傳了一段時間沸沸揚揚的島城限購松綁的消息，終于在8月1日塵埃落定，如業內人士所預料的那樣，與濟南的完全放開不同 ，青島的限購松綁，顯得更加循序漸進，城陽和西海岸，市中心區僅放開144平方米以上的大戶型。不過盡管如此，也足以讓已經沉寂壓抑了半年多的市場歡呼雀躍。取消限購已經快半個月，市場反應如何？買房者買不買賬？一起來看看市場的反饋。

　　市場反應

　　新房二手房反應兩重天

　　從7月10日濟南全面取消限購開始，關于島城取消限購的各種說法就不絕于耳。7月底，一則消息終于讓傳聞塵埃落定。8月1日起，青島開始執行差別化限購松綁政策。如今時間已經過去近半個月，新房和二手房的反應卻出現了極大的差異。

　　新房：成交套數、房價均回升

　　島城有條件地放開限購，全國范圍內限購解禁熱潮也為去化創造了良好的政策環境。7月28日～8月3日一周，島城新建商品房，成交套數環比增加了39.32%，創下今年3月以來的周成交套數新高，其中商品住宅成交環比增加37.24%。價格上來看，商品住宅成交均價為8372元/平方米，環比上漲了7.32%。從成交區域看，城陽區、黃島新區是區域成交的前兩名，可見放開限購對這兩個區域的影響作用之大。8月4日～8月10日，島城新房市場持續升溫，商品住宅成交面積環比漲了10.32%成交套數增了15.65%，達到了2121套，再次刷新今年自3月以來的新高。新房市場的連續升溫，不能不讓人將其與放開限購聯系在一起，特別是黃島新區和城陽樓市突出表現，更讓開發商堅信，限購取消，是走出今年樓市陰霾的開始。

　　二手房：成交量小幅縮水  影響不大

　　與新房市場的明顯升溫不同，二手房市場對取消限購的反應比較平淡，進入八月甚至還出現了小幅下降的趨勢。根據鏈家地產提供的數據，7月28日～8月3日，青島市二手房成交502套，環比上升2.24%。從成交區域看，市南區成交86套，新市北成交178套，李滄區成交55套，嶗山區成交36套。黃島新區成交86套，城陽區成交61套。中心城區(市南、市北、李滄、嶗山)成交占比70.8%，較前一周下降了3.13%。8月4日～8月10日，青島市二手房成交464套，環比下降7.39%，同比7月第一周下降3.33%。從目前的情況來看，限購松綁對青島二手房成交量的帶動作用尚不明顯。市場仍處于調整期，回暖速度較為緩慢。從成交區域看，中心城區成交占比69.18%，與上周相比下降了1.62個百分點。可見，剛需購房者受限于自身的資金實力，其置業區域正繼續向近郊區轉移。

　　新房市場

　　開發商促銷力度大增

　　從數字上來看，新房市場自取消限購以來，確實出現了一股不小的暖流，開發商并未坐地起價，而是給了市場更多的誠意，頻頻推出優惠。但購房者卻未必買賬。

　　    開發商：搶奪先機，促銷低開為主

　　“取消限購，對市場的影響肯定是好的，不過，因為現在放開只有半個月的時間，人們觀望心理的放松，也還需要一段時間的過程。”青島城市陽光置業有限公司董事長劉新偉告訴記者，取消限購的影響，可能要再過一段時間才能看出來，不過，就目前城陽區域的市場看，很多開發商都在趁著取消限購利好出來之際，趕緊增加優惠，讓很多有購房意愿的人出手買房，沖量來彌補上半年的損失。“限購放松對新房成交的影響目前還沒有顯現出來，而針對目前的市場，多數開發商都會采取促銷或低起價的策略。泰晤士小鎮一期，就將采取成本價促銷換人氣的策略。”魯商青島區域營銷總監姜鵬透露，針對目前的市場，剛在城陽區開盤的泰晤士小鎮項目一期，可能也要走成本價銷售換人氣的策略。而像位于黃島新區的萬達海公館則直接爆出了5700元/平方米的驚爆起價。另外，李滄區、新都心片區的不少樓盤也采取了低價銷售態度，最高降幅兩成左右。“其實，開發商之所以這樣做，更多是對買房者心理上的鼓舞。”保利地產營銷部經理劉麗丹告訴記者。

　　    購房者：意義不大，繼續觀望是主流

　　開發商的優惠熱情高漲，但老百姓是不是買賬呢？業內人士表示，購房者的觀望心理變化還需一段時間，目前來看，限購放松，老百姓的反應還是比較平淡的。“這次限購松綁，對我來說基本沒意義。”市民方先生說，他現在比較著急買一套120多平方米的改善戶型，家里目前有兩套小房子，如果想換，還是不符合政策，買144平方米以上的房子又沒那個能力，所以很糾結。像方先生這樣的人不在少數，不想去郊區買，市區太大的又買不起，困在中間只能繼續觀望。

　　二手房市場

　　大戶型議價空間明顯減小

　　二手房市場對取消限購的反應更只能用“冷淡”來形容，不過，數字背后也要看到，盡管成交量上沒有明顯變化 ，但客戶帶看量特別是大戶型的關注度上，都有了明顯的提升。

　　    賣方：議價時底氣變足了

　　青島有條件地放開限購，對市區來說，可能更多地影響體現在大戶型二手房上。“對賣家的影響還是比較明顯的，自從限購放開以來，很多嶗山區、市南區這邊的大戶型業主，都紛紛有了底氣，議價空間比以前小了很多。”鏈家地產市場分析師孫旭告訴記者，今年上半年市場不好，很多大戶型的二手房議價空間能達到10%以上，動輒便宜二三十萬元的房子很多，但如今取消限購，很多業主面對議價時的底氣也更足了。

　　買房人：限購松綁效果尚不明顯

　　“雖然上周青島二手房市場從成交數據上看出現微降，但新增客源量等前瞻指標卻出現小幅上升，可見青島二手房市場自7月末以來的回暖趨勢仍在持續。”孫旭表示，但是由于市場仍處于調整期，目前來看回暖速度較為緩慢。

　　“青島限購松綁已逾十天。從青島二手房市場的數據來看，并沒有出現呼和浩特、濟南等城市在限購松綁后成交量大幅上升的情況。從市場端的反應來看，目前改善型購房者對限購解禁的144平方米以上住宅的關注度明顯增加，每日帶看量顯著增長；但對剛需購房者的連鎖影響有限，這部分的客源增長、帶看情況均較為平穩。青島鏈家市場研究部數據顯示，8月第一周新增客源增長率高于成交增長率，可見限購松綁對成交量的影響尚需一段時間顯現。”孫旭說。

　　原因解析

　　限貸仍是主要阻力

　　面對記者的采訪，很多業內人士均表示，雖然有條件地取消了限購，但島城的樓市仍沒有真正“熱”起來，究其原因，主要有下面幾點。

　　144平方米門檻太高

　　對普通的改善型購房者來說，換的房子位置要更優越，面積要更大，但市區144平方米，顯然屬于踮起腳來也夠不到的范疇。“能買 144平方米以上房子的業主，基本都不是首改型的客戶，大多是二次改善，所以這個政策一出來，我們就感覺損失到了一大部分目標在 100平方米至120平方米左右戶型的首改客戶，這部分的購房需求和購買力其實都很強的，但144平方米顯然又太大。”孫旭說，不過，這說明政府在有步驟地放開限購，如果一下子都放開，市場過熱，會造成房地產市場的不穩定。劉麗丹表示，青島有條件放開限購，對市區144平方米以上的大戶型來說，刺激還是挺大的，“比如保利的漫月山項目，在限購放開之前，很多客戶來看過，但是由于政策的限制，沒法買 ，限購放開之后，有不少之前的客戶來把房子買了。”劉麗丹說，但目前來看，144平方米以上的戶型在市區占比太少了，特別是在“70、90”的限制之下，這種超大戶型占比更少，因此放開對市場影響也不大。

　　    貸款政策沒有改變

　　除此之外，信貸政策尚未松綁也是目前制約購房者購房的主要因素。孫旭認為，限購松綁雖然使一部分購房者獲得了購房資格，但其購房能力仍然受到限制。尤其是在現行的限貸政策規定下，居民家庭購買第三套及以上住房無法申請到住房貸款。

　　“根本原因還是房貸的問題沒解決。”劉新偉表示，貸款不放開，只放開限購，只能起到很小的作用。不過他也表示，這更符合房產市場自我調節的規律，而不是用行政手段來干預，“國外就是這樣，有錢就買房，沒錢就不買房，市場會更加健康。”

　　大戶型交易稅費未變

　　此外，144平方米以上大戶型的交易稅費也沒有改變。根據現在青島市的規定，144平方米以上大戶型的契稅，要比普通戶型高一倍。“有這個原因，可能購房者買一個大戶型，要比別人買小戶型或者中等戶型多交好幾萬的稅，如果在稅費政策上也能對超大戶型有所優惠，可能大戶型會更好賣。”孫旭說。

　　本專題撰文/記者 付明實 實習生 肖婷婷

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 孫孟臣]