? 地下商場(chǎng)、地下交通、地下停車庫(kù)、地下綜合體……如今，隨著市區(qū)地上可利用空間變得稀缺，島城的城市建設(shè)開(kāi)始向地下延伸。其實(shí)，在成熟的城市中，地下空間已經(jīng)成為城市的“第二空間”，開(kāi)發(fā)地下空間資源也成為拓寬城市空間的重要手段。目前，島城地下空間已經(jīng)具備一定規(guī)模，并且隨著一系列規(guī)劃制度、規(guī)定出臺(tái)，其發(fā)展將會(huì)有“法”可依。
【市場(chǎng)現(xiàn)狀】 “第二空間”逐漸融入市民生活 在九水路附近居住的劉女士，每天都開(kāi)車到 南京路附近的公司上班。“早上把車從小區(qū)的地下車庫(kù)開(kāi)出來(lái)，然后再開(kāi)到公司樓下的地下車庫(kù)。”劉女士說(shuō)，周末她還會(huì)到書(shū)院路附近的地下商城逛街。而在河馬石居住的孫先生則是將自家的一樓和地下室打通，做成了一個(gè)“小復(fù)式”。“雖然當(dāng)初每平方米多花了3000元，但是感覺(jué)這個(gè)地下室還是比較值的。”孫先生表示。
如今，島城地下空間不斷出現(xiàn)壯大，“第二空間”已經(jīng)融入不少市民的生活。但經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，島城地下業(yè)態(tài)形式仍比較單一。現(xiàn)在提到地下空間，多數(shù)市民僅僅會(huì)想到地下室、過(guò)街通道、地下停車場(chǎng)。從2013年開(kāi)始，我市多個(gè)部門對(duì)所涉及地下空間進(jìn)行了一次摸底普查，經(jīng)過(guò)匯總后發(fā)現(xiàn)，我市現(xiàn)有的地下空間中，有89%用作停車場(chǎng)，還有6%左右的空間為商業(yè)，其他區(qū)域主要以普通地下室為主。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，我市地下空間開(kāi)發(fā)利用總量占地上開(kāi)發(fā)總量的3%，而在一些較為發(fā)達(dá)的城市，這一數(shù)字能達(dá)到30%。
從2013年開(kāi)始，由市人防辦、市規(guī)劃局牽頭編制了《青島城市地下空間資源綜合利用總體規(guī)劃（2014-2030年）》，對(duì)城市地下空間實(shí)施總體布局，目前該規(guī)劃已經(jīng)在去年底公示完畢。據(jù)介紹，該規(guī)劃制定的只是一個(gè)總體規(guī)劃，之后還將編制控制性規(guī)劃和修建性規(guī)劃，以此制定出具體的操作細(xì)節(jié)。據(jù)了解，編制人員選擇了一片示范區(qū)，編制出詳細(xì)規(guī)劃。“示范區(qū)位于香港中路周邊1.5平方公里范圍，這片區(qū)域?qū)⑦M(jìn)行較為細(xì)致的地下空間布局劃分。編制完成之后，爭(zhēng)取將青島的地下空間開(kāi)發(fā)利用量由原來(lái)的3%提升至30%，使得以后地下空間開(kāi)發(fā)利用有據(jù)可依。”
TO 開(kāi)發(fā)商 地下空間不再“免費(fèi)” 隨著市場(chǎng)需求的擴(kuò)大以及開(kāi)發(fā)量的不斷增加，地下空間開(kāi)發(fā)利用的問(wèn)題和矛盾也逐漸凸顯。針對(duì)這一現(xiàn)象，今年初《青島市國(guó)土資源和房屋管理局地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”）開(kāi)始實(shí)施。
該《辦法》首次明晰了地下空間的概念，是指建設(shè)用地地表以下的空間。具體包括結(jié)合地面建筑一并開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下空間（以下稱“結(jié)建地下空間”）和獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下空間（以下稱“單建地下空間”）。市政道路、公共綠地、公共廣場(chǎng)等公共用地的地下空間視為單建地下空間。
《辦法》規(guī)定了地下空間的出讓方式，地下空間國(guó)有建設(shè)用地根據(jù)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的用途，可以采用有償使用方式或劃撥方式供應(yīng)。附著于地下交通設(shè)施等公益性項(xiàng)目且不具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)條件的經(jīng)營(yíng)性地下建設(shè)項(xiàng)目，可以采用協(xié)議方式出讓地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。其他各類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目地下建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等有償使用方式取得。并且以有償使用方式供應(yīng)的地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其地下一層土地出讓金按地表同用途土地評(píng)估備案樓面地價(jià)的1/3收取；地下二層的土地出讓金按地下一層的標(biāo)準(zhǔn)的1/2收取；地下三層及以下不再收取土地出讓金。其中，以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓的地下空間，土地評(píng)估價(jià)格按照上述標(biāo)準(zhǔn)確定。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，之前地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)并無(wú)規(guī)定，因此一般可以“免費(fèi)”取得，如今《辦法》出臺(tái)，需要按地表樓面地價(jià)的相應(yīng)比例繳納土地出讓金，無(wú)疑增加了拿地成本。并且，一些已經(jīng)拿地開(kāi)發(fā)還未預(yù)售的開(kāi)發(fā)商還需“補(bǔ)票”。《辦法》規(guī)定，對(duì)已辦理地表建設(shè)工程用地審批手續(xù)，后經(jīng)批準(zhǔn)由同一建設(shè)單位結(jié)合地面建筑一并開(kāi)發(fā)建設(shè)地下工程，用于商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或房地產(chǎn)初始登記前，按規(guī)定報(bào)政府批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。
TO 購(gòu)房者 地下室或不再贈(zèng)送 對(duì)于不少市民來(lái)說(shuō)，他們最關(guān)心的是《辦法》實(shí)施之后，“地下室”會(huì)面臨怎樣的命運(yùn)。現(xiàn)在，島城不少開(kāi)發(fā)商以“贈(zèng)送地下室”的形式進(jìn)行營(yíng)銷，由于贈(zèng)送的地下室增加了使用面積，不少帶地下室的一樓成為“搶手貨”。
《房屋的建筑面積》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T17986.1－2000）規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。一般來(lái)說(shuō)，地下室的層高小于2.2米，并且沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但是開(kāi)發(fā)商大多承諾不影響業(yè)主正常使用。
“我們這一樓是買一層送一層，算下來(lái)非常劃算。”在火車北站，一家項(xiàng)目的置業(yè)顧問(wèn)表示。記者探訪發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上買房“贈(zèng)送地下室”的產(chǎn)品多為多層的底層戶型或是洋房、別墅，這類產(chǎn)品的售價(jià)比其他樓層略貴，但贈(zèng)送地下室，一般置業(yè)顧問(wèn)會(huì)把地下室算入房屋面積，使得單價(jià)一下子被拉低許多。“帶地下室的房子轉(zhuǎn)手時(shí)會(huì)貴一些。”一家中介負(fù)責(zé)人告訴記者，在浮山后一些帶地下室的二手房買賣中，有些房東會(huì)按一定比例提高房屋的單價(jià)。
不過(guò)《辦法》規(guī)定，地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行分層登記，即將地下每一層作為一個(gè)獨(dú)立宗地進(jìn)行登記。地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)面積包括四周外墻厚度，通過(guò)水平投影坐標(biāo)、豎向高程確定，并在宗地圖上注明每一層的層次和標(biāo)高范圍。本《辦法》實(shí)施前，原土地出讓合同（或劃撥決定書(shū)）中未明確，但經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)實(shí)際建設(shè)中增加了地下建筑的，需按本辦法辦理相關(guān)手續(xù)；屬經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，方可辦理相關(guān)預(yù)售許可和房地產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。有業(yè)內(nèi)人士表示，《辦法》有利于部分處于灰色地帶的地下室陽(yáng)光化，不過(guò)在土地出讓金的壓力下，一些開(kāi)發(fā)商很可能取消地下室“贈(zèng)送”。
TO 業(yè)主 地下車位可能“水漲船高” 隨著汽車保有量不斷上升，島城市區(qū)的停車位日益緊張，“目前新建小區(qū)的車位配比率一般是0.8，過(guò)高的配比會(huì)推高開(kāi)發(fā)商的成本。”島城一家開(kāi)發(fā)商的負(fù)責(zé)人告訴記者，建地下一層車庫(kù)還好，但當(dāng)需要建地下二層、甚至三層時(shí)，建設(shè)成本就會(huì)升高，導(dǎo)致有些開(kāi)發(fā)商并不愿意建地下車位。記者了解到，目前地下車位的價(jià)格是不斷上漲，島城有些小區(qū)還出現(xiàn)了炒車位現(xiàn)象。“現(xiàn)在小區(qū)一個(gè)車位6萬(wàn)元，以后隨著入住人數(shù)上漲，肯定會(huì)漲起來(lái)。”在東李一家樓盤買房的段先生看好地下車位的前景，他一下買了三個(gè)地下車位。
目前，炒車位現(xiàn)象不斷升溫，但是地下車位的產(chǎn)權(quán)仍然不明晰。在日常銷售中，開(kāi)發(fā)商都會(huì)聲稱地下車庫(kù)的使用權(quán)與商品房期限一致，而實(shí)際情況是，地下車庫(kù)多數(shù)情況下都辦不了產(chǎn)權(quán)證，消費(fèi)者花數(shù)萬(wàn)元或十萬(wàn)元，購(gòu)買到的可能只是一個(gè)“方塊”的使用權(quán)。不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，《辦法》并未對(duì)地下車位產(chǎn)權(quán)進(jìn)行規(guī)定。
然而，《辦法》的出臺(tái)顯然會(huì)對(duì)地下車位的價(jià)格上升產(chǎn)生影響。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商建成一座新樓盤，會(huì)參考周邊小區(qū)的車位租售價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。《辦法》出臺(tái)后，地下車位價(jià)格很可能再增加一部分，因?yàn)槠湟?guī)定，鼓勵(lì)用地單位利用自有土地地下空間建設(shè)面向社會(huì)提供公共服務(wù)的地下停車場(chǎng) （不包含住宅小區(qū)配套停車場(chǎng)），可以劃撥方式供應(yīng)，如分割轉(zhuǎn)讓、銷售的，應(yīng)辦理有償使用手續(xù)，按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這就意味著，樓面價(jià)越貴的區(qū)域，地下空間的造價(jià)越貴，“羊毛出在羊身上”，開(kāi)發(fā)商也會(huì)將這塊成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，今后地下停車位的價(jià)格也會(huì)有所上漲。
【法規(guī)鏈接】 青島市國(guó)土資源和房屋管理局地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)管理辦法（青土資房發(fā)[2014]656號(hào)）
●第七條 地下空間國(guó)有建設(shè)用地根據(jù)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的用途，可以采用有償使用方式或劃撥方式供應(yīng)。具體項(xiàng)目的供地方式，依據(jù)國(guó)家、省、市土地管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
附著于地下交通設(shè)施等公益性項(xiàng)目且不具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)條件的經(jīng)營(yíng)性地下建設(shè)項(xiàng)目，可以采用協(xié)議方式出讓地下空間建設(shè)用地使用權(quán)。
除第二款規(guī)定的情況外，其他各類經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目地下建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌等有償使用方式取得。
●第八條 以有償使用方式供應(yīng)的地下空間國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其地下一層土地出讓金按地表同用途土地評(píng)估備案樓面地價(jià)的1/3收取；地下二層的土地出讓金按地下一層的標(biāo)準(zhǔn)的1/2收取；地下三層及以下不再收取土地出讓金。其中，以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓的地下空間，土地評(píng)估價(jià)格按照上述標(biāo)準(zhǔn)確定。
●第十條 鼓勵(lì)用地單位利用自有土地地下空間建設(shè)面向社會(huì)提供公共服務(wù)的地下停車場(chǎng) （不包含住宅小區(qū)配套停車場(chǎng)），可以劃撥方式供應(yīng)，如分割轉(zhuǎn)讓、銷售的，應(yīng)辦理有償使用手續(xù)，按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。
[編輯: 王好]
