青島國(guó)土資源和房屋管理局等六部門(mén)出臺(tái)意見(jiàn)，稱(chēng)出售唯一住房又新購(gòu)住房的居民家庭償清原購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)住房貸款的，按首套房貸認(rèn)定。對(duì)此，剛需改善族歡欣鼓舞，不少人感嘆：買(mǎi)房的春天終于要來(lái)了。不過(guò)，截至昨晚10時(shí)，青島市主要銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，暫未收到房貸調(diào)整通知。但銀行業(yè)內(nèi)人士透露，任何一項(xiàng)政策從出臺(tái)到落地都需要一定的時(shí)間，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)松綁或只是時(shí)間問(wèn)題。

　　而新華社昨晚也發(fā)文稱(chēng)，多家大銀行對(duì)房貸政策的回應(yīng)“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”，表示依舊積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理信貸需求。中國(guó)建設(shè)銀行相關(guān)人士23日在接受新華社記者專(zhuān)訪時(shí)表示，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　完善差別化房貸政策

　　22日，有媒體報(bào)道，央行召集各大行開(kāi)會(huì)透露了放松房貸的想法，四大行或?qū)⒎潘墒滋追空J(rèn)定。消息一出就引發(fā)了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。截至記者發(fā)稿時(shí)，央行還未回應(yīng)此事，但多家商業(yè)銀行對(duì)此事有所表態(tài)。

　　據(jù)悉，建行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社記者專(zhuān)訪時(shí)表示，住房信貸政策的出發(fā)點(diǎn)是支持自住、抑制投資投機(jī)，具體執(zhí)行時(shí)應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，考慮合理需求。他也提到，應(yīng)將完善差別化房貸政策提上日程，進(jìn)一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)滿足居民家庭購(gòu)買(mǎi)自住和改善型住房的貸款要求。

　　工行表示，正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。

　　“現(xiàn)在房貸政策主要是針對(duì)前幾年房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，泡沫不斷的情況，帶有一定的行政色彩。”交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化，庫(kù)存增多，需求存在，但因?yàn)楦鞣N限制措施難以充分釋放。如果繼續(xù)維持原有政策是不合適的，需要順應(yīng)市場(chǎng)變化，進(jìn)行合理的調(diào)整。

　　島城銀行暫未收到通知

　　據(jù)悉，目前各銀行現(xiàn)行房貸政策為央行和銀監(jiān)會(huì)等發(fā)布的，具體標(biāo)準(zhǔn)為首套房貸首付最低三成，二套房首付最低六成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；購(gòu)買(mǎi)三套及以上住房的不予貸款。而在首套房認(rèn)定上，執(zhí)行“認(rèn)貸也認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)，即個(gè)人賣(mài)掉唯一住房后再申請(qǐng)貸款也按二套房貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　針對(duì)青島市六部門(mén)出臺(tái)的意見(jiàn)調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一事，記者昨第一時(shí)間聯(lián)系青島各銀行，相關(guān)銀行負(fù)責(zé)人均稱(chēng)暫未接到總行相關(guān)通知。

　　“我們也在密切關(guān)注青島市六部門(mén)出臺(tái)的意見(jiàn)，同時(shí)不少銀行也傳出限貸松綁的消息，不過(guò)我們暫未收到總行調(diào)整房貸政策的通知。”農(nóng)行青島分行個(gè)貸部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)。他也提到，如果首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整完善，這對(duì)剛需購(gòu)房族將是一個(gè)好消息。

　　記者隨后從中、工、建、交等國(guó)有銀行等了解到，它們均沒(méi)接到總行調(diào)整房貸政策的任何通知。而興業(yè)、浦發(fā)、青島銀行等銀行房貸相關(guān)負(fù)責(zé)人受訪時(shí)也明確表示，首套房貸政策暫未調(diào)整。

　　“既然國(guó)有銀行已發(fā)出房貸調(diào)整信號(hào)，明確支持購(gòu)房自住、抑制房產(chǎn)投機(jī)，這說(shuō)明首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整已八九不離十，而且青島市六部門(mén)也出臺(tái)相應(yīng)意見(jiàn)，限貸松綁或只是時(shí)間問(wèn)題，或許用不了多久就會(huì)實(shí)行。”一家股份制銀行青島分行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理陳中（化名）表達(dá)了這樣的觀點(diǎn)。

　　首套房貸利率最低8.8折

　　在房貸利率方面，島城銀行暫未有新變動(dòng)，最低還是首套房貸利率8.8折。本月初，青島銀行宣布擴(kuò)大房貸利率優(yōu)惠，辦理首套房貸只要信用記錄良好全部可享9折優(yōu)惠，部分客戶最低可以享受8.8折的更高優(yōu)惠。另外，青島農(nóng)商行也執(zhí)行首套房貸最低9折的優(yōu)惠。

　　而據(jù)記者昨日最新調(diào)查，農(nóng)行、中行、建行等國(guó)有銀行房貸利率并未發(fā)生變化，目前首套房貸仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率。各銀行房貸相關(guān)負(fù)責(zé)人受訪時(shí)也稱(chēng)，目前也未收到調(diào)整房貸利率的通知。在首套房貸利率優(yōu)惠方面，絕大多數(shù)股份制銀行跟國(guó)有銀行步調(diào)一致，還是對(duì)優(yōu)惠利率說(shuō)“不”。

　　不過(guò)，記者采訪時(shí)了解到，雖然房貸利率暫未進(jìn)行調(diào)整，不過(guò)多數(shù)銀行審核條件有 “松綁”跡象。“以前凡是有還款逾期等現(xiàn)象的貸款人，我們貸款時(shí)會(huì)將利率上浮，嚴(yán)重的甚至不發(fā)放貸款，不過(guò)目前我們會(huì)根據(jù)其近期還款表現(xiàn)等條件綜合考慮，大差不差就會(huì)發(fā)放貸款。”青島一家銀行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理受訪時(shí)說(shuō)。

　　期盼“限貸松綁”

　　“限購(gòu)放開(kāi)了，就盼著限貸松綁呢。”在市北區(qū)有一套套一住房的胡先生激動(dòng)地說(shuō)。2010年，胡先生在市北區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套30多平方米的套一住房，而如今孩子出生，他打算賣(mài)掉住房結(jié)清貸款，然后再貸款買(mǎi)套90平方米的改善型住房。

　　“沒(méi)想到銀行認(rèn)定是二套，需要交60%的首付款，市北區(qū)90平方米的住房也要90萬(wàn)左右，首付60%就是50多萬(wàn)元，這讓我壓力很大。”由于沒(méi)法湊出這筆錢(qián)，胡先生一家目前只能租房住。

　　首套房可按基準(zhǔn)利率執(zhí)行，有的甚至可以享受優(yōu)惠；但二套房貸不僅需要首付六成，利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。因此，首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于“剛需”購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意義重大。

　　中行、建行等四大行及招行、中信等股份制銀行信貸部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者透露，類(lèi)似胡先生這樣的情況并不少，他們?cè)谵k理房貸業(yè)務(wù)過(guò)程中時(shí)常碰到這樣的剛需改善族。對(duì)此，他們也是愛(ài)莫能助，畢竟房貸政策擺在這里。“如果首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)能調(diào)整一下，我想對(duì)這些剛需改善族真是非常大的利好。”一家股份制銀行個(gè)貸部經(jīng)理王先生如是說(shuō)。

　　據(jù)了解，7月份建行組織全國(guó)31家分行參加住房業(yè)務(wù)專(zhuān)題研究班，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行研討，多家分行相關(guān)人員均對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”所帶來(lái)的問(wèn)題有所共鳴。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，房貸松綁應(yīng)該是大勢(shì)所趨。前幾年為了抑制樓市泡沫，出臺(tái)了很多限制性措施，信貸政策非常嚴(yán)格，比如對(duì)首套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”等，在抑制投機(jī)的同時(shí)，也“誤傷”了不少有剛性需求的購(gòu)房者。

　　房貸政策正待完善

　　目前，國(guó)內(nèi)二線省會(huì)城市幾乎全部取消限購(gòu)，僅北京、上海、廣州、深圳等一線城市和珠海、三亞等兩個(gè)旅游城市還未取消限購(gòu)。而部分地區(qū)已現(xiàn)放松首套房貸款界定的端倪。早在青島之前，福建也出臺(tái)同樣規(guī)定，“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，以目前市場(chǎng)情況看，首套房貸款的放松勢(shì)在必行，首套房的認(rèn)定為認(rèn)房不認(rèn)貸、二套房利率恢復(fù)到基準(zhǔn)利率，都會(huì)逐步成為現(xiàn)實(shí)。“限貸放松一定會(huì)遵循一個(gè)原則：凡自住需求都會(huì)得到支持，但由銀行把控風(fēng)險(xiǎn)。”楊紅旭表示。

　　對(duì)此，曾剛認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性本身很強(qiáng)，不同地方的市場(chǎng)有分化，讓銀行和地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，采取合理的房貸政策是正確的。“近幾年來(lái)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理比較復(fù)雜，對(duì)房貸的逐步松綁應(yīng)該是回歸到正常狀態(tài)，支持有改善型住房需求的人群，對(duì)部分群眾是利好。”

　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售圈一整天都在討論限貸松綁的事，圈里人全都特別高興，好久沒(méi)這么熱鬧了。”青島一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售總監(jiān)向記者透露，在銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商明顯能感受到，購(gòu)房需求不是沒(méi)有，而是信貸支持不足導(dǎo)致需求難以釋放。“尤其是很多改善型住房需求，按照二套房認(rèn)定首付必須達(dá)到六成，這對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)難度很大。如果貸款還清這種改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能換得起房了。”這名銷(xiāo)售總監(jiān)說(shuō)。

　　首套房貸標(biāo)準(zhǔn)還可放寬一點(diǎn)

　　科威不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰指出，繼限購(gòu)放松后，各方就在期待“限貸”的放松，最近關(guān)于這方面的消息滿天飛，讓人看到了限貸放松的希望。“8月限購(gòu)局部放開(kāi)后，我市房屋銷(xiāo)量出現(xiàn)了較大增長(zhǎng)，此前積壓的購(gòu)買(mǎi)力得到部分釋放。9月我市全面放開(kāi)限購(gòu)，但從目前的市場(chǎng)來(lái)看，銷(xiāo)量并沒(méi)有像8月那樣突飛猛進(jìn)，市場(chǎng)上還是有一股觀望情緒在彌漫，這主要是由于信貸仍未放松造成的。”孫杰分析指出，沒(méi)想到距離我市全面放開(kāi)限購(gòu)不到一個(gè)月的時(shí)間，我市再次下發(fā)文件，并著重提及了信貸的松綁，這無(wú)疑將對(duì)市場(chǎng)起到進(jìn)一步提升的作用。

　　不過(guò)他也指出，“我個(gè)人覺(jué)得其實(shí)政策可以再放寬一點(diǎn)，比如對(duì)首套房的認(rèn)定，這次新規(guī)只是‘將唯一住房出售后再購(gòu)房算作首套房貸’，這對(duì)部分首次改善住房條件的家庭來(lái)說(shuō)是個(gè)利好。但實(shí)際生活中還有很多家庭是需要兩套房的，一套用來(lái)自住，另一套給老人住，這在當(dāng)前城鎮(zhèn)化的大背景下很普遍。如果此條新規(guī)表述為‘名下唯一住房還清貸款后再購(gòu)一套房，按首套房貸認(rèn)定’對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)作用將更大。”

　　另外文件中指出 “對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅”，在孫杰看來(lái)，優(yōu)惠力度還應(yīng)該加大一點(diǎn)，對(duì)于這樣的購(gòu)房家庭應(yīng)實(shí)施契稅補(bǔ)貼，國(guó)內(nèi)其他一些城市已實(shí)施了契稅補(bǔ)貼政策，將推動(dòng)中低收入家庭入市，實(shí)現(xiàn)他們的住房夢(mèng)。

　　不過(guò)總體而言，孫杰認(rèn)為此次文件的出臺(tái)，將加速市場(chǎng)的回暖，在他看來(lái)，“這是繼2008年之后最好的一次購(gòu)房機(jī)會(huì)。”

　　樓市短期內(nèi)將震蕩前行

　　克而瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島高級(jí)分析師張斌指出，繼四川、福建等地推出救市政策之后，青島屬于較早出臺(tái)鼓勵(lì)性政策的城市。文件明確了對(duì)于拆遷改造、自住首套和改善換房的信貸和稅收扶持，落實(shí)了中央“差異化調(diào)控”的思路，對(duì)樓市具有積極的影響。尤其是首套房貸認(rèn)定和契稅減免，對(duì)于購(gòu)房者是很實(shí)惠的利好。另外對(duì)于開(kāi)發(fā)商的備案只限定于90平方米以上房源，也體現(xiàn)了差異化的思想。在保障剛需住房的價(jià)格穩(wěn)定基礎(chǔ)上，大面積住宅推向市場(chǎng)化。總而言之，限購(gòu)已去，限貸漸松，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境已經(jīng)趨暖。只是這市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)尚未結(jié)束，高庫(kù)存和降價(jià)潮并存，恐怕市場(chǎng)短期內(nèi)仍會(huì)在低位震蕩前行。 記者 孫靜芳

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