?　　【編者按】：從年初開始的信貸緊縮，到下半年陸續(xù)釋放的政策寬松紅利，2014年的樓市可以用“前緊后松”、“先抑后揚(yáng)”來概括。數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積46514萬平方米，同比下降15.0%，銷售額37021億元，下降13.7%。這一年對(duì)于房企來說并不好過。但不可否認(rèn)的是，曾經(jīng)瘋狂暴利的市場，正在逐漸歸于平靜，青島房價(jià)整體重回一年前，部分項(xiàng)目率先低價(jià)入市。國家抑制投資性需求、優(yōu)先滿足自主需求的樓市調(diào)控目標(biāo)正在穩(wěn)步推進(jìn)。歲尾之際，半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道按照時(shí)間節(jié)點(diǎn)，梳理總結(jié)本年度房產(chǎn)政策“大事”，全面呈現(xiàn)正在或已經(jīng)影響青島樓市的調(diào)控政策。

　　

2014年各月商品住宅成交量（12月為截止14日數(shù)據(jù)，照此推斷12月也在90萬平方米以上，高出全年平均水平）

　　2014年3月10日：青島住房公積金貸款政策調(diào)整

　　內(nèi)容：此次公積金貸款調(diào)整的主要內(nèi)容包括兩方面，一是申貸資格的繳存標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，主要包括，借款申請人建立住房公積金賬戶滿12個(gè)月(即滿365 天)，申貸時(shí)賬戶是正常繳存狀態(tài)，且在申請貸款的近12個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存住房公積金12個(gè)月。二是貸款額度計(jì)算調(diào)整，包括將貸款額度計(jì)算公式中的還貸能力系數(shù)調(diào)整為30%，同時(shí)增加個(gè)貸余額倍數(shù)法和單方、雙方正常繳存職工家庭申貸額度限制，并按“就低”原則確定貸款額度，其主要內(nèi)容為，將貸款額度計(jì)算公式中的還貸能力系數(shù)由40%調(diào)整為30%。單身者購買新建住房貸款額度由原來最高60萬變?yōu)樽罡哔J36萬元、二手房最高貸21萬元。新政截至2017年3月9日。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：之前住房公積金貸款的申貸繳存標(biāo)準(zhǔn)是“申請人建立住房公積金賬戶6個(gè)月，且在申貸的近6個(gè)月內(nèi)，連續(xù)正常繳存3個(gè)月，累計(jì)繳存6個(gè)月”。上半年青島出臺(tái)的公積金新政等于是抬高了貸款門檻、收緊了貸款額度。從全年來看，對(duì)于房企無疑是雪上加霜，本來就不景氣的市場，又減少了資金的支持。

　　2014年5月13日：央行發(fā)聲力挺首套房貸

　　內(nèi)容：5月13日，央行敦促商業(yè)銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平；提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款；有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款各項(xiàng)管理規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測分析；建立信息溝通機(jī)制，對(duì)社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，及時(shí)給予回應(yīng)。

　　“央五條”公布后青島16家銀行中有15家銀行“清一色”基準(zhǔn)利率，但放款速度有所提升，另外一家匯豐銀行個(gè)人首套房貸利率針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶雖仍實(shí)行優(yōu)惠，然優(yōu)惠幅度由此前的9折縮至9.5折，但普通用戶實(shí)行基準(zhǔn)利率。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：地方銀行對(duì)央行喊話不“感冒”，根本原因在于利潤，個(gè)人住房貸款在銀行的各類貸款中屬于薄利性質(zhì)，因此，商業(yè)銀行出于利益導(dǎo)向，必然將有限的信貸資金傾向于利潤更高的企業(yè)貸款。

　　銀行支持首套房貸的政策落地性差，基本沒有起到相應(yīng)促進(jìn)作用，但是透露了政策調(diào)控轉(zhuǎn)向的風(fēng)聲。開發(fā)商也全面降價(jià)，借此機(jī)會(huì)去化庫存。相繼出現(xiàn)了西海岸萬達(dá)維多利亞灣，高新區(qū)青島碧桂園，惜福鎮(zhèn)魯商泰晤士小鎮(zhèn)等低價(jià)跑量的樓盤。

　　2014年8月1日：青島部分解除限購

　　內(nèi)容：7月31日晚，青島國土資源和房屋管理局通過自己的官方微博“青島房地”對(duì)外發(fā)布：自2014年8月1日零時(shí)起，對(duì)黃島、城陽兩個(gè)區(qū)的住房放開限購政策；對(duì)市南、市北、李滄、嶗山四個(gè)區(qū)套型面積在144平方米以上含144平方米的住房放開限購政策，套型面積在144平方米以下的住房繼續(xù)執(zhí)行限購政策。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：此消息一出，標(biāo)志著當(dāng)時(shí)青島已實(shí)行三年的限購政策首次出現(xiàn)松動(dòng)。市場壓力已經(jīng)反饋至政策面。然而8月份的部分限購解除，對(duì)市場刺激有限，僅市區(qū)外圍項(xiàng)目和中高端項(xiàng)目，例如華潤中心、保利葉公館、理想之城、藍(lán)岸麗舍有所升溫。

　　2014年9月1日：青島限購全面取消

　　內(nèi)容：9月1日中午12點(diǎn)55分，青島市國土資源和房屋管理局官方微博“青島房地”消息:自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：青島三年限購至此終結(jié)。但全面取消限購沒有引起樓市的大幅波動(dòng)，商品房銷量和房價(jià)都沒有出現(xiàn)大起大落的情形，總體比較穩(wěn)定。但從另一方面來說，全面解除限購真正確立了市場反轉(zhuǎn)趨勢，為成交量價(jià)全面反彈、解決購房門檻等問題亮了“綠燈”。

　　2014年9月23日：“青18條”出臺(tái)

　　內(nèi)容：9月23日，青島市國土資源和房屋管理局、青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、中國人民銀行青島市中心支行、青島市住房公積金管理中心、青島市地方稅務(wù)局、青島市規(guī)劃局等六部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設(shè)體系的意見》（以下簡稱《意見》）。意見規(guī)定，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：“青十八條”一度被認(rèn)為對(duì)于當(dāng)時(shí)低迷的青島樓市有著“救市”意義，但其中令市場最為期盼的信貸優(yōu)惠部分，終因銀行執(zhí)行問題成為泡影，但是“青十八條”確認(rèn)的的首套房認(rèn)定和稅費(fèi)減免，無疑對(duì)于改善性需求購房有著積極意義，后市作用仍然可期。

　　2014年9月30日：央行出臺(tái)房貸新政 明確首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　內(nèi)容：9月30日央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，通知稱積極支持居民家庭合理的住房貸款需求。

　　對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。

　　對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　對(duì)于央行該政策，青島本地銀行選擇了“部分執(zhí)行”，即首套房貸“認(rèn)貸不認(rèn)房”，但7折利率至今未出現(xiàn)，多數(shù)依然執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：央行為“青十八條”確認(rèn)的“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政提供了支持，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)首套房貸款利率寬松原則。此政策一出，給疲軟的樓市注入一劑強(qiáng)心劑。

　　2014年11月22日：央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率

　　內(nèi)容：中國人民銀行決定，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。

　　調(diào)整后，五年以上貸款基準(zhǔn)利率由原來的6.55降到6.15，相當(dāng)于打了94折。

　　青島：

　　商業(yè)住房貸款方面，在青銀行執(zhí)行新利率，個(gè)別銀行針對(duì)首套房貸有折扣優(yōu)惠，但需指定樓盤，并且貸款人需要滿足一些硬性條件。

　　公積金住房貸款方面，青島市個(gè)人住房公積金存貸款利率也同步下調(diào)，自24日起，住房公積金五年以下（含五年）的貸款利率從原來的4.00%降至3.75%；五年以上的公積金貸款利率由原來的4.5%降至4.25%，下降幅度為0.25%。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，央行的降息是下半年以來持續(xù)“救市”政策的高潮，降息后買房人將受益，買賣雙方熱情將被激活，成交量有望回暖，價(jià)格優(yōu)惠開始減少。

　　2014年12月：不動(dòng)產(chǎn)登記

　　內(nèi)容：有媒體報(bào)道稱，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）基本敲定，已由國務(wù)院簽發(fā)，定于年內(nèi)頒布，自2015年3月1日起施行。

　　業(yè)內(nèi)點(diǎn)評(píng)：業(yè)內(nèi)人士分析，從樓市調(diào)控來講，不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)就是指全國個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的逐步建立，對(duì)于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對(duì)樓市進(jìn)行分類調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向，一定程度上警示了過熱反彈和投資需求,具有積極的意義。不動(dòng)產(chǎn)登記工作的推進(jìn)，對(duì)房價(jià)產(chǎn)生影響目前存在于心理層面，實(shí)質(zhì)性影響短期還很難看到。對(duì)于青島而言，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)剛需和改善客戶影響不大。

　　文 葛飛  圖由青島克而瑞提供

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