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　　在央行和銀監(jiān)會9月30日下發(fā)首套房貸款利率最低可打7折等一系列最新房貸政策后，銀行方面何時(shí)執(zhí)行成為各界關(guān)注的焦點(diǎn)。截至目前，建設(shè)銀行、招商銀行、興業(yè)銀行已經(jīng)正式表態(tài)，宣布執(zhí)行房貸新政。不過，10月10日，記者從各大銀行青島分支機(jī)構(gòu)了解到，建設(shè)銀行、招商銀行在青島地區(qū)的房貸細(xì)則仍在制定過程中。此外，中國銀行山東分行則表示，已開始在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，利率水平按工、農(nóng)、建三大行平均標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)內(nèi)人士分析，普遍打7折可能性很小。

　　建行青島分行 仍在研究房貸細(xì)則

　　央行和銀監(jiān)局在國慶假期前最后一個(gè)工作日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡稱《通知》)可謂一石激起千層浪。其中，“貸款購買首套普通自住房，貸款利率最低可打7折。擁有1套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請購買普通商品住房，視為首套房。”等細(xì)則對房地產(chǎn)和相關(guān)信貸市場影響深遠(yuǎn)。

　　不過，不管是房地產(chǎn)商還是購房者，都在等待銀行對《通知》的落實(shí)。在國慶假期后，關(guān)于各大銀行房貸政策調(diào)整的消息從未停止過，先是農(nóng)行被爆出已執(zhí)行房貸新政 ，其后有消息稱工行已在個(gè)別省執(zhí)行房貸新政，但這些消息均未得到官方證實(shí)。銀行的謹(jǐn)慎態(tài)度不斷考驗(yàn)著購房者的耐心。

　　終于，10月9日晚間，建設(shè)銀行在其官方網(wǎng)站發(fā)布文章稱，將積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，優(yōu)先滿足居民家庭購買首套自住和改善型住房貸款需求。其中對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為 30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。

　　而對無個(gè)人住房貸款記錄或者已結(jié)清購房貸款，名下無住房的家庭，申請貸款購買住房，執(zhí)行首套房貸款政策。對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執(zhí)行首套房貸款政策。

　　至此，建行成為首個(gè)響應(yīng)房貸新政的銀行。10月10日，建設(shè)銀行青島分行房金部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“青島建行將積極落實(shí)政府相關(guān)部門和總行的政策要求，根據(jù)青島當(dāng)?shù)鼐唧w情況研究實(shí)施細(xì)則，具體執(zhí)行等待上級主管部門下發(fā)文件后執(zhí)行。”

　　中行 青島地區(qū)已“認(rèn)貸不認(rèn)房”

　　繼建行宣布施行房貸新政后，10月10日，中國銀行總行方面表態(tài)稱：“該行各分行已于10月1日起按照相關(guān)政策要求執(zhí)行首套房貸政策：對于貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房且已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由各分行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。”

　　中行還表示，將授權(quán)各分行在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；并可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和地方政府相關(guān)政策，對符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　10月10日，記者從中國銀行山東分行了解到，雖然沒有明確發(fā)文，不過中國銀行在青島地區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行房貸新政的相關(guān)內(nèi)容。“在首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上已實(shí)行‘認(rèn)貸不認(rèn)房’，利率水平按工、農(nóng)、建三大行平均標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”該負(fù)責(zé)人說。

　　此外，工商銀行青島分行方面表示，關(guān)于住房貸款的政策，人民銀行、銀監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中已有明確要求，工行將認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　農(nóng)業(yè)銀行也明確了支持重點(diǎn)，即“在優(yōu)先滿足居民家庭首次購買普通商品房貸款需求的基礎(chǔ)上，積極支持改善型住房信貸需求，對合理的購房需求，將努力提供更加優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。提高服務(wù)效率，逐步推廣個(gè)人住房貸款自動(dòng)審批。科學(xué)合理定價(jià)，將貸款利率控制在合理水平。”

　　招行 具體細(xì)則仍在制定中

　　股份制銀行方面，招商銀行率先對房貸新政做出反應(yīng)。招商銀行青島分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“招行一直以來積極支持居民自住購房貸款需求，認(rèn)真貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策導(dǎo)向。央行房貸新政出臺后，招行在房貸額度上單獨(dú)撥出信貸額度用于支持購房貸款市場需求，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展適時(shí)調(diào)增房貸額度。招行從10月8日起實(shí)施首套房新政，按照央行房貸新政的要求在定價(jià)方面進(jìn)一步支持居民購房貸款需求，具體根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素確定各借款人首付款比例和貸款利率水平。”不過，他同時(shí)表示：“目前招行在青島地區(qū)的具體實(shí)施細(xì)則仍在制定中，尚未出臺。”

　　截至記者發(fā)稿時(shí)，其他銀行并未對房貸新政做出回應(yīng)和調(diào)整。對此，一家國有銀行青島分行信貸部負(fù)責(zé)人說：“央行在房貸利率上并未下達(dá)‘死規(guī)定’，7折只是最低標(biāo)準(zhǔn)。”他認(rèn)為，全面7折是不可能的，“與以往的差別化利率政策類似，享受7折的仍將是各行優(yōu)質(zhì)客戶，比如存款達(dá)到一定數(shù)額，或之前就與該銀行有密切業(yè)務(wù)往來，并且個(gè)人信用狀況良好。”

　　興業(yè)銀行10日晚表示，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，以及擁有1套住房，無購房貸款記錄或已結(jié)清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房的，執(zhí)行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30% 。在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房的，各分行可綜合考量借款人償付能力、信用狀況等條件具體確定首付款比例，貸款利率在央行、銀監(jiān)會規(guī)定的范圍內(nèi)執(zhí)行。

　　分析 七折利率緣何難產(chǎn)？

　　如今，距離9月30日央行和銀監(jiān)會發(fā)布房貸新政已過去整整10天，各大銀行從開始的紛紛辟謠到如今實(shí)施細(xì)則的難產(chǎn)，讓新政的實(shí)施效果蒙上一層陰影。實(shí)際上，對于未來首套房貸是否可能出現(xiàn)七折利率的問題，業(yè)內(nèi)人士并不是太看好。

　　招商證券分析師肖立強(qiáng)認(rèn)為當(dāng)前的貸款基準(zhǔn)利率明顯高于2009年的水平，同時(shí)金融脫媒、非標(biāo)融資規(guī)范導(dǎo)致社會融資成本整體處于較高水平。因此，在非降息和重定價(jià)情況下，2009年的全面7折利率水平對于目前而言，基本是不可復(fù)制的。

　　興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委也認(rèn)為 ，如果按5年以上期限商業(yè)銀行貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當(dāng)，低于5年期政策性金融債收益率4.63%。目前在實(shí)際操作中對首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍事實(shí)上是不可能的，但央行明確提及優(yōu)惠幅度，傳遞了強(qiáng)烈的寬松信息。

　　一家國有銀行青島某支行信貸部工作人員表示：“說實(shí)話，在支行層面上不太愿意做房貸業(yè)務(wù)。目前攬儲很困難，存款少，貸款多，存貸倒掛，只能內(nèi)部高價(jià)拆借資金。去年‘錢荒’過后，5年以上資金的價(jià)格一度在6.5%以上。今年好一些，但也在5%以上。基準(zhǔn)利率房貸，基本是盈虧平衡；九折房貸，一般是虧損的。”

　　一家股份制銀行青島分行信貸部負(fù)責(zé)人也表示：“我們行5年以上資金的內(nèi)部價(jià)格是5.6%，如果按5年以上中長期貸款6.55%的基準(zhǔn)利率放貸，意味著凈利差還不到1%。這1%的利差根本不可能覆蓋基本運(yùn)營費(fèi)用、考核費(fèi)用、以及信用和資本等成本 ，更不用說打了7折之后。”

　　■分析

　　以價(jià)換量仍是樓市大勢

　　自央行信貸新政發(fā)布后，盡管地方銀行細(xì)則遲遲未曾出臺，市場已再次盛傳房子將漲價(jià)的傳聞。央行信貸新政，是否意味著島城房價(jià)將開始上漲。來自記者多日的探訪發(fā)現(xiàn)，受當(dāng)前新房庫存高，房貸新政落實(shí)難的影響，開發(fā)商一廂情愿地炒作漲價(jià)只不過是營銷手段。多位業(yè)內(nèi)人士分析，以價(jià)換量依舊是四季度樓市大勢。

　　“或許漲價(jià)”成促銷噱頭

　　自上月30日央行爆出信貸新政后，房價(jià)上漲的傳聞開始在市場發(fā)酵。在接下來的10天時(shí)間里，包括綠城、碧桂園等外來地產(chǎn)大鱷，加上本地為數(shù)不少的開發(fā)商，陸續(xù)在營銷活動(dòng)中釋放出或?qū)⒉煌潭鹊厣险{(diào)項(xiàng)目價(jià)格的消息。

　　但值得一提的是，見諸網(wǎng)站或者微信朋友圈的漲價(jià)消息，卻均未得到相關(guān)項(xiàng)目銷售人員的確認(rèn)。“我們并沒有接到青島項(xiàng)目將上調(diào)價(jià)格的通知，網(wǎng)上流傳的可能是其他城市項(xiàng)目的方案。”10日上午，李滄區(qū)一家外地房企開發(fā)項(xiàng)目的銷售總監(jiān)馬經(jīng)理說。

　　“對長期觀望的買房者來說，買漲不買跌的心理一直存在，而且接二連三出臺的取消限購、信貸松綁的消息，確實(shí)在很大程度上改變了購房者的心理預(yù)期。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說，從目前青島市場的情況來看，由于地方版的取消限貸細(xì)則遲遲不肯出臺，還沒有一家開發(fā)商敢于逆市提價(jià)，市場上的“漲價(jià)傳聞”，或只是開發(fā)商有意釋放的“煙霧彈”，意在刺激購房者趕緊出手。

　　降價(jià)促銷依舊是主流

　　傳言畢竟是傳言，真實(shí)情況是，盡管信貸利好頻傳，主城區(qū)的不少開發(fā)項(xiàng)目的銷售均價(jià)，依舊在下行。李滄區(qū) 、城陽區(qū)、市北區(qū)的多家新盤項(xiàng)目，開盤均價(jià)較之去年，下調(diào)空間在1000元到2000元/平方米之間。

　　10日，位于市北區(qū)的一家新盤項(xiàng)目，釋放出12000元/平方米的均價(jià)，戶型面積在85平方米到100平方米左右，這一價(jià)格，和3年前的開盤均價(jià)持平；位于李滄區(qū)的一家龍頭房企開發(fā)的項(xiàng)目，起價(jià)為 10500元/平方米，均價(jià)為11500元/平方米，較之前銷售的房源，至少跌了1000元/平方米。

　　此外，“銀十”期間，特價(jià)房、抵賬房繼續(xù)在市場上出現(xiàn)，降價(jià)快跑依舊是島城開發(fā)商主要的營銷策略。來自青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)顯示，10月份預(yù)計(jì)開盤數(shù)量達(dá)40余個(gè)，“龐大的供應(yīng)量，預(yù)示著盡管樓市可能會利好重重，但銷售競爭會越來越‘白熱化’，尤其是庫存偏高的黃島、膠州、城陽等區(qū)域。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說。

　　對7折房貸期待不要太高

　　樓市分析人士張百忍：“不管是銀行還是客戶，對政策的消化都需要一定時(shí)間，而且黃金周期間樓市成交量偏低，從這個(gè)角度來看，10月份房地產(chǎn)市場的成交量不會高走，畢竟對業(yè)務(wù)的影響要等細(xì)則出臺才能真正顯現(xiàn)；購房者對7折房貸期待不要太高。

　　青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華：七折利率如果執(zhí)行，銀行是在賠本做買賣，所以最可能只是給一些核心的客戶打7折。央行新政對于穩(wěn)增長，一定程度上恢復(fù)居民的購房需求是有幫助的，但不能認(rèn)為，央行政策執(zhí)行后，未來房價(jià)還是會繼續(xù)增長，房產(chǎn)業(yè)還會呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。

　　科威國際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰：上一輪限購放開減少了行政干預(yù)，但沒有從根本上扭轉(zhuǎn)樓市；細(xì)則出臺后，對一線城市的樓市是利好消息，但對二三四線的城市，幫助不會很大。

　　文/記者 王愛科 喬秀峰

（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 李敏娜]