?　　【編者按】：從年初開(kāi)始的信貸緊縮，到下半年陸續(xù)釋放的政策寬松紅利，2014年的樓市可以用“前緊后松”、“先抑后揚(yáng)”來(lái)概括。數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積46514萬(wàn)平方米，同比下降15.0%，銷(xiāo)售額37021億元，下降13.7%。這一年對(duì)于房企來(lái)說(shuō)并不好過(guò)。但不可否認(rèn)的是，曾經(jīng)瘋狂暴利的市場(chǎng)，正在逐漸歸于平靜，青島房?jī)r(jià)整體重回一年前，部分項(xiàng)目率先低價(jià)入市。國(guó)家抑制投資性需求、優(yōu)先滿(mǎn)足自主需求的樓市調(diào)控目標(biāo)正在穩(wěn)步推進(jìn)。歲尾之際，半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)，梳理總結(jié)本年度房產(chǎn)政策“大事”，全面呈現(xiàn)正在或已經(jīng)影響青島樓市的調(diào)控政策。

　　

2014年各月商品住宅成交量（12月為截止14日數(shù)據(jù)，照此推斷12月也在90萬(wàn)平方米以上，高出全年平均水平）

　　2014年3月10日：青島住房公積金貸款政策調(diào)整

　　內(nèi)容：此次公積金貸款調(diào)整的主要內(nèi)容包括兩方面，一是申貸資格的繳存標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，主要包括，借款申請(qǐng)人建立住房公積金賬戶(hù)滿(mǎn)12個(gè)月(即滿(mǎn)365 天)，申貸時(shí)賬戶(hù)是正常繳存狀態(tài)，且在申請(qǐng)貸款的近12個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存住房公積金12個(gè)月。二是貸款額度計(jì)算調(diào)整，包括將貸款額度計(jì)算公式中的還貸能力系數(shù)調(diào)整為30%，同時(shí)增加個(gè)貸余額倍數(shù)法和單方、雙方正常繳存職工家庭申貸額度限制，并按“就低”原則確定貸款額度，其主要內(nèi)容為，將貸款額度計(jì)算公式中的還貸能力系數(shù)由40%調(diào)整為30%。單身者購(gòu)買(mǎi)新建住房貸款額度由原來(lái)最高60萬(wàn)變?yōu)樽罡哔J36萬(wàn)元、二手房最高貸21萬(wàn)元。新政截至2017年3月9日。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：之前住房公積金貸款的申貸繳存標(biāo)準(zhǔn)是“申請(qǐng)人建立住房公積金賬戶(hù)6個(gè)月，且在申貸的近6個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存3個(gè)月，累計(jì)繳存6個(gè)月”。上半年青島出臺(tái)的公積金新政等于是抬高了貸款門(mén)檻、收緊了貸款額度。從全年來(lái)看，對(duì)于房企無(wú)疑是雪上加霜，本來(lái)就不景氣的市場(chǎng)，又減少了資金的支持。

　　2014年5月13日：央行發(fā)聲力挺首套房貸

　　內(nèi)容：5月13日，央行敦促商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求；科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)分析；建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，及時(shí)給予回應(yīng)。

　　“央五條”公布后青島16家銀行中有15家銀行“清一色”基準(zhǔn)利率，但放款速度有所提升，另外一家匯豐銀行個(gè)人首套房貸利率針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)雖仍實(shí)行優(yōu)惠，然優(yōu)惠幅度由此前的9折縮至9.5折，但普通用戶(hù)實(shí)行基準(zhǔn)利率。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：地方銀行對(duì)央行喊話(huà)不“感冒”，根本原因在于利潤(rùn)，個(gè)人住房貸款在銀行的各類(lèi)貸款中屬于薄利性質(zhì)，因此，商業(yè)銀行出于利益導(dǎo)向，必然將有限的信貸資金傾向于利潤(rùn)更高的企業(yè)貸款。

　　銀行支持首套房貸的政策落地性差，基本沒(méi)有起到相應(yīng)促進(jìn)作用，但是透露了政策調(diào)控轉(zhuǎn)向的風(fēng)聲。開(kāi)發(fā)商也全面降價(jià)，借此機(jī)會(huì)去化庫(kù)存。相繼出現(xiàn)了西海岸萬(wàn)達(dá)維多利亞灣，高新區(qū)青島碧桂園，惜福鎮(zhèn)魯商泰晤士小鎮(zhèn)等低價(jià)跑量的樓盤(pán)。

　　2014年8月1日：青島部分解除限購(gòu)

　　內(nèi)容：7月31日晚，青島國(guó)土資源和房屋管理局通過(guò)自己的官方微博“青島房地”對(duì)外發(fā)布：自2014年8月1日零時(shí)起，對(duì)黃島、城陽(yáng)兩個(gè)區(qū)的住房放開(kāi)限購(gòu)政策；對(duì)市南、市北、李滄、嶗山四個(gè)區(qū)套型面積在144平方米以上含144平方米的住房放開(kāi)限購(gòu)政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：此消息一出，標(biāo)志著當(dāng)時(shí)青島已實(shí)行三年的限購(gòu)政策首次出現(xiàn)松動(dòng)。市場(chǎng)壓力已經(jīng)反饋至政策面。然而8月份的部分限購(gòu)解除，對(duì)市場(chǎng)刺激有限，僅市區(qū)外圍項(xiàng)目和中高端項(xiàng)目，例如華潤(rùn)中心、保利葉公館、理想之城、藍(lán)岸麗舍有所升溫。

　　2014年9月1日：青島限購(gòu)全面取消

　　內(nèi)容：9月1日中午12點(diǎn)55分，青島市國(guó)土資源和房屋管理局官方微博“青島房地”消息:自2014年9月1日起，放開(kāi)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購(gòu)政策。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：青島三年限購(gòu)至此終結(jié)。但全面取消限購(gòu)沒(méi)有引起樓市的大幅波動(dòng)，商品房銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)都沒(méi)有出現(xiàn)大起大落的情形，總體比較穩(wěn)定。但從另一方面來(lái)說(shuō)，全面解除限購(gòu)真正確立了市場(chǎng)反轉(zhuǎn)趨勢(shì)，為成交量?jī)r(jià)全面反彈、解決購(gòu)房門(mén)檻等問(wèn)題亮了“綠燈”。

　　2014年9月23日：“青18條”出臺(tái)

　　內(nèi)容：9月23日，青島市國(guó)土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國(guó)人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務(wù)局、青島市規(guī)劃局等六部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設(shè)體系的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。意見(jiàn)規(guī)定，出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：“青十八條”一度被認(rèn)為對(duì)于當(dāng)時(shí)低迷的青島樓市有著“救市”意義，但其中令市場(chǎng)最為期盼的信貸優(yōu)惠部分，終因銀行執(zhí)行問(wèn)題成為泡影，但是“青十八條”確認(rèn)的的首套房認(rèn)定和稅費(fèi)減免，無(wú)疑對(duì)于改善性需求購(gòu)房有著積極意義，后市作用仍然可期。

　　2014年9月30日：央行出臺(tái)房貸新政 明確首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　內(nèi)容：9月30日央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知稱(chēng)積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。

　　對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

　　對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　對(duì)于央行該政策，青島本地銀行選擇了“部分執(zhí)行”，即首套房貸“認(rèn)貸不認(rèn)房”，但7折利率至今未出現(xiàn)，多數(shù)依然執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：央行為“青十八條”確認(rèn)的“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政提供了支持，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)首套房貸款利率寬松原則。此政策一出，給疲軟的樓市注入一劑強(qiáng)心劑。

　　2014年11月22日：央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率

　　內(nèi)容：中國(guó)人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。

　　調(diào)整后，五年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來(lái)的6.55降到6.15，相當(dāng)于打了94折。

　　青島：

　　商業(yè)住房貸款方面，在青銀行執(zhí)行新利率，個(gè)別銀行針對(duì)首套房貸有折扣優(yōu)惠，但需指定樓盤(pán)，并且貸款人需要滿(mǎn)足一些硬性條件。

　　公積金住房貸款方面，青島市個(gè)人住房公積金存貸款利率也同步下調(diào)，自24日起，住房公積金五年以下（含五年）的貸款利率從原來(lái)的4.00%降至3.75%；五年以上的公積金貸款利率由原來(lái)的4.5%降至4.25%，下降幅度為0.25%。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，央行的降息是下半年以來(lái)持續(xù)“救市”政策的高潮，降息后買(mǎi)房人將受益，買(mǎi)賣(mài)雙方熱情將被激活，成交量有望回暖，價(jià)格優(yōu)惠開(kāi)始減少。

　　2014年12月：不動(dòng)產(chǎn)登記

　　內(nèi)容：有媒體報(bào)道稱(chēng)，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》）基本敲定，已由國(guó)務(wù)院簽發(fā)，定于年內(nèi)頒布，自2015年3月1日起施行。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)人士分析，從樓市調(diào)控來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)就是指全國(guó)個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的逐步建立，對(duì)于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對(duì)樓市進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向，一定程度上警示了過(guò)熱反彈和投資需求,具有積極的意義。不動(dòng)產(chǎn)登記工作的推進(jìn)，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響目前存在于心理層面，實(shí)質(zhì)性影響短期還很難看到。對(duì)于青島而言，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)剛需和改善客戶(hù)影響不大。

　　文 葛飛  圖由青島克而瑞提供

　　相關(guān)閱讀：

　　2014青島樓市差評(píng)榜:那些任性的開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者

　　[編輯: 王好]