限購(gòu)松綁風(fēng)聲響了小半年，濟(jì)南出人意料吃上了第一批螃蟹。同處一省的青島樓市也隨之開(kāi)始憧憬自己的后限購(gòu)時(shí)代。青島限購(gòu)是否跟隨同省城市一松到位，在國(guó)內(nèi)更有標(biāo)志地位的青島樓市會(huì)否因?yàn)榭赡艿絹?lái)的
限購(gòu)松綁而迅速扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，來(lái)一次反沖鋒和逆襲戰(zhàn)？本期城市尚品，我們?yōu)槟庾x濟(jì)南限購(gòu)的青島聯(lián)想。
A松限頭條 濟(jì)南制造 限購(gòu)是當(dāng)今樓市調(diào)控的第一法則，這是全體樓市中人的信條。盼天盼低盼松綁，甚至一些城市在長(zhǎng)達(dá)三年的限購(gòu)執(zhí)行期內(nèi)，玩起了各種形式的松限暗戰(zhàn)，結(jié)果是不一而同地被叫停或被迫辟謠，松限是層窗戶紙，濟(jì)南一夜捅破之。7月10日，濟(jì)南大大方方的一紙公文，與限購(gòu)令說(shuō)了拜拜。
其實(shí)限購(gòu)令的取消，早已在行業(yè)觀察者的意料之中，今年上半年，有關(guān)部門的正式表態(tài)就已經(jīng)透露出限購(gòu)?fù)藞?chǎng)的意思，包括住建部高層所說(shuō)的，限購(gòu)取不取消，地方政府做主等。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，限購(gòu)作為一種直接干預(yù)樓市的行政手段，限購(gòu)令已經(jīng)發(fā)揮出穩(wěn)住房?jī)r(jià)的強(qiáng)力作用，而其副作用，在最近一兩年內(nèi)也在逐步顯現(xiàn)，對(duì)投資需求的一刀切抑制，導(dǎo)致市場(chǎng)動(dòng)力的抽空，很多限購(gòu)城市出現(xiàn)庫(kù)存擠壓，很多城市的房子，足夠消化兩年，房地產(chǎn)的正常循環(huán)，已經(jīng)存在很大的困難，這種情況下，限購(gòu)取消就成了大勢(shì)所趨。
只是濟(jì)南打響取消限購(gòu)的第一槍，卻在很多人的預(yù)想之外。因?yàn)闈?jì)南市場(chǎng)的存去比只是處于二三線城市的中等水平，根據(jù)計(jì)算，濟(jì)南現(xiàn)有房源庫(kù)存的去化周期在15個(gè)月左右，而國(guó)內(nèi)個(gè)別城市的房子按照現(xiàn)有速度，足夠賣上兩年，這種情況下，濟(jì)南被允許率先取消限購(gòu)，當(dāng)然會(huì)引發(fā)更多聯(lián)想。
B濟(jì)南松效應(yīng)：井噴和平穩(wěn) 國(guó)內(nèi)房產(chǎn)分析專家楊紅旭認(rèn)為，濟(jì)南取消限購(gòu)，恰好證明了限購(gòu)取消將在全國(guó)范圍內(nèi)普及，按照濟(jì)南的標(biāo)準(zhǔn)，全國(guó)大多數(shù)限購(gòu)城市，都具備了取消限購(gòu)的條件。
限購(gòu)松綁會(huì)否造成樓市需求的釋放和爆發(fā)，之前有多個(gè)版本的判斷和推演，濟(jì)南松限后，這些分析的正確與否，終于有現(xiàn)實(shí)可參照的樣板。
根據(jù)濟(jì)南有關(guān)媒體披露的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月10日濟(jì)南取消限購(gòu)后，頭兩天，網(wǎng)簽數(shù)字暴增，每日網(wǎng)簽量達(dá)到近600套，為之前一月日均網(wǎng)簽量的5倍，而從第三日開(kāi)始，網(wǎng)簽數(shù)量開(kāi)始回落，穩(wěn)定在250套到300余套之間。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士分析，網(wǎng)簽數(shù)量的增加，并不能完全反映濟(jì)南限購(gòu)令取消的全部效應(yīng)。
該人士介紹說(shuō)，網(wǎng)簽井噴情況的出現(xiàn)，多是之前不符合購(gòu)房條件的被限購(gòu)人群的補(bǔ)簽行為，未必是一種市場(chǎng)需求釋放的表現(xiàn)，要看出濟(jì)南松限的實(shí)際效果，還應(yīng)該從更長(zhǎng)時(shí)間段來(lái)觀察。
太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周認(rèn)為，各地限購(gòu)取消后，可能會(huì)存在不同的市場(chǎng)反應(yīng)，這和各地的樓市狀況有關(guān)。外來(lái)購(gòu)買力強(qiáng)的區(qū)域，限購(gòu)取消后肯定會(huì)更快地出現(xiàn)銷量的反彈，而內(nèi)需型地產(chǎn)城市，其松限效果要差一些。
C 青島樓市：咋念松箍咒 濟(jì)南限購(gòu)全部放開(kāi)，青島能否緊隨其后，如果限購(gòu)令在青島取消，又將以一種什么樣的方式進(jìn)行。
對(duì)此，青島業(yè)內(nèi)人士紛紛加以預(yù)測(cè)。青島工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)龍江認(rèn)為，濟(jì)南已經(jīng)松綁，青島也遠(yuǎn)不了。因?yàn)榘凑諠?jì)南的樓市庫(kù)存情況，其消化壓力要遠(yuǎn)大于青島，濟(jì)南松限已經(jīng)得到相關(guān)部門認(rèn)可，那么青島也具備了更加必要的條件。青島萬(wàn)樹(shù)不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)總經(jīng)理惠志鵬認(rèn)為，青島進(jìn)入松限名單是肯定的，畢竟現(xiàn)在松限是一種大勢(shì)所須，全國(guó)范圍內(nèi)的松限會(huì)更頻繁的發(fā)生。但考慮到青島的特殊情況，和青島主城特殊的房?jī)r(jià)環(huán)境，青島的松限節(jié)奏，可能未必像濟(jì)南一樣，一步到位。那些庫(kù)存較大的區(qū)域可能率先品嘗松限的果實(shí)。
首創(chuàng)青島公司董事長(zhǎng)孔令國(guó)認(rèn)為，青島的松限除會(huì)在區(qū)域方面加以區(qū)分外，可能會(huì)在產(chǎn)品形態(tài)和價(jià)格區(qū)間方面采取不同措施，那些與民生相關(guān)的房源和樓盤，可能會(huì)在個(gè)別區(qū)域暫時(shí)繼續(xù)限購(gòu)，而那些高端產(chǎn)品或有更多投資價(jià)值的產(chǎn)品，可能會(huì)優(yōu)先松綁。
中房指數(shù)研究院青島分院總監(jiān)崔文華認(rèn)為，青島限購(gòu)令的松綁其實(shí)之前已經(jīng)有一些端倪出現(xiàn)，包括萬(wàn)達(dá)等一線開(kāi)發(fā)商之前幾個(gè)月在包括黃島在內(nèi)的一些區(qū)域加大拿地力度，也可能是出于限購(gòu)取消的判斷和考慮。
D 后限購(gòu)猜想：松下來(lái)會(huì)否彈起來(lái) 限購(gòu)讓部分人群被攔在購(gòu)房門檻之外，卻也讓很多覺(jué)得是房?jī)r(jià)平穩(wěn)或平實(shí)的一道保護(hù)傘，那么限購(gòu)一旦取消，青島這樣一個(gè)有著外來(lái)需求購(gòu)房傳統(tǒng)和全球吸引力的城市，會(huì)否再次陷入房?jī)r(jià)快漲的固有軌道。
孔令國(guó)認(rèn)為，在一兩年之內(nèi)，暴漲的情況可能不會(huì)出現(xiàn)。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)總得來(lái)說(shuō)還是和供需比有關(guān)。
以現(xiàn)在青島的庫(kù)存量，想實(shí)現(xiàn)快速消化，恐怕在一個(gè)較長(zhǎng)周期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。房子賣不快，就清不了，就實(shí)現(xiàn)不了現(xiàn)有供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，那么房?jī)r(jià)快漲也就無(wú)從談起。林憲周認(rèn)為，松限以后的房?jī)r(jià)漲跌可能還會(huì)與所在區(qū)域的樓市行情有關(guān)。一些需求量大的區(qū)域，房?jī)r(jià)反彈就可期，一些供應(yīng)十分充分的區(qū)域房?jī)r(jià)反彈則要滯后一些。惠志鵬認(rèn)為，房?jī)r(jià)反彈與否，與大環(huán)境有很多關(guān)聯(lián)，至少在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，想借助限購(gòu)令實(shí)現(xiàn)全區(qū)域的房?jī)r(jià)反彈，不太現(xiàn)實(shí)。之前的傾向是，很多人把投資的目光從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移，而反腐，信息公開(kāi)等，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了反作用，那么，指望外來(lái)需求拯救青島樓市，至少在目前情況下，不會(huì)完全滿足賣方的期待。
山東頤榮置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)劉偉認(rèn)為，單純的限購(gòu)取消可能不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)將樓市拉入上行通道，但一些有重大利好的區(qū)域，還是可能融入松限的能量。
（來(lái)源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 王好]
