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　　在央行和銀監會9月30日下發首套房貸款利率最低可打7折等一系列最新房貸政策后，銀行方面何時執行成為各界關注的焦點。截至目前，建設銀行、招商銀行、興業銀行已經正式表態，宣布執行房貸新政。不過，10月10日，記者從各大銀行青島分支機構了解到，建設銀行、招商銀行在青島地區的房貸細則仍在制定過程中。此外，中國銀行山東分行則表示，已開始在首套房認定標準上實行“認房不認貸”，利率水平按工、農、建三大行平均標準執行。業內人士分析，普遍打7折可能性很小。

　　建行青島分行 仍在研究房貸細則

　　央行和銀監局在國慶假期前最后一個工作日出臺的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)可謂一石激起千層浪。其中，“貸款購買首套普通自住房，貸款利率最低可打7折。擁有1套住房并已結清貸款的家庭，再次申請購買普通商品住房，視為首套房。”等細則對房地產和相關信貸市場影響深遠。

　　不過，不管是房地產商還是購房者，都在等待銀行對《通知》的落實。在國慶假期后，關于各大銀行房貸政策調整的消息從未停止過，先是農行被爆出已執行房貸新政 ，其后有消息稱工行已在個別省執行房貸新政，但這些消息均未得到官方證實。銀行的謹慎態度不斷考驗著購房者的耐心。

　　終于，10月9日晚間，建設銀行在其官方網站發布文章稱，將積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，優先滿足居民家庭購買首套自住和改善型住房貸款需求。其中對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為 30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定。

　　而對無個人住房貸款記錄或者已結清購房貸款，名下無住房的家庭，申請貸款購買住房，執行首套房貸款政策。對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執行首套房貸款政策。

　　至此，建行成為首個響應房貸新政的銀行。10月10日，建設銀行青島分行房金部相關負責人表示：“青島建行將積極落實政府相關部門和總行的政策要求，根據青島當地具體情況研究實施細則，具體執行等待上級主管部門下發文件后執行。”

　　中行 青島地區已“認貸不認房”

　　繼建行宣布施行房貸新政后，10月10日，中國銀行總行方面表態稱：“該行各分行已于10月1日起按照相關政策要求執行首套房貸政策：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結清相應購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由各分行根據風險情況自主確定。”

　　中行還表示，將授權各分行在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；并可根據當地城鎮化發展規劃和地方政府相關政策，對符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

　　10月10日，記者從中國銀行山東分行了解到，雖然沒有明確發文，不過中國銀行在青島地區已經開始執行房貸新政的相關內容。“在首套房認定標準上已實行‘認貸不認房’，利率水平按工、農、建三大行平均標準執行。”該負責人說。

　　此外，工商銀行青島分行方面表示，關于住房貸款的政策，人民銀行、銀監會在《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中已有明確要求，工行將認真貫徹執行。

　　農業銀行也明確了支持重點，即“在優先滿足居民家庭首次購買普通商品房貸款需求的基礎上，積極支持改善型住房信貸需求，對合理的購房需求，將努力提供更加優質的金融服務。提高服務效率，逐步推廣個人住房貸款自動審批。科學合理定價，將貸款利率控制在合理水平。”

　　招行 具體細則仍在制定中

　　股份制銀行方面，招商銀行率先對房貸新政做出反應。招商銀行青島分行相關負責人表示：“招行一直以來積極支持居民自住購房貸款需求，認真貫徹國家有關房地產市場發展的政策導向。央行房貸新政出臺后，招行在房貸額度上單獨撥出信貸額度用于支持購房貸款市場需求，并根據房地產市場的發展適時調增房貸額度。招行從10月8日起實施首套房新政，按照央行房貸新政的要求在定價方面進一步支持居民購房貸款需求，具體根據借款人償付能力、信用狀況等因素確定各借款人首付款比例和貸款利率水平。”不過，他同時表示：“目前招行在青島地區的具體實施細則仍在制定中，尚未出臺。”

　　截至記者發稿時，其他銀行并未對房貸新政做出回應和調整。對此，一家國有銀行青島分行信貸部負責人說：“央行在房貸利率上并未下達‘死規定’，7折只是最低標準。”他認為，全面7折是不可能的，“與以往的差別化利率政策類似，享受7折的仍將是各行優質客戶，比如存款達到一定數額，或之前就與該銀行有密切業務往來，并且個人信用狀況良好。”

　　興業銀行10日晚表示，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房，無購房貸款記錄或已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，執行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30% 。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房的，各分行可綜合考量借款人償付能力、信用狀況等條件具體確定首付款比例，貸款利率在央行、銀監會規定的范圍內執行。

　　分析 七折利率緣何難產？

　　如今，距離9月30日央行和銀監會發布房貸新政已過去整整10天，各大銀行從開始的紛紛辟謠到如今實施細則的難產，讓新政的實施效果蒙上一層陰影。實際上，對于未來首套房貸是否可能出現七折利率的問題，業內人士并不是太看好。

　　招商證券分析師肖立強認為當前的貸款基準利率明顯高于2009年的水平，同時金融脫媒、非標融資規范導致社會融資成本整體處于較高水平。因此，在非降息和重定價情況下，2009年的全面7折利率水平對于目前而言，基本是不可復制的。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委也認為 ，如果按5年以上期限商業銀行貸款基準利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當，低于5年期政策性金融債收益率4.63%。目前在實際操作中對首套房執行基準利率的0.7倍事實上是不可能的，但央行明確提及優惠幅度，傳遞了強烈的寬松信息。

　　一家國有銀行青島某支行信貸部工作人員表示：“說實話，在支行層面上不太愿意做房貸業務。目前攬儲很困難，存款少，貸款多，存貸倒掛，只能內部高價拆借資金。去年‘錢荒’過后，5年以上資金的價格一度在6.5%以上。今年好一些，但也在5%以上。基準利率房貸，基本是盈虧平衡；九折房貸，一般是虧損的。”

　　一家股份制銀行青島分行信貸部負責人也表示：“我們行5年以上資金的內部價格是5.6%，如果按5年以上中長期貸款6.55%的基準利率放貸，意味著凈利差還不到1%。這1%的利差根本不可能覆蓋基本運營費用、考核費用、以及信用和資本等成本 ，更不用說打了7折之后。”

　　本版文/

　　■分析

　　以價換量仍是樓市大勢

　　自央行信貸新政發布后，盡管地方銀行細則遲遲未曾出臺，市場已再次盛傳房子將漲價的傳聞。央行信貸新政，是否意味著島城房價將開始上漲。來自記者多日的探訪發現，受當前新房庫存高，房貸新政落實難的影響，開發商一廂情愿地炒作漲價只不過是營銷手段。多位業內人士分析，以價換量依舊是四季度樓市大勢。

　　“或許漲價”成促銷噱頭

　　自上月30日央行爆出信貸新政后，房價上漲的傳聞開始在市場發酵。在接下來的10天時間里，包括綠城、碧桂園等外來地產大鱷，加上本地為數不少的開發商，陸續在營銷活動中釋放出或將不同程度地上調項目價格的消息。

　　但值得一提的是，見諸網站或者微信朋友圈的漲價消息，卻均未得到相關項目銷售人員的確認。“我們并沒有接到青島項目將上調價格的通知，網上流傳的可能是其他城市項目的方案。”10日上午，李滄區一家外地房企開發項目的銷售總監馬經理說。

　　“對長期觀望的買房者來說，買漲不買跌的心理一直存在，而且接二連三出臺的取消限購、信貸松綁的消息，確實在很大程度上改變了購房者的心理預期。”青島銳理數據總經理馬光明說，從目前青島市場的情況來看，由于地方版的取消限貸細則遲遲不肯出臺，還沒有一家開發商敢于逆市提價，市場上的“漲價傳聞”，或只是開發商有意釋放的“煙霧彈”，意在刺激購房者趕緊出手。

　　降價促銷依舊是主流

　　傳言畢竟是傳言，真實情況是，盡管信貸利好頻傳，主城區的不少開發項目的銷售均價，依舊在下行。李滄區 、城陽區、市北區的多家新盤項目，開盤均價較之去年，下調空間在1000元到2000元/平方米之間。

　　10日，位于市北區的一家新盤項目，釋放出12000元/平方米的均價，戶型面積在85平方米到100平方米左右，這一價格，和3年前的開盤均價持平；位于李滄區的一家龍頭房企開發的項目，起價為 10500元/平方米，均價為11500元/平方米，較之前銷售的房源，至少跌了1000元/平方米。

　　此外，“銀十”期間，特價房、抵賬房繼續在市場上出現，降價快跑依舊是島城開發商主要的營銷策略。來自青島市房地產交易中心的統計顯示，10月份預計開盤數量達40余個，“龐大的供應量，預示著盡管樓市可能會利好重重，但銷售競爭會越來越‘白熱化’，尤其是庫存偏高的黃島、膠州、城陽等區域。”青島世聯怡高總經理陳耀華說。

　　對7折房貸期待不要太高

　　樓市分析人士張百忍：“不管是銀行還是客戶，對政策的消化都需要一定時間，而且黃金周期間樓市成交量偏低，從這個角度來看，10月份房地產市場的成交量不會高走，畢竟對業務的影響要等細則出臺才能真正顯現；購房者對7折房貸期待不要太高。

　　青島世聯怡高總經理陳耀華：七折利率如果執行，銀行是在賠本做買賣，所以最可能只是給一些核心的客戶打7折。央行新政對于穩增長，一定程度上恢復居民的購房需求是有幫助的，但不能認為，央行政策執行后，未來房價還是會繼續增長，房產業還會呈現井噴態勢。

　　科威國際不動產青島區域總經理孫杰：上一輪限購放開減少了行政干預，但沒有從根本上扭轉樓市；細則出臺后，對一線城市的樓市是利好消息，但對二三四線的城市，幫助不會很大。

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 江海峰]