根據(jù)業(yè)委會(huì)的說法，與物業(yè)公司簽訂正式合同須經(jīng)業(yè)主民主決策，而該小區(qū)業(yè)主們意見比較混亂，不宜倉促草率表決。后來，他們決定跟競聘最后勝出的青島世達(dá)物業(yè)管理有限公司簽訂6個(gè)月的試用合同。試用期滿，再由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主表決是否簽訂正式合同。

　　業(yè)主維權(quán)小組則指責(zé)說，當(dāng)天50多個(gè)與會(huì)的業(yè)主實(shí)際上都沒有投票，而后業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人直接選出了新的物業(yè)公司。

　　據(jù)業(yè)委會(huì)方面介紹，他們一直在醞釀以樓座和單元為單位推選業(yè)主代表，成立業(yè)主大會(huì)，兩次召開會(huì)議布置實(shí)施，均遭到物業(yè)公司人員及其挑動(dòng)的業(yè)主擾亂，工作擱置至今。

　　換屆選舉風(fēng)波

　　對于業(yè)委會(huì)更為激烈的質(zhì)疑還出現(xiàn)在換屆選舉中。

　　早在2012年李滄區(qū)福林苑小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆選舉的時(shí)候，部分業(yè)主對于業(yè)委會(huì)換屆選舉籌備組民主操作程序的質(zhì)疑曾經(jīng)引起廣泛關(guān)注。

　　因?yàn)閷ΩＡ衷窐I(yè)委會(huì)換屆籌備組不滿，小區(qū)內(nèi)部分業(yè)主自發(fā)成立了福林苑業(yè)主自治工作組。他們對于籌備組和由其主導(dǎo)的業(yè)委會(huì)換屆選舉最大的質(zhì)疑是：選舉方式有問題。

　　當(dāng)時(shí)，自治組成員李紅(化名)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，成立籌備組時(shí)只有18人報(bào)名，這報(bào)名的18人選出了籌備組里面的4名業(yè)主代表。“我們很多人當(dāng)時(shí)都不知道，也沒有報(bào)名，讓這18個(gè)人代表兩千多戶業(yè)主，是不是不太合理？”

　　據(jù)籌備組介紹，籌備組成立后，根據(jù)每個(gè)樓人數(shù)多少按比例組織選舉出了57名業(yè)主代表，由這些業(yè)主代表決定業(yè)委會(huì)候選人的名單。

　　“最后的結(jié)果選出來的候選人多數(shù)都是籌備組那一伙的。”李紅雖然也報(bào)名了，但沒有成為正式候選人。她認(rèn)為籌備組的四名業(yè)主代表不能成為候選人，“他們籌備了半天，把自己籌備上了，這怎么也說不過去。”

　　自治組選擇了用自行組織選舉的方式來表達(dá)對籌備組的不滿，在正式選舉的前一天晚上，他們自行組織入戶投票，他們把候選人的多數(shù)換成了自治組的人。很多業(yè)主以為是選舉提前了，就投了票。“既然業(yè)委會(huì)是一個(gè)自治組織，為什么我們業(yè)主不能自己組織選舉？”李紅說。

　　而在第二天由籌備組組織的正式選舉，則在唱票環(huán)節(jié)遭人沖擊。一些人沖進(jìn)唱票現(xiàn)場，撕毀選票。籌備組認(rèn)為，這些人系自治組組織，但自治組未予承認(rèn)。

　　那次選舉在沖擊之下，被當(dāng)場宣布無效。從此之后，福林苑小區(qū)近兩年無業(yè)委會(huì)，直到2013年的10月，新的一屆業(yè)委會(huì)才開始重新籌備選舉。并于當(dāng)年的12月選出了新的業(yè)委會(huì)。據(jù)該業(yè)委會(huì)成員陳英說，此次業(yè)委會(huì)的選舉，從籌備小組的人選開始，他們就堅(jiān)持了讓全體業(yè)主投票選舉。“而且，這次明確要求，籌備組成員不得成為業(yè)委會(huì)候選人。”而投票，也并非是拿著票箱入戶，而是事先把票發(fā)給業(yè)主，統(tǒng)一在投票點(diǎn)投票。“這也是吸取了以前的教訓(xùn)，怕出亂子。”陳英說。

　　“其實(shí)，小區(qū)業(yè)主的參與度還是很高的。”陳英說，福林苑小區(qū)兩千多戶 ，有1800多戶業(yè)主投了票。在這次投票中，以前的籌備組和自治組都有候選人。但最后的投票結(jié)果，卻是這兩個(gè)派別都沒有成員當(dāng)選業(yè)委會(huì)成員。陳英告訴記者，他們也是從年后開始剛剛開展工作，目前的主要任務(wù)是清理以前的賬目。“畢竟上一屆業(yè)委會(huì)辭職已經(jīng)兩年了，有許多賬目要重新核對。”

　　生于矛盾的業(yè)委會(huì)

　　作為房改之后伴隨物業(yè)公司大量涌現(xiàn)而出現(xiàn)的社會(huì)自治組織，業(yè)委會(huì)的存在往往伴隨著小區(qū)里叢生的矛盾。

　　很多小區(qū)在入住之后，常常沒有業(yè)委會(huì)，直到業(yè)主與物業(yè)出現(xiàn)了不可調(diào)和的矛盾之后，業(yè)主們才會(huì)自發(fā)組織業(yè)委會(huì)，以維護(hù)自己的權(quán)益。

　　據(jù)長期觀察業(yè)委會(huì)的青島市業(yè)主權(quán)益研究會(huì)常務(wù)副理事長兼秘書長李義翔介紹，青島的業(yè)委會(huì)幾乎全部都誕生于業(yè)主與物業(yè)的矛盾中。

　　青島市海牛花園小區(qū)即是一例。

　　這個(gè)1999年底就已經(jīng)交房的小區(qū)在2007年才成立業(yè)委會(huì)，據(jù)其業(yè)委會(huì)主任陳大祥介紹，當(dāng)時(shí)成立業(yè)委會(huì)的背景是業(yè)主們與當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司魯房物業(yè)矛盾激烈。

　　矛盾的焦點(diǎn)主要是在兩個(gè)方面：一方面是小區(qū)停車位不足，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主沖突不斷；另一方面，是小區(qū)自入住之初就有大量房屋漏雨，業(yè)主要求是開發(fā)商下屬物業(yè)公司的魯房物業(yè)進(jìn)行維修，魯房物業(yè)拒絕。

　　業(yè)主們以不交物業(yè)費(fèi)的方式來表達(dá)著自己的不滿，而魯房物業(yè)因?yàn)槭詹簧衔飿I(yè)費(fèi)而連年虧損。

　　“小區(qū)建設(shè)的時(shí)候沒有規(guī)劃露天停車位，后來物業(yè)劃了幾個(gè)，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”陳大祥說，那時(shí)候如果開車回來晚了，保安就攔住不讓進(jìn)了，這常常導(dǎo)致車主跟保安的沖突。有的車主干脆把車停在了小區(qū)門口，保安一生氣，就把人家車胎給扎了。

　　更大的矛盾來自于業(yè)主與開發(fā)商，整個(gè)小區(qū)四百多戶有110戶左右房屋不同程度漏水。

　　“整個(gè)小區(qū)的業(yè)主們意見非常大，找了魯房好多次，他們在 2004年整修了一次，但沒有完全整修好。”陳大祥說。這使得作為魯房置業(yè)子公司的魯房物業(yè)非常尷尬，業(yè)主們把怨氣都撒到了它的身上，都拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，整個(gè)小區(qū)矛盾非常激烈。

　　在這樣的背景下，小區(qū)內(nèi)的一些人開始組織成立業(yè)委會(huì)。2007年8月10日，海牛花園小區(qū)第一屆業(yè)委會(huì)成立，陳大祥當(dāng)選為業(yè)委會(huì)副主任。在業(yè)委會(huì)成立的當(dāng)年底，魯房物業(yè)就宣布退出海牛花園小區(qū)。

　　而當(dāng)被選舉出來的業(yè)委會(huì)撤換了原物業(yè)公司之后，業(yè)主與物業(yè)的矛盾就暫時(shí)緩解。

　　監(jiān)督機(jī)制的缺失

　　矛盾的緩解并不意味著業(yè)委會(huì)的工作就會(huì)一帆風(fēng)順，更多來自業(yè)主的質(zhì)疑也考驗(yàn)著業(yè)委會(huì)。

　　2013年7月，湖光山色小區(qū)業(yè)委會(huì)

　　的辦公室被部分業(yè)主貼上了封條。

　　這個(gè)廣受媒體關(guān)注的小區(qū)也是因?yàn)闃I(yè)主對原物業(yè)公司不滿，在2011年7月，將原物業(yè)公司炒掉后，選出來的業(yè)委會(huì)自己注冊成立了物業(yè)公司，招聘保潔、保安等員工，對小區(qū)日常維護(hù)實(shí)施管理。在青島的諸多小區(qū)中，業(yè)委會(huì)自己成立公司管理小區(qū)物業(yè)的，非常罕見，而湖光山色也因此成為媒體的焦點(diǎn)。

　　據(jù)參與封門的業(yè)主稱，封門原因是質(zhì)疑業(yè)委會(huì)的資金管理存在漏洞，小區(qū)內(nèi)對外出租的公共用房收益應(yīng)該歸全體居民所有，但卻有“近百萬元不翼而飛”。他們還認(rèn)為業(yè)委會(huì)以發(fā)工資為名，私吞了公款。

　　而當(dāng)時(shí)的業(yè)委會(huì)主任王秀珍稱，自己領(lǐng)取的工資只有300元。她說這300元是業(yè)主大會(huì)同意給業(yè)委會(huì)成員的“補(bǔ)貼”，“大家沒白沒黑地為小區(qū)忙活，一個(gè)月給300元補(bǔ)貼不多吧。”

　　在此次封門事件之前，該小區(qū)已經(jīng)兩年四次更換物業(yè)公司負(fù)責(zé)人。

　　李義翔告訴記者，很多小區(qū)都存在著大量的公共收益，這部分收益是屬于全體業(yè)主所有。據(jù)他粗略測算，青島所有物業(yè)小區(qū)沉淀的公共資產(chǎn)，包括物業(yè)用房、設(shè)備用房等，大約有180多億元。

　　“這部分資產(chǎn)無論是物業(yè)還是業(yè)委會(huì)管理，都需要監(jiān)督。”李義翔說。

　　而目前的狀況是，如果業(yè)委會(huì)沒有做出太出格的事情的話，很少有人會(huì)主動(dòng)去監(jiān)督業(yè)委會(huì)。據(jù)青島市業(yè)主權(quán)益研究會(huì)抽樣調(diào)查，只有10%的業(yè)主熱心于小區(qū)的公共事務(wù)，愿意參與業(yè)委會(huì)事務(wù)。而60%的人的態(tài)度是無所謂，有業(yè)委會(huì)更好，沒有也無所謂，剩下的30%是對小區(qū)事務(wù)完全不關(guān)心。

　　從目前來看，對業(yè)委會(huì)監(jiān)督的唯一方式，就是更換業(yè)委會(huì)。

　　早在2001年，浮山新區(qū)1小區(qū)和2小區(qū)在18名業(yè)主代表的提議下召開了業(yè)主大會(huì)，罷免了他們的業(yè)委會(huì)。這是青島實(shí)行小區(qū)物業(yè)管理以來，首個(gè)真正意義上的業(yè)主依法炒掉業(yè)委會(huì)的案例。

　　但這樣的案例少之又少，2013年，李滄區(qū)馨苑小區(qū)部分業(yè)主因物業(yè)費(fèi)上漲要求罷免業(yè)委會(huì)，但最后不了了之。

　　而在接受記者采訪時(shí)，麗海花園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任趙玉東則認(rèn)為，業(yè)主如有不同意見，應(yīng)首先向業(yè)委會(huì)反映，即使是罷免業(yè)委會(huì)成員，也應(yīng)該由業(yè)委會(huì)組織業(yè)主大會(huì)，討論表決。

　　在法規(guī)中自治

　　在去年業(yè)委會(huì)換屆之后，陸民成為了天泰新村三期的第三屆業(yè)委會(huì)主任。九年的時(shí)間，這個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)保持著超穩(wěn)定的發(fā)展。無論是從籌備還是到后來的改選，即使有質(zhì)疑，也始終保持著穩(wěn)定。

　　陸民將這一切歸結(jié)為兩個(gè)字：法律。“和業(yè)委會(huì)相關(guān)的法律法規(guī)有四十多項(xiàng)，你遇到什么問題，就得從法律法規(guī)中找到答案。”陸民說。

　　在2005年第一屆業(yè)委會(huì)的成立之初，身為副主任的陸民就一再和業(yè)委會(huì)的成員強(qiáng)調(diào)，做一切事情，都要合法。只有合法，才能站得住腳。

　　在舉行業(yè)主大會(huì)表決大事的時(shí)候，業(yè)委會(huì)選擇的是代表制。“一個(gè)單元選兩個(gè)代表，遇到大事就這三四十個(gè)業(yè)主代表參加會(huì)議就可以，回去再向業(yè)主們傳達(dá)。”陸民說，召開全體業(yè)主都參加的業(yè)主大會(huì)不現(xiàn)實(shí)。“一是不可能召集齊那么多人，二是就算召集了也沒法開幾百人參加的大會(huì)。”

　　而這在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有法條支持：“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。”

　　陸民說，如有重要事項(xiàng)，入戶讓業(yè)主們書面投票表決就可以。“但首要的一點(diǎn)，代表們要拿到業(yè)主們的書面授權(quán)。有了授權(quán)，我們開的會(huì)做的事，都是合法的了。”

　　在業(yè)委會(huì)的運(yùn)作過程中，陸民時(shí)刻不忘的，是法律。比如，預(yù)決算要至少公示十天。比如，和物業(yè)簽合同，他會(huì)一條一條細(xì)化，使得每一條都合法。業(yè)委會(huì)還成功利用法律解決了小區(qū)的水費(fèi)和土地證等問題。

　　但在發(fā)展過程中，總免不了質(zhì)疑。有業(yè)主就曾經(jīng)質(zhì)疑上一屆業(yè)委會(huì)的一位成員已經(jīng)不在這個(gè)小區(qū)住了，沒有參選資格。

　　“你看《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對業(yè)主的界定，他房子沒有賣，是其產(chǎn)權(quán)所有人，那么他就有資格當(dāng)選。”陸民說，這就是法律，我們都要按照法律行事。

　　海牛花園業(yè)委會(huì)也是如此，曾經(jīng)在國企工作過多年的業(yè)委會(huì)主任陳大祥十分注重程序的合法性。業(yè)委會(huì)所下的每一份文件，他都有備案，而文件都有統(tǒng)一的格式。

　　此前，負(fù)責(zé)小區(qū)管理的世達(dá)物業(yè)曾經(jīng)提出要提高物業(yè)費(fèi)，從原來的0.4元/平方米/月漲到0.6元/平方米/月。業(yè)委會(huì)組織召開了業(yè)主代表大會(huì)，大家討論了之后，開始入戶征求業(yè)主們的意見。后來，只有45%的業(yè)主同意漲物業(yè)費(fèi)。

　　“業(yè)主們不同意，我們就不能決定啊！”陳大祥說，他們又重新召開業(yè)主代表大會(huì)，經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，把物業(yè)費(fèi)定為漲1毛，然后又重新入戶去讓業(yè)主們表決，后來才通過。

　　“為了漲這一毛錢，耗費(fèi)了不少時(shí)間和精力。”陳大祥說。但他覺得，這些程序是必需的，他堅(jiān)持按照相關(guān)法規(guī)以及小區(qū)業(yè)委會(huì)的議事規(guī)則去公開賬目，公示文件。而且，業(yè)委會(huì)的成員不拿一分錢。“這樣，即使被質(zhì)疑也不怕。” 文/圖  記者 周超(署名除外)

　　（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 林永麗]