因物業(yè)未能履行合同約定，拒不返還小區(qū)16個(gè)月的停車服務(wù)費(fèi)，李滄同盛苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)把小區(qū)物業(yè)告上法庭，要求解除合同，并主張物業(yè)返還停車服務(wù)費(fèi)。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司收停車費(fèi)已成為行業(yè)潛規(guī)則，并給物業(yè)公司帶來不菲收入。面對這塊不小的“蛋糕”，物業(yè)公司不公布停車費(fèi)用，在小區(qū)公共區(qū)域劃車位私自收費(fèi)也已成為行業(yè)規(guī)則。

　　不返還停車費(fèi)，業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)

　　2013年5月，距離合同期滿還有5個(gè)月，李滄區(qū)同盛苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院訴訟稱，青島同群物業(yè)管理有限公司未能按照合同約定履行服務(wù)，引起業(yè)主強(qiáng)烈不滿，業(yè)主委員會(huì)要求與物業(yè)解除物業(yè)合同。

　　據(jù)悉，2011年8月，青島同群物業(yè)管理有限公司進(jìn)入小區(qū)，提供物業(yè)服務(wù)，并與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定自2011年10月18日至2013年10月17日。

　　業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》作出約定，車輛泊位費(fèi)從2012年1月開始調(diào)整為每個(gè)月每車位80元。其中，從2012年1月1日開始，小區(qū)車位的經(jīng)營收入每個(gè)車位每月15元?dú)w業(yè)主委員會(huì)所有，其他部分歸物業(yè)所有，用于彌補(bǔ)管理費(fèi)不足和公共設(shè)施的維修。車位經(jīng)營收入按季度結(jié)算，每季度末，物業(yè)公司要付給業(yè)主委員會(huì)。然而，自2012年1月1日起，小區(qū)物業(yè)收取的260個(gè)停車位的車位租賃費(fèi)，物業(yè)一直不予返還，按照約定，每月返還15元，一共16個(gè)月，物業(yè)需返還費(fèi)用共計(jì)62400元。另外，為增加車位費(fèi)收益，小區(qū)物業(yè)還在6個(gè)車庫前面空地劃出6個(gè)車位進(jìn)行出租。

　　法院受理后，于2013年7月11日、8月7日、10月25日公開開庭進(jìn)行了審理。法院審理認(rèn)為，按照法律規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)決定在合同期滿時(shí)不再委托原物業(yè)，應(yīng)提前兩個(gè)月書面通知物業(yè)。同盛苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向法院提起訴訟，在合同期滿前兩個(gè)月，因此，雙方之間物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)于2013年10月17日因合同期滿而終止。另外，法院作出判決，同群物業(yè)應(yīng)返還小區(qū)車位的經(jīng)營收入63840元。

　　小區(qū)停車費(fèi)成物業(yè)不菲收入

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司為彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)，把小區(qū)停車收入納入管理經(jīng)費(fèi)，在業(yè)內(nèi)已成“潛規(guī)則”。在盛苑小區(qū)業(yè)主委員狀告小區(qū)物業(yè)的案件中，涉及的車位有200多個(gè)，物業(yè)一年的收費(fèi)達(dá)20多萬。但一位物業(yè)人士給記者算了一筆賬，對于一些大中型小區(qū)，小區(qū)的停車位多達(dá)800多個(gè)，若每個(gè)停車位的每月停車服務(wù)費(fèi)80元，一年收益就能達(dá)一百多萬。

　　該位人士表示，最近幾年，小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)并沒有多大變動(dòng)。目前，對于普通住宅小區(qū)而言，每月停車服務(wù)費(fèi)七八十元左右，地理位置優(yōu)越的小區(qū)，每月停車服務(wù)費(fèi)能達(dá)100元。

　　停車費(fèi)收益會(huì)歸誰所有？面對記者的問題。該位物業(yè)經(jīng)理表示，物業(yè)合同會(huì)做出規(guī)定。但為彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)，多數(shù)物業(yè)公司都會(huì)與業(yè)主約定，停車服務(wù)費(fèi)歸物業(yè)所有。該位經(jīng)理稱，小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)已成為物業(yè)費(fèi)的重要來源，甚至成為最大的一筆收入。

　　公共停車費(fèi)咋收業(yè)主大會(huì)說了算

　　記者發(fā)現(xiàn)，一個(gè)小區(qū)的停車位主要分為地下停車庫與地面停車位，對于這兩種方式，停車服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)都有明確標(biāo)準(zhǔn)。

　　在去年實(shí)施的《青島市物價(jià)局物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(以下簡稱《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》)中，對于普通住宅物業(yè)管理區(qū)域停車服務(wù)費(fèi)作出規(guī)定：小型車，露天停車每月30元，室內(nèi)停車每月50元；中型車，露天停車每月50元，室內(nèi)停車每月70元。車型對應(yīng)的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)為最高標(biāo)準(zhǔn)，下浮不限。

　　雖然《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》對停車服務(wù)費(fèi)作出明確規(guī)定，并設(shè)置了收費(fèi)上限。但一位物業(yè)經(jīng)理表示，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》還作出規(guī)定，當(dāng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，車位服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)公司與業(yè)主大會(huì)協(xié)商確定。因此，為彌補(bǔ)物業(yè)收費(fèi)不足問題，物業(yè)公司會(huì)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，將小區(qū)停車服務(wù)費(fèi)漲到80元每月或更高，雖然高出標(biāo)準(zhǔn)，但符合規(guī)定。另外，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》還作出規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，占用住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或其他場地停車的，停車的業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)按業(yè)主大會(huì)的決定交納公共場地使用費(fèi)。公共場地使用費(fèi)的收取及標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整，也是由業(yè)主大會(huì)自行確定。

　　該物業(yè)經(jīng)理也向記者坦言，按照規(guī)定，公共場地劃出停車位，其使用費(fèi)應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。而小區(qū)公共場地停車還需要物業(yè)公司提供停車服務(wù)，物業(yè)公司就可以從公共場地使用費(fèi)中提取一定比例的停車服務(wù)費(fèi)，而這具體比例由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司協(xié)商確定。

　　該物業(yè)經(jīng)理稱，雖然停車費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)來制定，但如果收費(fèi)過低，物業(yè)公司也不會(huì)選擇與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同。該位物業(yè)經(jīng)理坦言，他的物業(yè)公司管理十幾個(gè)小區(qū)，大都是普通住宅小區(qū)，并在公共場地劃出地面停車位，而這些車位的收益返給業(yè)主委員會(huì)的也僅10%左右，而不返費(fèi)用的物業(yè)公司也不在少數(shù)，只要物業(yè)合同有明確規(guī)定即可。

　　律師說法：簽訂合同，明確收益分配

　　該物業(yè)經(jīng)理還稱，小區(qū)公共區(qū)域劃分停車位，一定要先召開業(yè)主大會(huì)，并經(jīng)業(yè)主同意。山東崇杰律師事務(wù)所孫律師表示，小區(qū)停車場的收益主要包括地下停車和地面停車兩個(gè)部分，地下車庫的停車位由誰購買，那么收益權(quán)當(dāng)然就歸誰所有；如果小區(qū)公共區(qū)域劃分停車位，其收益歸小區(qū)全體業(yè)主所有。

　　孫律師建議，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物管公司簽訂物業(yè)合同時(shí)，一定要明確物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及公共區(qū)域車位的收益分配比例，從而保證業(yè)主自身的合法權(quán)益。如果業(yè)主委員會(huì)或者小區(qū)業(yè)主沒有提出要分享公共區(qū)域帶來的經(jīng)濟(jì)效益，就是業(yè)主自己不主張自己的權(quán)益。

　　另外，孫律師還表示，如果小區(qū)業(yè)主對于停車服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿，或物業(yè)公司私自占用公共區(qū)域，劃分車位收費(fèi)，小區(qū)業(yè)主可召開業(yè)主大會(huì)，與物業(yè)協(xié)商，重新制定服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并要求物業(yè)返還公共區(qū)域車位收益。記者 于偉

　　 （來源：半島網(wǎng)-城市信報(bào)） [編輯: 李鵬]