? 半島全媒體記者 景毅
近日,島城一套二手房引來30撥人看房的消息引爆網絡,房產中介也再次成為市民熱議的焦點。在城市的每個角落,都有這樣一群身著西裝戴著工牌的人,他們走街串巷,了解每一套租售的房源,能流利說出周邊各大樓盤的優缺點。陌生的城市,熟悉的角落,他們就是游走在這里的房產中介。在他們的撮合下,忐忑的購房者與預期高漲的賣房人聚在一起,完成一筆筆百萬元甚至千萬元級的交易。人們需要他們,當然也不乏褒貶。在樓市逐漸向存量市場轉化的今天,這個群體的作為,甚至在某種程度上影響著一座城市房地產行業的發展。
多家中介在同一房源窗外掛上自家聯系方式。
購房人眼中的
“強勢中介” “這么多年很多人都騙過我,就中介沒騙我,他們一直勸我買房,說房價會漲,但我沒聽,如果上天再給我一次機會,我一定不會再掛他們電話。”這是網上流傳甚廣的一個關于房產中介的段子。然而,另一端的現狀是,有過二手房買賣經歷的人,似乎大多對中介沒有什么好感。
心心念念盼著換房的宋山遠早在半年多前就開始謀劃了。找房、看房、談價格、考察環境……對于從農村走出來的他來說,起初有關房子的每一個念頭都是幸福的,一想到即將跟妻子擁有一套市區的房子,小宋就忍住不高興。
然而,后來的他只希望能盡快找到一套“能住就行”的房子。
由于房屋交易資金量大,看房、簽約、貸款等流程較為繁瑣,小宋從一開始就沒敢繞開中介,他自己清楚根本也繞不開。半年多時間,小宋看了不下50套房子,接觸過十余家中介,看房足跡遍布李村、小村莊、錯埠嶺、浮山后、水清溝,見識了二手房交易的種種套路,也深深體會了什么叫做愛恨交織。
“很難聽到實話,但不得不聽,沒法坦誠交流,也得硬著頭皮交流,最終一切還是錢說了算。”小宋發現,在這場交易中,買賣雙方誰處于優勢地位,中介就偏向誰。“我城陽的小婚房位置不大好,不太好賣,賣房中介知道我著急在市區換房,三天兩頭讓我降價,最后實在沒辦法,這套房子基本是賠本出手的。等我再在市區買房的時候又變成另外一種局面,中介變著法讓我提高預算或者降低預期,為了讓我盡快簽約,可以說是連哄帶騙加嚇唬。”
最終,在與中介打了半年交道后,小宋以150萬元的價格在錯埠嶺買了一套房,房子比他之前預想的要小,戶型也不甚理想,但他說自己已經很知足了。
“咱也不是土豪,沒那么多資金,不能奢望買到各方面都滿意的房子。”小宋說,除了長期看房后的疲憊,促成這筆交易的,是中介的態度。“最后這個中介大姨很敞亮,讓我自己跟房東談,她在邊上幫著我說好話,我真有點受寵若驚了,最后覺得差不多就定了。”
小宋的換房經歷雖然漫長,但起碼沒有直接經濟損失,還有很多購房者遇上不靠譜的中介,最終落得錢房兩空。
市民孫先生通過湛山一家中介購買市南區新湛三路的一套房子,三方簽訂了《房地產買賣合同》。合同簽訂后,孫先生通過中介向賣房人付款15萬元。然而就在孫先生等著繼續完成交易時,賣房人竟然失蹤了。后來中介調查發現,這個賣房人只是租住房屋的租客,其假冒房屋所有人將房子賣給孫先生,導致他15萬元購房款被騙。
孫先生認為,“交易真實”是一家專門專業房地產中介公司首先應當盡到的義務和責任。他之所以愿意支付高額中介費用通過中介買房,正是基于對其提供中介服務的依賴和信任。結果由于中介疏于對房屋產權的審核,成了詐騙分子的幫兇,讓自己白白損失了15萬元。憤怒的孫先生把中介公司告上了法院。最終法院綜合原告損失與被告過錯程度,判中介支付孫先生損失的50%。
在青島政務網的政府信箱里,僅相關部門正式落實回復的有關房產中介的投訴信件就多達百余件,涉及虛假房源、騙更名費、隨意漲價、服務縮水等。去年中消協還專門編制了《房屋家居領域投訴情況專題報告》,曝光了房屋中介四大問題,包括亂收費現象嚴重、存在霸王條款、資金監管過程中違規操作、隱瞞房屋真實情況。
不僅是投訴,因中介服務引發的官司也不在少數。記者在裁判文書網檢索發現,自2008年至今,青島市各級法院判決的有關居間合同的糾紛、案件多達500多個,其中涉及房產的占多數。
記者在萬年泉路走訪時看到,3號線地鐵站附近約200米的范圍內,道路兩側居然有多達11家中介,有些更是兩三家聚在一起。
房源爭奪戰
堪比“諜戰” 有人的地方就有江湖,中介行業更是一個魚龍混雜的江湖。
從2000年起,尤其是2005年以后,青島的房產中介如雨后春筍般出現在各個小區。經過2008年金融危機,很多中小型中介公司倒閉,但在2009年下半年開始,由于全國房地產市場反彈,很多撐下來的公司賺得是盆滿缽滿,有眼光的公司更是得到長足發展。當年青島街頭巷尾比較常見的房產中介有順馳、滿堂紅、美南、瑪雅、青房置換、二十一世紀不動產等,后來有些中介逐漸淡出青島市場,有些中介則強勢進入島城,尤其是品牌連鎖中介如鏈家、惠百家、科威不動產、太平洋房屋等更是發展得如火如荼。
據了解,目前島城做房產中介的注冊品牌已有200多家,實體門店超過3000家,行業從業人員4萬余人。
記者調查發現,市區稍有規模的小區附近普遍分布著至少五家中介,一些熱點區域更是中介扎堆。記者在萬年泉路走訪時看到,3號線地鐵站附近約200米的范圍內,道路兩側居然有多達11家中介,有些更是兩三家聚在一起。
如此高數量的中介公司,如此密集的門店布局,相互之間的競爭必然相當激烈。
“房源是中介競爭的焦點。”島城一老牌中介河馬石店店長羅經理從事房產中介已有十余年,可謂島城房產中介行業的元老級人物。她說,這一行當很多亂象的根源也是房源爭奪。“誰控制了房源,誰就控制了定價權,以高價找到買房人,自然就贏得了房主的歡心,形成了滾雪球般的優勢,繼而壟斷越來越多的房源。”
獨家房源是中介致勝法寶之一。羅經理介紹,此前青島連鎖中介不多,以本地中介公司以及夫妻店為主,小區業主買賣房屋就找個平時熟悉的中介,把房子委托給他們,中介獲取房源主要靠口碑和個人魅力。后來中介市場競爭越來越大,外地連鎖中介、互聯網中介相繼把“戰火”燒到了青島的各個小區,房子來源也不再像以往“房東委托－中介受理”那么單純了。
“我干了兩個月中介,打了不下1000個電話,貼了幾百個小廣告。”早已改行做汽車銷售的范振江稱那兩個月的中介生涯令人終生難忘。范振江說,除了采用這種廣撒網“地毯式”搜集房源,師傅還教他們去同行那里“挖”房源。
“挖的方式主要有兩種,一種是網上找我們沒有的房源,然后我們假裝成買房客戶,通過這家中介聯系上門看房,事后再殺個回馬槍,返回房源找房東談,予以重利,讓他跟我們合作,最好是終止與原中介合作；另一種就是采用跟蹤戰術,派人在別家中介門外蹲守,一旦有顧客進出就跟上去,直到找到看房的房源,即便找不到房源也要拉攏這個看房的客戶,留下他的聯系方式。”范振江說。
對于這種挖房源的做法,羅經理表示深惡痛絕。“一些資金雄厚的中介把店開得到處都是,一個小店里安排一二十口人,沒事就在小區里轉悠,不管能不能賣出去,抓住一個房源就忽悠人家簽獨家房源,最后搞得別的中介無房可賣,最關鍵的是,一個小區的房價可能就被這個中介控制了。”羅經理說,為了拿到獨家房源,有些中介不僅主動幫房東大幅度抬高房價,甚至還在銷售期內給房東發“工資”。“所謂‘工資’就是說獨家房源在賣出前,中介按月或者按周補償給房東一部分費用,其實也就幾百塊錢,但一旦這期間有別家中介把這套房子賣了,房東要賠償的違約金可就是幾萬塊錢了。”
位于同和路上的一家小型房產中介就剛剛遭遇了一次房源被“搶”事件。中介老板劉先生告訴記者,春節前他牽線介紹了一套勁松一路上的房子,面積110平方米,房東和客戶最終談的價格是175萬元,房東承擔契稅、維修基金等費用。結果就在三方準備簽約時,房東電話響了,出門接完電話后,房東說房子不賣了。事后,劉先生打聽得知,另一家中介給房東報了一個180萬元的價格還不包稅費,硬生生把房源撬走了。
是真想買房的還是打聽房源的,我們現在一眼就能看出來。”劉先生表示,多年的“斗爭”讓他們已經練就了火眼金睛。
“現在客戶一般都先在網上找房,中介為了防止圖片泄露房源位置,帶窗戶的圖片一般都要處理一下,以免同行從窗外的景觀辨認出房源位置。”劉先生說,類似這種小技巧還有很多,房源競爭確實是斗智斗勇。
沒有獨家好房源,吸引不到客戶上門怎么辦?疑似“假房源”就這樣應運而生了。
記者分別在58同城、房天下等網站上看到四季景園、湖光山色、海信朗園等小區的“優質”房源,這些房源都有這些共同點:戶型方正、樓層合適、裝修精美,而價格卻比同小區房子更便宜。記者先后聯系了5套這樣的房源,對方均為中介,答復也出奇一致:“哥,您看中的這套剛賣了,同小區還有套更好的您有沒有興趣?”即便記者一再表示沒有興趣,但自己的手機還是成了“熱線”,每天推薦房源的電話接連不斷。
現在中介費
收取合理嗎? 中介費是二手房交易繞不開的話題,很多時候它決定著客戶選擇哪一家中介。
盡管目前尚無有關青島二手房中介費的統計數據,但從官方已公布的信息也可以大體計算出青島的房產中介市場體量。
據青島網上房地產不完全統計,2016年青島二手房共網簽71947套,環比2015年的43274套上漲66.26%,多出28673套,超過2014年和2015年兩年的網簽之和。據了解,青島目前普通商品房的中介費率在1%~3%之間。如果按照每套二手房交易中介費1.5萬元計算,青島市民在2016年二手房交易中支付的中介費達到10.79億元,如果再加上房屋租賃中介費,這一數字還要更高。
據了解,中介收費標準最早依據是1995年原國家計委、建設部下發的《關于房地產中介服務收費的通知》(971號文)(以下簡稱《通知》)。《通知》第六條規定:房屋買賣代理收費,按成交價格總額的0.5～2.5%計收。
青島自中介市場興起后,曾長期保持2%的中介傭金標準。
直到2013年6月前后,島城多家品牌中介機構不約而同地上調了傭金收取比率,由一直以來的總房款的2%提高到3%的比例收取。當時引發了不少購房者不滿,但限于房源難找、交易程序復雜、資金風險高等問題,絕大多數購房者最終還是選擇向中介“買服務”。
2014年7月30日,青島市物價局下發“關于放開部分商品和服務價格的通知”,自2015年1月1日起放開房地產經紀服務收費標準,實行市場調節。
青島市物價局相關工作人員介紹,上述服務價格放開后,價格主管部門要加強市場價格監管,督促經營者落實明碼標價制度,加強市場價格監測,開展市場巡查和檢查,維護市場價格秩序,促進公平競爭,保障市場主體合法價格權益。
盡管如此,由于青島房價在逐年提高,按總房款一定比例收取的中介費也是水漲船高,因此一直備受買房人詬病。
據《北京青年報》報道,調查顯示約有77.3%的購房者認為目前各家中介的收費標準偏高。
“一套100萬元的房子,3%中介費是3萬元,一套500萬元的房子,3%中介費就是15萬元,同樣是交易一套房子,中介的成本能差這么多嗎?”剛剛在東城國際南區看中一套房子的張先生在網上發帖質疑道。
“本地中介一般是按照2%跟客戶談,回頭客或者成交比較痛快的一般能降到1.5%甚至1%,定3%大多是一些外地的連鎖中介。”聊到中介費率的話題,羅經理說除了多賺客戶的錢,她實在想不出中介費率定3%的依據,因為她覺得無論是1%還是3%,買房者享受的服務幾乎是相同的。
但連鎖中介們卻并不這么認為。青島一連鎖中介公司市場部經理苗曉曉表示,中介絕不僅是帶著客戶跑跑腿,其價值體現在給消費者介紹優質房源、提供專業知識、協助完成繁瑣交易手續、確保買賣雙方資金安全等一系列服務中。
苗曉曉介紹,與很多夫妻店、加盟店不同,很多連鎖中介走的是公司直營模式,所有門店均歸總部管理,所有的房源信息、客戶信息在系統中都是完全共享的,客戶通過直營店無論看中哪里的房子,都能得到相同的服務,這在加盟中介是不可能的。“因為我們每個環節都有相應的獎勵機制,無論你是搜集房源的,還是實勘的,還是促成交易的,最終都能在交易成功后受益,最大限度避免了不同門店間為了爭奪房源、客戶而出現不誠信的行為。”
除此之外,苗曉曉還表示,連鎖中介所有的服務項目及收費都是明碼標價的,客戶一目了然明白消費,一旦簽約后,直至整個交易完成,中介不會再多收1分錢。“很多個體中介報價1%,但實際操作中還會再增加收費項目,比如貸款辦理費、房屋評估費、甚至看房費等等,算下來并沒有優惠多少。”
苗曉曉表示,房產交易中,“簽約”只代表交易的開始,并不是所有權的轉移,房產依然在業主的名下。我國房地產是以“登記”為準,只有在房產交易部門辦理所有權轉移登記(俗稱“過戶”)之后,所有權才算轉移；對于買房人,此時做大宗的錢款轉移肯定不妥,首先是業主對于房屋的處置權還有一系列的確認動作,比如是不是還有其他共有權人、是否有家庭糾紛、是否有未知的抵押、是否有查封……這些都是需要確認的；其次是簽約后還有比較長的交易流程要走,如果此時做大宗的錢款交接,買方對于交易流程也會失去控制,業主收到大宗錢款后是否配合也難說。基于此,一些大型中介公司與銀行合作,推出資金監管服務。“客戶的首付款先存在銀行專門賬戶中,確認沒有問題后,這筆資金才轉入賣家賬戶。”
苗曉曉說,隨著房地產市場越來越成熟,人們在進行房產交易時,已經慢慢接受花錢買專業服務的觀念,而不是一味圖便宜,畢竟買房對多數人來說都是人生大事。
CFP供圖
■聚焦 “二手房時代”的中介需求 “經常看網上說哪個房產中介年薪過百萬,哪個中介干了一年就買上了房,這種情況確實有,咱青島就有,但跟其他行業一樣,只是極少數人。”已經升至店長的張偉回想起自己帶客戶看房的那段艱苦歲月仍忍不住吐槽。張偉說,由于這行門檻較低,導致競爭異常激烈。“想簽單就得多跑,要知道,在完成簽約之前,我們所做的一切工作都是零收入,每天找房源、約客戶、看房、談判……看起來很忙,但我們心里清楚,這單子可能隨時跑掉,而我們1分錢也撈不著,這種心情外人很難體會。”
“現在一些大學生也來干中介,一是因為找不到更合適的工作,二是中介這行確實有短時間拿到高薪的可能,但放大到整個群體來看,中介的收入并不高。”張偉介紹,他了解的青島房產中介中位數收入在六七千元上下,這對于一個每天朝九晚九全年無休的成年人來說,并不高。
青島一家中介向記者展示了他們的看房/成交數據,統計顯示,即便是行情紅火如2016年,要想成交一套房子,至少要帶看40組客戶,而在一般行情時,這一數字可能要到60。“成交一套房子真是跑斷腿。”該中介負責人劉經理表示,與客戶相比,他們更渴望一個規范的二手房市場環境,讓真正愿意從事這一行的人既能獲得財富又能得到尊重。
“抓不住客戶的我,總是眼睜睜看他溜走,世界上開單的人到處都有,為何不能算我一個。”一首中介版的《單身情歌》,唱出了奔波在路上的房產中介的辛酸與無奈。
“中介存在的種種亂象,歸根結底是行業從業人員素質不高,門檻太低,幾乎誰都能干,能不出問題嗎?”中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員趙慶祥認為。
青島房地產投融資中心主任龍江也持同樣的看法。龍江告訴記者,在海外發達國家和地區,房地產經紀業是個非常特殊的行業,必須要持房地產經紀執業資格證才能從業,且這一點是有法律做硬性規定的,“而我國不同,從事房地產經紀行業的人大多沒有房地產經紀執業資格證,且無法律對此進行硬性規定”。有法律界人士提出,按理說,消費者未經委托卻收到中介電話、短信乃至上門洽談,或者發現中介給出的價格不真實,可以舉報,“但也僅是投訴舉報而已,相關部門缺乏有力的懲治措施。要從根本上解決問題,還得給中介服務定規矩。”
如今,中介從業者也已意識到,想要獲得長遠發展,必須完成自我提升、自我凈化。“我們現在招聘的門檻已經提到大專了,我們的支撐部門工作人員要求100%本科畢業,人員素質提升帶來的是服務質量的質變。”苗曉曉介紹。
針對中介行業的種種問題,2016年8月,住建部、國家發改委、央行等七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》,從規范中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管三個方面,提出了16條政策措施,希望借此來規范房地產中介市場秩序,打擊違法行為。
“《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》的下發,是近年來國家針對房產中介機構,參與部門最多、力度最大的一次整治。應該說,‘意見’作為一部規范性文件,治理措施比較強、力度比較大。但是目前相關執法檢查隊伍不是特別健全,地方也沒有出臺相關細則。”趙慶祥說。
龍江表示,隨著城市不斷成熟,新樓盤越來越少,房地產進入存量市場,二手房交易會慢慢取代新房銷售成為主流。在這種形勢下,更需要一個健康的房產中介市場來串聯起供需兩端。“現在一些大型中介已意識到這個問題,在內部打造一個房源、客戶、中介三位一體的服務標準,讓三方都明明白白。”對于政府主管部門,龍江認為應當做好引導和監督。通過制定本地細化的條例,進一步規范二手房交易市場。建立問責制度,一旦出現不誠信經營情況,除了進行經濟處罰,還要問責相關人員。
[編輯: 高明良]
