核心提示

　　限購(gòu)政策調(diào)整，會(huì)給島城樓市帶來(lái)怎樣的變化呢？昨天是我市放松限購(gòu)令的第一天，記者前往多個(gè)售樓處及中介公司探訪了解到，看房咨詢的客戶比往常多了許多，各房產(chǎn)公司也提振信心積極備戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，此次我市調(diào)整樓市限購(gòu)措施，將在保護(hù)剛需人群的前提下激活、提升市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。

　　市民 希望手中房早點(diǎn)賣(mài)出去

　　部分放開(kāi)限購(gòu)市民又是如何看待呢？市民李女士早在一年前就掛牌出售自己一套房，如今10個(gè)月過(guò)去了卻遲遲未能出手，限購(gòu)令的松綁讓她看到了希望。"我那套房子靠近棧橋，面積近150平方米，是個(gè)高層看海房，但我們年紀(jì)大了，不喜歡高層，就想換個(gè)一樓帶院的房子住。所以去年就計(jì)劃換房，一開(kāi)始掛牌320萬(wàn)元，但幾乎沒(méi)人問(wèn)，沒(méi)辦法后來(lái)直降30萬(wàn)，看的人還是不多。這次限購(gòu)令對(duì)大戶型放開(kāi)了，我感覺(jué)對(duì)俺家來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)遇，如果有誠(chéng)意的客戶來(lái)看房，我肯定會(huì)再讓讓，沒(méi)想過(guò)要漲價(jià)。"李女士說(shuō)得很誠(chéng)懇，而她這一想法也代表了不少房東的心理。正掛牌出售一套不足90平方米的剛需房的嚴(yán)先生也抱著盡快出手的想法，"我就是為了換房，不是為了投資什么的，賣(mài)了這套才有錢(qián)換套更適合自己的房子，如果能盡快賣(mài)掉，我會(huì)接著就入手一套，主要是考慮孩子上學(xué)方便。眼下只是放開(kāi)144平方米以上的大戶型，我感覺(jué)下一步會(huì)全部放開(kāi)，到時(shí)再想買(mǎi)恐怕就更貴了。"嚴(yán)先生說(shuō)。

　　黃島剛需盤(pán) 看房咨詢的客戶增多

　　昨日記者來(lái)到位于黃島開(kāi)發(fā)區(qū)薛家島片區(qū)的一在售樓盤(pán)，售樓處內(nèi)5組客人正在看房咨詢，售樓小姐告訴記者，這樣熱鬧忙碌的場(chǎng)景已經(jīng)好久沒(méi)看到了，以前都是三三兩兩的客人，這兩天有扎堆看房現(xiàn)象。

　　"其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目我關(guān)注有一段時(shí)間了，這段時(shí)間買(mǎi)房還送車(chē)位，相當(dāng)于8200元/平方米左右，價(jià)格挺合適的，之所以遲遲沒(méi)買(mǎi)，是感覺(jué)大家都在觀望，我也就先觀望著，黃島限購(gòu)一放開(kāi)，說(shuō)實(shí)話真該出手了。"正在看房的一位女士告訴記者，此前因?yàn)槭袌?chǎng)低迷她一直猶豫不決，如今限購(gòu)放開(kāi)，再加上西海岸新區(qū)的設(shè)立，讓她看到了后市的希望，所以決定出手。另一個(gè)看房的男士則是因?yàn)槭芟拶?gòu)制約，使他買(mǎi)套大戶型住宅改善住房條件的計(jì)劃一直不能實(shí)現(xiàn)，取消限購(gòu)的消息一傳來(lái)，他就和媳婦一起來(lái)看房。記者采訪多名看房客人，發(fā)現(xiàn)多以換大房子的改善型客戶為主。

　　項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人王先生告訴記者，限購(gòu)松綁的消息傳來(lái)，咨詢的客人開(kāi)始增多，售樓部打電話給意向客戶邀請(qǐng)看房的回復(fù)率越來(lái)越高。"今天一早，營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)就向意向客戶群發(fā)了相關(guān)政策和一些市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，被限購(gòu)‘?dāng)r’在門(mén)外的客人開(kāi)始回流。"王先生說(shuō)，"上半年業(yè)績(jī)不好，就指著下半年能沖沖量，所以會(huì)小幅回調(diào)價(jià)格，希望能順利完成今年的指標(biāo)，不過(guò)購(gòu)房者越來(lái)越理性，很難出現(xiàn)暴漲的局面，我感覺(jué)只是堅(jiān)定了一些尚在猶豫的購(gòu)房者的信心，另外給一部分外地人購(gòu)房機(jī)會(huì)。"面對(duì)限購(gòu)的松綁，王先生稍稍松了口氣，不過(guò)他仍然持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀。對(duì)比放開(kāi)限購(gòu)，開(kāi)發(fā)商和普通市民更期待取消限貸，"取消限購(gòu)好比放低了門(mén)檻，取消限貸更能激發(fā)購(gòu)買(mǎi)力。"

　　中介 成交量會(huì)增但不會(huì)太高

　　"從今天我們各個(gè)門(mén)店反饋的信息來(lái)看，賣(mài)家?guī)缀鯖](méi)有坐地漲價(jià)，普遍希望盡快賣(mài)掉好實(shí)現(xiàn)換房計(jì)劃。買(mǎi)房人聽(tīng)聞消息后主動(dòng)打電話咨詢的多，買(mǎi)房的積極性比前段時(shí)間高了不少。"青島科威不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰說(shuō)，"限購(gòu)放開(kāi)之后，成交量應(yīng)該會(huì)有起色，但不會(huì)太高，我們也有這個(gè)心理準(zhǔn)備，主要還是受限貸影響比較大，不過(guò)要是限貸一放松，價(jià)格也就不是當(dāng)前這個(gè)價(jià)格了，我想很多購(gòu)房者也能算明白這個(gè)賬的。"

　　根據(jù)我市的調(diào)整住房限購(gòu)政策，市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)住房144米以下仍執(zhí)行限購(gòu)。在孫杰看來(lái)，這是給剛需族預(yù)留了最好的置業(yè)時(shí)機(jī)。從投資保值角度看，青島上述四個(gè)中心城區(qū)，人口密度高，配套成熟，租金高且穩(wěn)定，被地鐵規(guī)劃覆蓋，是置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的區(qū)域。當(dāng)前剛需購(gòu)房群體之所有還有議價(jià)能力，主要原因是更具購(gòu)買(mǎi)力的改善型客戶沒(méi)有"房票"。試想，如果改善型、保守投資型客戶進(jìn)場(chǎng)，剛需客被擠壓是必然的。在沒(méi)有改善型客戶競(jìng)價(jià)和當(dāng)下價(jià)格回調(diào)的雙重時(shí)機(jī)，剛需族應(yīng)抓住置業(yè)時(shí)機(jī)。

　　市南高端盤(pán) 開(kāi)打搶客戰(zhàn)扭轉(zhuǎn)局面

　　此次調(diào)整，對(duì)市南、市北、李滄及嶗山區(qū)僅放開(kāi)了144平方米以上房源的限購(gòu)，這給大戶型樓盤(pán)帶來(lái)了什么樣的變化呢？受限購(gòu)令的影響，市南、嶗山等在售的豪宅都陷入了滯銷(xiāo)狀態(tài)。香港中路一在售盤(pán)7月簽約8套房源，120-144平方米成交3套，200-250平方米成交5套。麥凱樂(lè)對(duì)面的一在售盤(pán)7月售出4套140-200平方米房源。另一高端盤(pán)情況更不容樂(lè)觀了，去年12月開(kāi)盤(pán)，截止到今年5月一共才賣(mài)出5套房子，隨后6月、7月連續(xù)"零成交"。

　　昨日記者來(lái)到香港中路一在售盤(pán)，售樓處外停車(chē)場(chǎng)內(nèi)停滿了車(chē)，大廳內(nèi)等候的人群也是一撥一撥的，"我們近期就要推一批新房源，眼下在接受客戶認(rèn)籌，正好在節(jié)骨眼上迎來(lái)了限購(gòu)令的松綁，客戶的信心足了，我們也很高興。當(dāng)前我們的價(jià)格也很優(yōu)惠，希望借著這股風(fēng)扭轉(zhuǎn)前期銷(xiāo)售不暢的局面。"項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，取消限購(gòu)，讓一批不具備購(gòu)房條件的客戶重新回歸市場(chǎng)。"限購(gòu)放松后，樓市成交量不一定會(huì)有井噴，但肯定會(huì)有較為明顯的放量，下半年必將有一場(chǎng)客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)。"這名負(fù)責(zé)人說(shuō)。對(duì)主城區(qū)144平方米房源的限購(gòu)放開(kāi)，無(wú)異于給沿海一線豪宅下了一場(chǎng)及時(shí)雨，各開(kāi)發(fā)商均有"久旱逢甘霖"的暢快感，幾乎所有樓盤(pán)都開(kāi)始備戰(zhàn)，以期贏得最多客戶。

　　不過(guò)，克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島首席房?jī)r(jià)分析師鄧國(guó)華分析指出，截至7月底我市主城區(qū)144平方米以上住房可售總套數(shù)為5400余套，市場(chǎng)占比不大。其中140-170平方米庫(kù)存占比較大，主要為改善型洋房等產(chǎn)品；其次為200-250平方米左右的，目前市場(chǎng)接受度較低；400-450平方米房產(chǎn)總價(jià)較高，多為臨海高端產(chǎn)品，去化周期最長(zhǎng)。購(gòu)買(mǎi)大戶型的客戶購(gòu)買(mǎi)力受限較少，主要在意區(qū)位價(jià)值和項(xiàng)目品質(zhì)，故限購(gòu)取消對(duì)他們的影響有限。從區(qū)域庫(kù)存上看，市南區(qū)和嶗山區(qū)最為集中。近期大量臨海豪宅集中上市，恰逢市場(chǎng)冷清，去化情況均不理想。而市北區(qū)和李滄區(qū)的存量多為大面積的改善型產(chǎn)品，集中在浮山后周邊和東李區(qū)域。四方區(qū)供應(yīng)產(chǎn)品多面向剛需和首次改善住房條件的客戶，大戶型占比較小。綜上所述，青島限購(gòu)部分解除政策對(duì)于主城區(qū)市場(chǎng)，無(wú)論是客戶需求還是存量壓力，影響都相對(duì)有限，不如城陽(yáng)、黃島等輔城區(qū)的作用大。

　　業(yè)內(nèi)人士 新政利于保護(hù)剛需族購(gòu)買(mǎi)力

　　市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)龍江秘書(shū)長(zhǎng)在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，本次青島出臺(tái)的樓市限購(gòu)松綁政策，無(wú)論是時(shí)機(jī)，還是尺度的把握都是非常不錯(cuò)的。青島選擇在濟(jì)南、寧波等城市放開(kāi)限購(gòu)后采取動(dòng)作，有其他城市的操作經(jīng)驗(yàn)可供參考。從其他城市放開(kāi)限購(gòu)政策的效果來(lái)看，房屋成交量較放開(kāi)之前都提升了10%至20%。這樣也能在保護(hù)剛需人群的前提下激活、提升市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力。

　　限購(gòu)政策的調(diào)整，既能保證剛需人群的購(gòu)買(mǎi)需求，又能保證沿海高端住宅的價(jià)格穩(wěn)定，有利于產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。從市場(chǎng)效應(yīng)看，隨著膠州灣隧道和大橋的通車(chē)，黃島和城陽(yáng)的交通更加便利，本次黃島和城陽(yáng)的限購(gòu)放開(kāi)，可以更好地促進(jìn)兩地樓市活躍。另外，城陽(yáng)樓市的放開(kāi)，也能穩(wěn)定其周邊李滄的房?jī)r(jià)。

　　青島限購(gòu)令于2011年1月29日落地實(shí)施，數(shù)據(jù)顯示，2011年全市新房成交量為86997套，較限購(gòu)令頒布前的2010年減少了13298套。進(jìn)入2012年市場(chǎng)逐步走上回暖之路，當(dāng)年新房成交94339套，比2011年增加了7342套；2013年更是增幅明顯，全年成交119407套，同比大增25068套；今年上半年全市新房成交量?jī)H為37749套，與前一年同比減少16584套。"這3年多的時(shí)間里，信貸政策從寬到嚴(yán)，新國(guó)五條出臺(tái)，個(gè)稅契稅等調(diào)整，房屋專項(xiàng)維修基金開(kāi)征，公積金政策由寬到緊，這些都對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)較大的影響。"島城樓市分析人士張百忍分析指出，也由此看出限購(gòu)令實(shí)施與否并不是導(dǎo)致市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要因素，所以在"限貸"的陰影下，限購(gòu)放松不會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)暴漲的局面，但是會(huì)促進(jìn)樓市良性發(fā)展。（孫靜芳）

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