?　　11月21日晚間，央行要求各金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調，首套房優惠加上降息，大批房奴背上的包袱輕了許多。多名房地產業內人士算了一筆賬，對降息后涉及面最廣的5年以上貸款而言，基準利率從6.55%降至6.15%，也就是說如果商業貸款100萬元，分20年期還清，采用等額本息還款法，降息后月供將減少234.08元；5年期以上公積金利率從4.5% 降至4.25%，如果公積金貸款60萬元，分20年期還清，同樣是等額本息還款法的話，月供能減少80.49元。兩兩相加，一個月能省下三百多元。

　　綠城理想之城渠道總監王小亮在接受采訪時表示，央行宣布降息后，周末兩天前去看房的客戶普遍關心房貸利率下降，樓盤的客戶咨詢量也增加了許多。“青島購房者一般貸七八十萬元，按照下降后的利率，房貸每個月少則100多元，多則200多元，這可不是一筆小錢，對購房者的刺激作用還是挺大的。”王小亮說，目前與該樓盤合作的大多數銀行還是執行舊的6.55% 利率，青島銀行、浦發銀行執行9折房貸，這是在降息之前就已經執行了。

　　“我們是上周才開始和青島農商行合作的，降息后我們給各大合作銀行打了電話咨詢，青島農商行表示會立即執行新的房貸利率。”市北區人氣頗高的樓盤保利葉公館營銷總監鮑華透露，目前觀望氣氛還是比較濃厚的，這時購房者最關心的還是價格有沒有優惠。“新的房貸利率相當于打了9.4折，加上有的銀行已經執行9折優惠，以與葉公館合作的青島農商行為例，折上折之后相當于8.5折，現在對很多人來說是一個購房好時機。”

　　王雨是一家房產電商會員中心主管，11月23日周日那天帶了一個看房團。“周六就有同事回來說看房車滿座率高了不少，從看房網友簽到的情況看也有所改觀，周日我自己親自帶會員看了西海岸新區線，一下午看了五個樓盤，上座率達到了七成。”王雨說，她在和看房者聊天時發現，降息對客戶的觸動比較大，很多人好好算了這筆賬，結果當天下午有4名客戶認籌，效果可見一斑。

　　開發商 期待政策疊加效應顯現

　　島城多個樓盤負責人表示，降息雖然短期不會對促進成交產生明顯成效，但對購房者心理的影響不可小覷。期待還有刺激經濟的政策出臺，或許還會對房地產市場產生利好，那時就有可能出現政策的疊加效應，進一步促進市場的活躍和成交量的攀升，到時房價反彈也未可知。“降息是利好政策中‘大招’，房貸優惠有利于購房者緩解觀望情緒，加快入市的步伐，明年元旦后或者說未來幾個月房價有望扭轉跌勢。目前來說，青島各大樓盤還是以消化庫存作為主旋律。”偉東幸福之城策劃總監劉俊驛表示，降息后房價有望止跌回升。

　　“我們必須看到，央行930新政提到的7折利率仍然看得見摸不著，這次降息更重要地傳遞了利率市場化信號，商業銀行在制定細則時并不會做賠本買賣。”樓盤保利葉公館營銷總監鮑華則認為，2014年的樓市可以說大局已定，降息后房價趨于平穩，如果明年元旦后折扣利率能夠重出江湖，疊加效應才會讓樓市減輕負擔，目前來說房地產市場還是相對困難的。

　　“央行降息屬于比較強的刺激措施，現在選擇降息反映出一個嚴重的問題：經濟下滑速度太大。”島城樓市著名分析人士張百忍說，降息對購房有一定刺激作用，但是刺激不大。“可以說，現在整體經濟形勢不行，失業率上升，就業前景不明朗，沒人敢出錢購房。整體的經濟形勢和央行降息影響可以相互抵消，因此央行降息對樓市影響不大。”

　　銀行 “降息大禮包”省出一輛轎車錢

　　降息后還房貸時能立即享受“折扣”嗎？可能會遇到哪些情況？中國銀行一名經理吳先生詳細分析了幾種情況。第一，銀行已經放了款，而且在供的房貸(還了1年及以上的)，購房者需在第二年或者次年元旦才能調整到最新的貸款利率。比如現行的房貸利率，五年期以上的為6.55%，要享受最新公布的6.15% 利率，最早也要等到2015年1月1日。第二，銀行已放款，但購房者還未還款的。銀行已經放款，但是還沒到還款日期，一期也沒還款過呢，現在降息了，利率如何執行呢?據了解已經放了款，還未供過第一期的，銀行規定各有不同，部分只能在次年才能調整最新貸款利率。但是，購房者可嘗試咨詢銀行經辦人，或可成功在放款后一定工作日內簽利率補充協議后按最新利率還貸。第三，銀行已批貸款，但還沒放款的。銀行已經受理了申請，但是還沒放款的，現在降息了，銀行通常都會通知客戶簽補充協議后，按最新利率還款。

　　據悉，青島銀行、青島農商行降息前已經執行9折房貸，加上降息折上折，相當于房貸打了8.5折。以20年期100萬元個人房貸為例，按每月等額還款的方式，以基準利率計算，降息后的每月還款額由7485.20元減至7251.12元，每月可減負234.08元，利息總計可減少56179.65元。若按85折房貸，每月還款額為6725.88元，比基準利率房貸每月節省 525.24 元，總計可節省126056.78元。可以說，降息后房貸利息能省出一輛代步車，這對白領階層的吸引力頗大。

　　一家銀行個金部負責人透露，貸款人在該行個人金融資產在100萬元以下的，執行的是基準利率；個人金融資產100至300萬元的，執行基準利率下浮5%；個人金融資產300至500萬元的，執行基準利率下浮10%；個人金融資產500萬元以上的，執行基準利率下浮15% 。該人士還解釋說，房貸客戶在銀行的金融資產是以季日均作為標準。“存款上浮為了年底攬儲，房貸下浮可以刺激消費，央行這輪降息傳遞的信號是比較明顯的。”

　　Q1 土地基準價格上調 直接作用于房價？

　　島城樓市著名分析人士張百忍：“回顧過去，不難看到，2007年、2010年兩輪土豪搶地之后，就是房價飆升之時。如今實施網拍在即，而青島又一次提高基準地價。這樣背景下，不知道青島過去數年的土地老規矩能否被打破？是否會導致第三輪土豪搶地高潮？那樣之后的市區樓市又會如何？”

　　Q2 二次降息可能嗎？7折房貸有戲？

　　招商銀行金融市場部高級分析師劉東亮：中國每一次的降息基本上都沒有降一次的，這是一個規律 。另外，通脹水平離這個目標有非常寬裕的空間。這次降息也許僅僅是一個開始。此次降息央行轉向全面寬松的標志性事件，側面印證了此前定向寬松和微刺激難擋經濟下滑。這次降息不會是孤立事件，降息周期已經開啟，未來持續的降息可以期待，甚至年底前就有可能再次降息。

　　青島市工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江：這次銀行降息只是政策調整的一個開始。降息不是為了救樓市，而是基于整體經濟的發展放緩而做出的調整。前幾年連續加息造成企業、銀行錢荒，使得整體宏觀經濟面臨較大壓力。這次降息只是緩解經濟壓力的開始，未來可能會迎來連續的降息潮。

　　房價點評網高級分析師張斌：自9月30日央行推出“首套房利率最低可打七折”的新政以來，已出臺一個月有余，各銀行房貸利率根據新政有所調整，但七折利率仍難覓蹤跡。新政雖提及最低七折的首套房貸款利率，但這并非新政，只是常規性的條款內容。而且，央行下達的新政所說的七折利率是下限，從來沒有規定上線，在利率走向市場化的今天，央行沒有理由“一刀切”要求商業銀行執行折扣利率。與今年5月份、6月份相比，現在首套房貸比較容易拿到9.5折的利率，比之前松綁了許多。尤其是到了年底，在年終考核的壓力下，可以說今年7折利率基本沒戲了。

　　Q3 現在是買房的最佳時機？

　　平安銀行資深分析師馬經理:降息會刺激各個行業，而不是特定的行業。而對于房地產業而言，刺激會比一般行業更大。從投資的角度支持入手房產，降息首先降低了企業的貸款壓力，而另一方面也降低了買房人的個貸壓力。從大的面上來說，存款的利率降低，也會刺激個人投資。而目前來看，房地產還是老百姓最認同的投資方式。

　　青島市工商聯房地產行業聯盟秘書長龍江：房地產行業不僅是中國的重要支柱產業，更是中國經濟的龍頭產業，拉動多個行業的發展，這次降息滿足了購房者長久以來對降息的期盼。降息對房地產的意義是打開一個調整的時間窗口，但一次降息改變不了什么，不會影響樓市走勢，只是稍微緩解銀行及大中型企業的壓力而已。近兩三年里如果降息常態化，對購房者來說可以降低還款成本 ，有助于市場企穩。但是在中國不解決賣地的體制，樓市難說徹底改變，沒有底和頂可言。

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 江海峰]