的成交量測算了一下,大致均價在8900元左右。"

　　之所以在數字上有一定的出入,與數字的統計有關。據熊良頂介紹,商業網站的統計數字主要是根據網站上的掛牌房源來計算的,即用掛牌房子的總價格除以房子的總套數,既不是真實成交價格的反映,也反映不出房源的區域性。

　　"特別是在網站上掛牌的房源,既有個人掛的,也有中介機構掛的,而中介機構掛的要占到九成以上,因此房源存在著大量的重復發布的情況,甚至同一套房源有十幾個經濟人在發布信息。"熊良頂介紹說,一般來說,房主的報價和真實成交價差異不大,打個九七折左右；而經濟人相對發布的價格要高一些。同一處房源,網站在選取價格時往往傾向于選擇報價較高的那個數字。因此可以說,是高價房源的重復掛牌拉高了二手房的均價。

誰在購買二手房

　　家住省城北郊小清河沿岸的曹女士近日有些鬧心:3歲的孩子去年剛上幼兒園小班,就在小區與她的孩子大小差不多的周圍鄰居的影響下開始了對周邊小學的考察。考察的最直觀的結果就是所在學區的小學相對較弱,必須對孩子的未來做出新的選擇:要么擇校,要么換房。

　　由于今后擇校生升學不享受指標生的待遇,還要到處找熟人托關系,換房成為最佳選擇。擺在曹女士面前的又有兩條路:或者選擇配建有小學的新建小區,或者選擇優質學校所在學區范圍內的二手房。

　　與曹女士不同,去年剛從北京高校畢業在濟南某省級媒體謀得工作的劉先生兩口子,則正在為將來的"小窩"而四處考察。小夫婦老家都在農村,雙方父母給不了多少贊助,而自己剛工作又沒有積蓄。由于單位都在歷下區,選個價格相對較低的遠郊新建小區,上班和以后生活都不方便；選擇附近的二手房,合適的房源又不好找,著實讓人糾結。

　　"曹女士和劉先生就是我們最大的潛在客戶。"熊良頂拿出了他們公司的統計數據。"一般來說,婚房占到了二手房交易的四分之一左右,是標準的‘剛需’；其次就是學區房,占到了二手房交易的20%,但這部分具有明顯的區域性特征,就是集中在為數不多的優質學校所在的學區范圍；第三類是改善性住房,也約占20%左右,主要特征就是對房源的戶型和周圍環境有較高要求；第四類是首次置業型,倒不是結婚用房,包括自住、經營的等等,占到二手房交易量的30%左右。最后剩下的就是投資型的、為落戶用的及沒有明確購買目的的,約占5%。"

　　"因此,從目前的購買群體分析,濟南的二手房市場不具備明顯的炒作和投機空間,一直呈平穩和良性發展態勢。"熊良頂分析說,這從濟南市公布的2013年二手住宅網簽數字也可以看出,按月份看,除2月份網簽量減至1322套,3月份網簽量因即將出臺新政策而劇增至9067套外,其余各月多平均在2000至3000套之間。在市轄六區和高新區中,市中區的8639套、歷下區的7559套和天橋區的7730套,穩穩占據前三位。

"均價"有無指標性意義

　　"其實就我個人觀點,就像人均收入經常引來的‘被拉高’‘被代表’等爭議一樣,不管是新房還是二手房,均價不具有任何指標性意義,因為它既不能反映房子的區域性特征,也不能反映某個小區或某個房源的個性特征。"熊良頂告訴記者。

　　每個購房者個人的收入情況不一樣,對未來生活的品質要求不一樣,個人發展預期不一樣,因此,靠均價作為指針去買房沒有多少實際意義。"如果可能的話,可以分區域公布一定時期的價格指數,就像現在按行業公布各個行業的收入情況一樣,也許更靠譜一些。"熊良頂建議說。

　　比如,學區房價格為什么高?因為它除了居住功能外,還有階段性和雙重投資屬性,一方面是為孩子的未來投資,另一方面,經過一定階段上學穩定后即可自住也可轉手,而且有較穩定的漲價預期。這其實是教育資源不均衡等社會問題在房價上的折射,不是靠單純的投資或投機所能解釋,也不是房價調控政策所能調控的。

　　再比如。按照2013年3.69萬套二手住宅網簽數字,60平方米以下的最多,達13186套,占比為35.7%；60—90平方米的為11744套,占比31.8%；90—120平方米的為7371套,占比20%。但同樣是小戶型,60平方米以下的學區房最為搶手,而在學區范圍之外的小戶型,就不怎么受購房者的青睞——在現在的限購政策下,為何不籌籌錢一步到位呢?

　　"從2003年公司成立到現在10年的數據看,濟南的二手房價格平均增幅在15%左右,這與政府公布的城市居民人均可支配收入增幅基本上吻合。"熊良頂告訴記者,如果說未來濟南樓市是不是有大的波動和起伏,按目前的分析有三個可能會產生影響的因素:一是限購政策的取消與堅持；二是城市落戶政策的放寬與否；三是"單獨二孩"政策的實施。"起碼從現在情況看,濟南的房地產市場仍然會保持一個平穩和良性的發展預期。"