龍山路產權房，12平方米45萬元；龍口路單間帶獨立廚衛，20平方米65萬元；大學路套一房，36平方米95萬元……這些二手房雖然面積小，但是單價不菲，因為它們都是“學區房”。所謂學區房，是知名中小學學區范圍內的房產。由于義務教育階段“就近入學”原則的不斷強化，越來越多的家長通過購買學區房來讓孩子讀名校。

　　正是如此，在青島，一些名校周邊的二手房單價也是連年上漲。

　　觀察 學區房熱度不減 房屋成交沒有淡旺季

　　其實，在記者出發看房之前，就已經對青島的知名小學早有耳聞。青島的“名小”大多集中在市南區西部，像江蘇路小學、大學路小學、太平路小學、文登路小學，這周邊也形成了學區房交易的火熱區域。在江蘇路一處房產中介門口，記者遇到了準備接兒子放學的辛女士。“我們是看中了這所小學的教學質量好?！毙僚刻崞鸷⒆幽苓M “名小”也是一臉自豪，“并且孩子上初中，還可以到育才中學和二十六中等名校?！倍僚磕軌蜃寖鹤舆M入江蘇路小學的敲門磚就是她在附近購買的一處價值不菲的“學區房”。

　　據了解，許多家長買學區房的目的就是購買 “名小”的入學權。他們買進一套學區房后就開始上戶口，待孩子一上學就賣出，下家也這般操作，如同擊鼓傳花，數年里一套學區房可以送多個孩子上重點小學。

　　“在青島，基本上每個區都有自己的學區房集中點，圍繞著知名學校?！秉S縣路一家中介的喬先生告訴記者，但是市南區名校尤其是 “名小”特別多，因此形成了學區房的一個集中區域?！按髮W路、江蘇路、太平路三所小學是青島市比較不錯的小學，所以這周邊的學區房也是青島最貴的?！眴滔壬嬖V記者?！皩W區房交易有其特殊性，那個區域也是小中介易于生存的區域?！睄u城一家大型房產中介的負責人告訴記者。而記者走訪了大學路、齊東路等幾處中介，發現即使二手房自去年以來比較平淡，但是學區房卻是保持了相當的熱度。

　　據中介反映，即便學區房客戶的帶看量并不多，但普遍誠意較高，一般帶看成功率要比周邊其他房源高出一倍左右。“畢竟，小孩上學是剛需?！庇兄薪槿藛T告訴記者。

　　感嘆 成交價蹭蹭上漲 單價動輒每平兩三萬元

　　一棟老房子，年久失修，廚衛共用，缺乏配套，但是仍能賣到動輒每平方米兩三萬元的單價，這就是“學區房”。不過在購買學區房前，一些人也往往會為價格打怵?！爱敃r買學區房還真是猶豫了好一陣?！睘榱诉_到提前一年落戶才能入學的要求，2010年4月份，市民王先生在江蘇路附近購買了一處學區房。當時，這間只有20多平方米的小房子辦完過戶一共需要45萬元?！斑@價格真覺得不值?！辈贿^王先生為了孩子上學最終還是買了下來。去年七月份，孩子入學已經滿一年，王先生覺得是時候出手這套不適宜居住的房子了。沒想到不到半個月，房子便有了下家?！百I房子的人同樣是為了將來孩子入學使用。”王先生以53萬元的價格轉手，賺了8萬元。但是王先生認為這套學區房還讓他省去了如戶口不在學區，入學需要繳納的一些費用。他認為，“總的感覺，買這套房子還是很劃算的?！?br>
　　據了解，這種短買短賣的情況在學區房交易中并不少見。其實，很多人買二手學區房純粹是為了讓孩子獲得進入知名學校的資格?！拔以谶@個區域干中介已經七八年了，見證了周邊學區房從單價一萬元左右向三萬元左右的躍進?！卑不章芬患曳慨a中介的紀女士告訴記者，在學區房交易中，正因為大家關注的是入學權，因此面積小的最吃香?！耙驗槊娣e小的總價相對較低?！奔o女士說，不過近幾年面積小的學區房單價卻是蹭蹭上漲，像十幾平方米和二十多平方米可以賣到50萬元，甚至60萬元。

　　記者查看了中介提供的幾套學區房房源，發現這里的單價已經非常高，大多數是在單價每平方米2萬元以上，有的甚至達到3.6萬元。

　　調查 能否安居不關心 選房時朝向配套無所謂

　　在記者的要求下，大學路一家二手房中介的業務人員帶記者看了一套學區房。記者跟隨這名中介人員，輾轉來到一個大院，大院的過道較狹窄，雖然各種雜物擺放有序，但還是讓人感到擁擠?！熬褪沁@套半地下室，總價40萬元左右?！庇浾唔樦薪樗?，看到這處半地下室，透過玻璃看到屋子里較暗。“你買房子是為了入學，有沒有陽光無所謂。”中介告訴記者，“什么朝向，什么配套，什么新舊，都無所謂。”

　　記者了解到，對于學區房，大多數購買者圖的就是讓孩子進入名校，有的甚至根本不住，因此房屋狀況并不是決定價格的主要因素?！坝械姆繓|比較勤快，能把房子打理的像樣，有的則是什么都沒有，但是即便如此，合適的房源仍是有限?！敝薪楸硎荆盀榱撕⒆由蠈W，尤其是現在就這么一個孩子，很多家長有時候并不考慮太多。”在周邊中介看來，學區房什么時候都有找的，有的中介表示過完年剛開學就有家長來找。

　　“大房子還行，可以居住，但是小房子就沒法住，有的只是買房落個戶，入學后轉手賣掉。有的則是等到孩子上初中以后再賣掉?！奔o女士告訴記者，這也導致學區房價格越低越好，因此小戶型特別吃香。“現在一方面是小戶型越來越難找，另一方面是小戶型單價不斷上漲?！蓖瑫r“買了再租”在這片區域也非常流行。“有些人買房是為了入學，但是為了就近住的比較好，一般會選擇較好的房子租著住?！睋私?，目前學區房租房也很火熱，像有的房子套二的年租金就在3萬元左右。

　　“你看這套使用權的學區房只有30萬元，價格絕對便宜。”記者注意到，由于學區房資源的稀缺，具有使用權的房屋也被不少人青睞?！笆褂脵嗟姆课菥褪菦]有房產證，但是可以落戶，因此價格比較便宜。”中介向記者表示，使用權房不限購，并且交易費用便宜。特別是小面積的使用權房，雖不能貸款，因其總價不高，特別搶手，只要價格適中，一般掛出來后很快就會成交。業內人士提醒說，就是因為沒有房產證，所以使用權房暫時不受限購令和房產稅影響的，使用權房可以掛戶口。不過，使用權房交易畢竟存在更多的不確定性，法律依據不夠嚴謹、不規范，容易留下一些隱患。

　　提醒 純投資還需謹慎 學區房價已超自身價值

　　近來，有中介人士告訴記者，有市民曾咨詢學區房是否有投資價值，尤其是《教育部辦公廳關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》出臺后。不過鏈家青島公司市場研究部分析師殷天逸認為，在短期內對學區房影響不大，因為在青島劃片入學已經實行了很多年，雖然學區房不會大漲，但是價格攀升也是一種趨勢。“不過，不建議純投資學區房，這個要看眼光，因為學區房有政策風險。”鏈家青島公司市場研究部分析師殷天逸告訴記者，如果是為了孩子上學，還是有一定價值的。不過即使如此也是有風險。因為從孩子出生到上學，學區房的變數較大，一般在孩子4到5歲時考慮比較合適。

　　另外，有業內人士表示，島城一些學區房的價格已經嚴重超過房產自身價值。很多房子，給人的第一感覺就是小、破、無配套、無法居住。“投資這樣的房產是具有風險的，其出手難也表現得越來越明顯。”中介人士喬先生表示，“這附近99%的房子都不能貸款，這樣無疑加大了出手的難度?！?br>
　　另外，雖然很多中介對 “學區房”這一概念進行力推，強調學區房的保值性、搶手性。不過殷天逸提醒說市民還需注意辨別 “偽學區房”。像有些小區雖與名校僅一墻之隔，卻并不意味著就能進入該學校就讀。樓盤能否劃入學校的招生范圍，需事先了解清楚，到這些重點小學和初中一一去問個明白，以免上了“偽學區房”的當。此外，市南區幾乎每隔兩三年都會對熱門學校的劃片范圍進行微調，本來屬于某個名校學區的房子，很可能沒過幾年就被劃到了另一個學區，市民也需注意。

　　二手房買賣中，產權過戶與戶口遷移并不是同時進行，一般情況下是先辦理產權過戶手續，而后再行辦理戶口遷移手續，賣家將原有戶口從房產所在的地址中遷出，而后買家才能將家庭成員的戶口遷入。雙方應書面約好戶口遷出的時間及違約責任。由于戶口一般無法強制遷出，因此買方對戶口延遲遷出問題應當采取慎重的態度。

　　 [編輯: 王好]