根據業委會的說法，與物業公司簽訂正式合同須經業主民主決策，而該小區業主們意見比較混亂，不宜倉促草率表決。后來，他們決定跟競聘最后勝出的青島世達物業管理有限公司簽訂6個月的試用合同。試用期滿，再由業主大會或全體業主表決是否簽訂正式合同。

　　業主維權小組則指責說，當天50多個與會的業主實際上都沒有投票，而后業委會負責人直接選出了新的物業公司。

　　據業委會方面介紹，他們一直在醞釀以樓座和單元為單位推選業主代表，成立業主大會，兩次召開會議布置實施，均遭到物業公司人員及其挑動的業主擾亂，工作擱置至今。

　　換屆選舉風波

　　對于業委會更為激烈的質疑還出現在換屆選舉中。

　　早在2012年李滄區福林苑小區業委會換屆選舉的時候，部分業主對于業委會換屆選舉籌備組民主操作程序的質疑曾經引起廣泛關注。

　　因為對福林苑業委會換屆籌備組不滿，小區內部分業主自發成立了福林苑業主自治工作組。他們對于籌備組和由其主導的業委會換屆選舉最大的質疑是：選舉方式有問題。

　　當時，自治組成員李紅(化名)在接受本報記者采訪時說，成立籌備組時只有18人報名，這報名的18人選出了籌備組里面的4名業主代表。“我們很多人當時都不知道，也沒有報名，讓這18個人代表兩千多戶業主，是不是不太合理？”

　　據籌備組介紹，籌備組成立后，根據每個樓人數多少按比例組織選舉出了57名業主代表，由這些業主代表決定業委會候選人的名單。

　　“最后的結果選出來的候選人多數都是籌備組那一伙的。”李紅雖然也報名了，但沒有成為正式候選人。她認為籌備組的四名業主代表不能成為候選人，“他們籌備了半天，把自己籌備上了，這怎么也說不過去。”

　　自治組選擇了用自行組織選舉的方式來表達對籌備組的不滿，在正式選舉的前一天晚上，他們自行組織入戶投票，他們把候選人的多數換成了自治組的人。很多業主以為是選舉提前了，就投了票。“既然業委會是一個自治組織，為什么我們業主不能自己組織選舉？”李紅說。

　　而在第二天由籌備組組織的正式選舉，則在唱票環節遭人沖擊。一些人沖進唱票現場，撕毀選票。籌備組認為，這些人系自治組組織，但自治組未予承認。

　　那次選舉在沖擊之下，被當場宣布無效。從此之后，福林苑小區近兩年無業委會，直到2013年的10月，新的一屆業委會才開始重新籌備選舉。并于當年的12月選出了新的業委會。據該業委會成員陳英說，此次業委會的選舉，從籌備小組的人選開始，他們就堅持了讓全體業主投票選舉。“而且，這次明確要求，籌備組成員不得成為業委會候選人。”而投票，也并非是拿著票箱入戶，而是事先把票發給業主，統一在投票點投票。“這也是吸取了以前的教訓，怕出亂子。”陳英說。

　　“其實，小區業主的參與度還是很高的。”陳英說，福林苑小區兩千多戶 ，有1800多戶業主投了票。在這次投票中，以前的籌備組和自治組都有候選人。但最后的投票結果，卻是這兩個派別都沒有成員當選業委會成員。陳英告訴記者，他們也是從年后開始剛剛開展工作，目前的主要任務是清理以前的賬目。“畢竟上一屆業委會辭職已經兩年了，有許多賬目要重新核對。”

　　生于矛盾的業委會

　　作為房改之后伴隨物業公司大量涌現而出現的社會自治組織，業委會的存在往往伴隨著小區里叢生的矛盾。

　　很多小區在入住之后，常常沒有業委會，直到業主與物業出現了不可調和的矛盾之后，業主們才會自發組織業委會，以維護自己的權益。

　　據長期觀察業委會的青島市業主權益研究會常務副理事長兼秘書長李義翔介紹，青島的業委會幾乎全部都誕生于業主與物業的矛盾中。

　　青島市海牛花園小區即是一例。

　　這個1999年底就已經交房的小區在2007年才成立業委會，據其業委會主任陳大祥介紹，當時成立業委會的背景是業主們與當時的物業公司魯房物業矛盾激烈。

　　矛盾的焦點主要是在兩個方面：一方面是小區停車位不足，導致物業與業主沖突不斷；另一方面，是小區自入住之初就有大量房屋漏雨，業主要求是開發商下屬物業公司的魯房物業進行維修，魯房物業拒絕。

　　業主們以不交物業費的方式來表達著自己的不滿，而魯房物業因為收不上物業費而連年虧損。

　　“小區建設的時候沒有規劃露天停車位，后來物業劃了幾個，但遠遠不夠。”陳大祥說，那時候如果開車回來晚了，保安就攔住不讓進了，這常常導致車主跟保安的沖突。有的車主干脆把車停在了小區門口，保安一生氣，就把人家車胎給扎了。

　　更大的矛盾來自于業主與開發商，整個小區四百多戶有110戶左右房屋不同程度漏水。

　　“整個小區的業主們意見非常大，找了魯房好多次，他們在 2004年整修了一次，但沒有完全整修好。”陳大祥說。這使得作為魯房置業子公司的魯房物業非常尷尬，業主們把怨氣都撒到了它的身上，都拒絕繳納物業費，整個小區矛盾非常激烈。

　　在這樣的背景下，小區內的一些人開始組織成立業委會。2007年8月10日，海牛花園小區第一屆業委會成立，陳大祥當選為業委會副主任。在業委會成立的當年底，魯房物業就宣布退出海牛花園小區。

　　而當被選舉出來的業委會撤換了原物業公司之后，業主與物業的矛盾就暫時緩解。

　　監督機制的缺失

　　矛盾的緩解并不意味著業委會的工作就會一帆風順，更多來自業主的質疑也考驗著業委會。

　　2013年7月，湖光山色小區業委會

　　的辦公室被部分業主貼上了封條。

　　這個廣受媒體關注的小區也是因為業主對原物業公司不滿，在2011年7月，將原物業公司炒掉后，選出來的業委會自己注冊成立了物業公司，招聘保潔、保安等員工，對小區日常維護實施管理。在青島的諸多小區中，業委會自己成立公司管理小區物業的，非常罕見，而湖光山色也因此成為媒體的焦點。

　　據參與封門的業主稱，封門原因是質疑業委會的資金管理存在漏洞，小區內對外出租的公共用房收益應該歸全體居民所有，但卻有“近百萬元不翼而飛”。他們還認為業委會以發工資為名，私吞了公款。

　　而當時的業委會主任王秀珍稱，自己領取的工資只有300元。她說這300元是業主大會同意給業委會成員的“補貼”，“大家沒白沒黑地為小區忙活，一個月給300元補貼不多吧。”

　　在此次封門事件之前，該小區已經兩年四次更換物業公司負責人。

　　李義翔告訴記者，很多小區都存在著大量的公共收益，這部分收益是屬于全體業主所有。據他粗略測算，青島所有物業小區沉淀的公共資產，包括物業用房、設備用房等，大約有180多億元。

　　“這部分資產無論是物業還是業委會管理，都需要監督。”李義翔說。

　　而目前的狀況是，如果業委會沒有做出太出格的事情的話，很少有人會主動去監督業委會。據青島市業主權益研究會抽樣調查，只有10%的業主熱心于小區的公共事務，愿意參與業委會事務。而60%的人的態度是無所謂，有業委會更好，沒有也無所謂，剩下的30%是對小區事務完全不關心。

　　從目前來看，對業委會監督的唯一方式，就是更換業委會。

　　早在2001年，浮山新區1小區和2小區在18名業主代表的提議下召開了業主大會，罷免了他們的業委會。這是青島實行小區物業管理以來，首個真正意義上的業主依法炒掉業委會的案例。

　　但這樣的案例少之又少，2013年，李滄區馨苑小區部分業主因物業費上漲要求罷免業委會，但最后不了了之。

　　而在接受記者采訪時，麗海花園小區業委會主任趙玉東則認為，業主如有不同意見，應首先向業委會反映，即使是罷免業委會成員，也應該由業委會組織業主大會，討論表決。

　　在法規中自治

　　在去年業委會換屆之后，陸民成為了天泰新村三期的第三屆業委會主任。九年的時間，這個小區的業委會保持著超穩定的發展。無論是從籌備還是到后來的改選，即使有質疑，也始終保持著穩定。

　　陸民將這一切歸結為兩個字：法律。“和業委會相關的法律法規有四十多項，你遇到什么問題，就得從法律法規中找到答案。”陸民說。

　　在2005年第一屆業委會的成立之初，身為副主任的陸民就一再和業委會的成員強調，做一切事情，都要合法。只有合法，才能站得住腳。

　　在舉行業主大會表決大事的時候，業委會選擇的是代表制。“一個單元選兩個代表，遇到大事就這三四十個業主代表參加會議就可以，回去再向業主們傳達。”陸民說，召開全體業主都參加的業主大會不現實。“一是不可能召集齊那么多人，二是就算召集了也沒法開幾百人參加的大會。”

　　而這在《物業管理條例》中有法條支持：“業主可以委托代理人參加業主大會會議。”

　　陸民說，如有重要事項，入戶讓業主們書面投票表決就可以。“但首要的一點，代表們要拿到業主們的書面授權。有了授權，我們開的會做的事，都是合法的了。”

　　在業委會的運作過程中，陸民時刻不忘的，是法律。比如，預決算要至少公示十天。比如，和物業簽合同，他會一條一條細化，使得每一條都合法。業委會還成功利用法律解決了小區的水費和土地證等問題。

　　但在發展過程中，總免不了質疑。有業主就曾經質疑上一屆業委會的一位成員已經不在這個小區住了，沒有參選資格。

　　“你看《物業管理條例》中對業主的界定，他房子沒有賣，是其產權所有人，那么他就有資格當選。”陸民說，這就是法律，我們都要按照法律行事。

　　海牛花園業委會也是如此，曾經在國企工作過多年的業委會主任陳大祥十分注重程序的合法性。業委會所下的每一份文件，他都有備案，而文件都有統一的格式。

　　此前，負責小區管理的世達物業曾經提出要提高物業費，從原來的0.4元/平方米/月漲到0.6元/平方米/月。業委會組織召開了業主代表大會，大家討論了之后，開始入戶征求業主們的意見。后來，只有45%的業主同意漲物業費。

　　“業主們不同意，我們就不能決定啊！”陳大祥說，他們又重新召開業主代表大會，經過反復協商，把物業費定為漲1毛，然后又重新入戶去讓業主們表決，后來才通過。

　　“為了漲這一毛錢，耗費了不少時間和精力。”陳大祥說。但他覺得，這些程序是必需的，他堅持按照相關法規以及小區業委會的議事規則去公開賬目，公示文件。而且，業委會的成員不拿一分錢。“這樣，即使被質疑也不怕。” 文/圖  記者 周超(署名除外)

　　（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 林永麗]