案例3 高某訴乳山市人民政府收回國(guó)有土地使用權(quán)案

　　原告：高某

　　被告：乳山市人民政府。

　　第三人：乳山國(guó)泰城建開發(fā)有限公司。

　　【案情】2004年9月28日，乳山市政府作出乳政征出字[2004]59號(hào)關(guān)于收回國(guó)有土地并將其使用權(quán)出讓給乳山國(guó)泰城建開發(fā)有限公司的批復(fù)，同意收回信誼鐘表位于向陽(yáng)街南、富山路西國(guó)有土地31.6平方米，同時(shí)將該宗地20.1平方米土地使用權(quán)出讓給乳山國(guó)泰城建開發(fā)有限公司，用途為商業(yè)用地，出讓期為40年。剩余11.5平方米土地為道路綠化用地。原告主張于1997年9月與乳山市國(guó)家稅務(wù)局簽訂房屋、土地買賣契約，乳山市國(guó)家稅務(wù)局將其夏村分局辦公樓及土地出售給原告，原告分別于1998年和1999年辦理了土地使用證和房屋所有權(quán)證。原告主張市政府收回涉案土地并出讓給第三人的行為侵犯了原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院依法判決撤銷乳山市政府作出的乳政征出字[2004]59號(hào)批復(fù)。

　　【裁判】法院認(rèn)為，乳山市土地行政主管部門于1998年將爭(zhēng)議土地使用權(quán)出讓給原告高某并為其核發(fā)了國(guó)有土地使用證，該證載明土地使用權(quán)終止日期為2047年12月28日，原告依法登記的土地使用權(quán)使用期限并未屆滿，且不存在為公共利益需要使用土地及舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地等其他法定情形，被告乳山市政府收回原告國(guó)有土地使用權(quán)的行為不符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條可以收回國(guó)有土地使用權(quán)之規(guī)定，依法應(yīng)予撤銷。

　　本案被告決定由第三人進(jìn)行商業(yè)街改造建設(shè)后，又將涉案土地使用權(quán)出讓給原告，因被告及其土地行政主管部門的過(guò)錯(cuò)造成爭(zhēng)議土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)相分離不一致的狀況，但原告高某并無(wú)過(guò)錯(cuò)，其因政府行為獲得的信賴?yán)姹桓娌荒苋我鈩儕Z，被告乳山市政府應(yīng)當(dāng)在確保原告信賴?yán)娴幕A(chǔ)上妥善處理歷史遺留問(wèn)題。遂判決撤銷被告乳山市政府作出的乳政征出字[2004]59號(hào)關(guān)于收回國(guó)有土地并將其使用權(quán)出讓給乳山國(guó)泰城建開發(fā)有限公司的批復(fù)。

　　【評(píng)析】根據(jù)行政法信賴?yán)姹Ｗo(hù)原則，當(dāng)個(gè)人對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的行政處分已經(jīng)產(chǎn)生信賴?yán)妫⑶疫@種信賴?yán)嬉蚱渚哂姓?dāng)性而得到保護(hù)時(shí)，行政機(jī)關(guān)不得隨意撤銷行政處分，如果撤銷必須補(bǔ)償其信賴?yán)鎿p失。對(duì)相對(duì)人信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)應(yīng)該成為行政主體自我糾錯(cuò)的必要限制，行政主體應(yīng)當(dāng)在確保相對(duì)人信賴?yán)娴幕A(chǔ)上妥善解決爭(zhēng)議問(wèn)題。

　　案例4：朱某訴東營(yíng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋轉(zhuǎn)移登記案

　　上訴人（原審第三人）：劉某

　　被上訴人（原審原告）：朱某

　　原審被告：東營(yíng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)。

　　原審第三人：王某

　　【案情】 2011年6月，王某向劉某借款共計(jì)470萬(wàn)元。同年12月，劉某要求王某歸還剩余欠款，王某與劉某協(xié)商用東營(yíng)市東營(yíng)區(qū)香山路808號(hào)35幢1單元某室房產(chǎn)抵債。該房產(chǎn)系王某、朱某夫婦共同共有。同年12月29日，王某與劉某夫婦共同到東營(yíng)市住建委房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，并簽署了《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》等有關(guān)材料。后經(jīng)東營(yíng)區(qū)人民法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，申請(qǐng)材料中“朱某”的簽名均非朱某本人所簽。《東營(yíng)市存量房買賣合同》中載明雙方約定的房屋總價(jià)款為90萬(wàn)元，東營(yíng)市東旭房地產(chǎn)中介評(píng)估測(cè)繪有限公司對(duì)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為93.6萬(wàn)元。同年12月30日，原審被告對(duì)涉案房屋辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，向劉某頒發(fā)了房屋所有權(quán)證。

　　【裁判】一審法院認(rèn)為，被告根據(jù)第三人提交的虛假材料辦理涉案房屋轉(zhuǎn)移登記及為第三人劉營(yíng)頒發(fā)房屋所有權(quán)證的具體行政行為，屬于主要證據(jù)不足。遂判決撤銷被告作出的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記具體行政行為。

　　二審法院認(rèn)為，涉案房產(chǎn)原登記在朱某、王某名下，是雙方共有財(cái)產(chǎn)。原審被告在對(duì)該房屋辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)，對(duì)申請(qǐng)登記雙方提交的身份證、房產(chǎn)證、買賣合同等相關(guān)材料進(jìn)行了審查，但未對(duì)身份證與身份證持有人是否同一人進(jìn)行嚴(yán)格比對(duì)，對(duì)該事項(xiàng)的審查未盡到審慎審查職責(zé)。故原審被告依據(jù)王某提供的虛假材料對(duì)涉案房屋辦理轉(zhuǎn)移登記的行為應(yīng)確認(rèn)違法。

　　關(guān)于上訴人劉某對(duì)涉案房屋的取得能否認(rèn)定是善意取得問(wèn)題。經(jīng)審查，2011年6月，王某共向劉某借款470萬(wàn)元，朱某主張?jiān)搨鶆?wù)已經(jīng)清償，對(duì)此，其并未向法庭提交證據(jù)；同時(shí)法院中止本案訴訟期間，其亦拒絕通過(guò)民事訴訟厘清雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系，故應(yīng)認(rèn)定劉某主張的債務(wù)真實(shí)存在。涉案房屋經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定后，市場(chǎng)價(jià)值是93.6萬(wàn)元，雙方是以90萬(wàn)元的價(jià)格抵債，應(yīng)認(rèn)定對(duì)價(jià)合理。就朱某主張的劉某對(duì)“王某隱瞞丈夫處理房產(chǎn)”這一情況是明知，以及王某以房抵債并辦理轉(zhuǎn)移登記是在劉某脅迫下的主張，朱某、王某均未能提供有效證據(jù)予以證明，不予支持，故認(rèn)定劉某取得房屋屬善意取得。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十一條第三款的規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷登記行為。判決撤銷一審法院判決，確認(rèn)東營(yíng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員作出的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記行為違法。

　　【評(píng)析】《物權(quán)法》確立善意取得制度的目的，就是通過(guò)維護(hù)與動(dòng)產(chǎn)占有人和不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人發(fā)生交易的第三人的利益，以達(dá)到維護(hù)交易安全、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序的目的。如果善意第三人基于信賴關(guān)系向無(wú)處分權(quán)人支付了合理的對(duì)價(jià)后，取得了房屋的所有權(quán)，最后因無(wú)處分權(quán)人的處分無(wú)權(quán)而被確認(rèn)為無(wú)效，勢(shì)必會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序和法律秩序的混亂。故善意第三人的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)，該善意取得構(gòu)成對(duì)法院撤銷判決的法定阻卻事由，法院可以判決確認(rèn)登記行為違法，但保留登記行為的效力。