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解讀 非住宅出租也征房產(chǎn)稅 根據(jù)最新通知，非住宅出租也要征收稅費(fèi)。應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅收。需提供材料包括房屋租賃合同、租賃雙方的有效身份證明、租賃發(fā)票等。個(gè)人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65%，包括營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等，其中營業(yè)稅應(yīng)納稅額=租金收入×5%，城建稅應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×7%，教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×3%，地方教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=營業(yè)稅×1%或2%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%，土地稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.5%，印花稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.1%。
另外，記者了解到，住宅出租從去年開始便征收稅費(fèi)了。根據(jù)規(guī)定，納稅人出租住房，不區(qū)分用途，其租金收入達(dá)不到營業(yè)稅起征點(diǎn)(五千元)的，稅收及附加的綜合征收率為4%；達(dá)到營業(yè)稅起征點(diǎn)的，稅收及附加的綜合征收率為5.665%。納稅人出租其他房屋，租金收入達(dá)不到營業(yè)稅起征點(diǎn)的，稅收及附加的綜合征收率為12%；達(dá)到營業(yè)稅起征點(diǎn)的，稅收及附加的綜合征收率為18.65%。納稅人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)按照稅法相關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)算。以月租3000元的房子為例，如果出租備案，需要一次性繳納120元的稅。
“根據(jù)通知，5月1日是網(wǎng)簽時(shí)間，現(xiàn)在緊急過戶已經(jīng)來不及了。以后，交易非住宅，需要到稅務(wù)部門單獨(dú)申報(bào)，想偷稅漏稅非常難了。稅費(fèi)交易成本的增加，直接遏制公寓、商鋪交易。新房市場，情況也是如此。以前的時(shí)候，等著商鋪升值，賺差價(jià)，很容易。新政策的實(shí)施，直接打擊投資客的投資信心。即使低價(jià)買入，再轉(zhuǎn)手的時(shí)候，也受制于高額稅費(fèi)。今年以來，市場上公寓商業(yè)的成交并不多。”科威國際不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理孫杰介紹說。
根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，今年全市商業(yè)的成交量為1444套，僅為住宅的10%。另外，供應(yīng)量方面，全市商業(yè)有19103套在售，供應(yīng)量最大的區(qū)域是城陽區(qū)，有4829套，膠州市有3233套，膠南市有3541套。
“市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)中，集中了大量的辦公室和公寓。一家樓盤動(dòng)輒幾百套的供應(yīng)量，銷售情況并不樂觀。實(shí)際上公寓本身就有缺點(diǎn)，無法落戶，產(chǎn)權(quán)時(shí)間短。加上稅費(fèi)的增多，銷售前景很不樂觀。青島樓市形勢還是很嚴(yán)峻的。”孫杰表示。
◎記者手記 非住宅或?qū)⒔祪r(jià) 2009年開始，火爆的萬達(dá)39克拉，熱銷上千套房子，絕大部分是公寓，40年產(chǎn)權(quán)，不能落戶。誰也沒想到，中央商務(wù)區(qū)公寓的熱銷戛然而止。2011年開始，中央商務(wù)區(qū)大量公寓上市，價(jià)格優(yōu)勢已經(jīng)不明顯了，從 1.5萬元/平方米到1.8萬元/平方米，雖然有精裝修，但總價(jià)動(dòng)輒上百萬元，讓很多購房者望而卻步。但讓人意外的是，非住宅降價(jià)的情況卻很少。5月份市北區(qū)的華遠(yuǎn)湯米公館降價(jià)了。據(jù)了解，華遠(yuǎn)湯米公館加推多層、loft戶型。洋房面積134平方米和138平方米，均價(jià)19500元/平方米，總價(jià)最高直降50萬元，精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米；loft房源86平方米總價(jià)直降22.5萬元，170平方米直降45萬元，均價(jià)17500元/平方米。該樓盤的所有房源都是非住宅，為40年產(chǎn)權(quán)。
非住宅本不是樓市的主流產(chǎn)品，限購令出臺(tái)之際基本忽視了這一物業(yè)類別。這也讓開發(fā)非住宅的房地產(chǎn)企業(yè)看到了希望 ，想開拓新增長點(diǎn)。然而，新政策的出臺(tái)直接打擊了非住宅。實(shí)際上，在貸款方面，非住宅也是受限制的，首付至少50% ，只能貸20年。再加上稅費(fèi)政策，非住宅即使沒有限購令，前景也不容樂觀了。下半年，在住宅樓盤降價(jià)的情況下，非住宅很可能也加入其中。
文/圖 記者 李晨
◎相關(guān)新聞 上周7區(qū)二手房成交358套 李滄二手房每平米降492元 信報(bào)訊 5月22日，記者了解到，上周青島二手房成交簽約358套，環(huán)比微降1.65% 。5月17日當(dāng)天簽約最多，為82套。上周簽約量最大的為市北區(qū) ，簽約套數(shù)為111套，占青島七區(qū)上周二手房簽約量的31% ；上周嶗山區(qū)簽約19套，占比5%，在七區(qū)中簽約套數(shù)最少。
具體價(jià)格方面，上周掛牌均價(jià)跌幅最大的為李滄區(qū)，環(huán)比降5.03% ，每平方米降492元；其次為城陽區(qū) ，環(huán)比下跌3.97% ，掛牌均價(jià)為6647元/平方米；四方區(qū)掛牌均價(jià)為10218元/平方米，環(huán)比降2.93% ；市南區(qū)每平方米環(huán)比下跌267元，掛牌均價(jià)為18291元/平方米。嶗山區(qū)掛牌價(jià)環(huán)比下跌1.17%。
據(jù)青島搜房網(wǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，4月份中國百個(gè)城市的住宅均價(jià)環(huán)比和同比都出現(xiàn)下降，全國房價(jià)環(huán)比連續(xù)7個(gè)月下跌。調(diào)控政策執(zhí)行兩年來在抑制投資方面效果明顯，但是市場大量的剛性需求存在釋放預(yù)期，樓市正進(jìn)入新一輪“博弈期”：購房者希望房價(jià)下降，開發(fā)商仍繼續(xù)扛價(jià)。房地產(chǎn)調(diào)控政策大方向不會(huì)改變。5月18日至20日，國務(wù)院總理溫家寶在主持召開六省經(jīng)濟(jì)形勢座談會(huì)上表示，要繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外 ，溫總理也曾多次表示：“對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，目標(biāo)是使房價(jià)回歸到合理的價(jià)格。”(記者 李晨)
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