老板買房，員工投票？這不是天方夜譚，今年年中，青島某廣告公司的負責人楊總就這么做了。

　　在投票中，楊總給了員工們三棟寫字樓供選擇，得票最高者，楊總便會將其買下并作為公司新址。三棟寫字樓分別位于市南、嶗山和市北。最后，員工們選出了位于新都心的福州路萬科中心，事實上，這個結果也在楊總意料之中，因為福州路萬科中心也是他的首選。

　　這是個真實的購房故事，也意味著，在本次萬科比房活動之前，楊總和他的團隊在比較中選出了福州路萬科中心。事實上，對于現在的寫字樓市場而言，楊總的選擇過程乃是購房者的一個縮影。商業地產存量驚人，唯有綜合能力最為突出的產品方可贏得消費者的青睞。

　　然而回頭審視這個故事，筆者認為，有兩個問題仍值得深思：一是為什么需要員工投票比房，二是為什么最終的選擇是福州路萬科中心？

　　對于第一個問題，楊總這樣解釋道：“員工才是企業的主人，如果我們換了地址，員工們上下班、工作都不方便，對于企業的成長是非常不利的。”所以，員工的意見成為影響老板置業至關重要的因素。

　　所以，在筆者看來，商業地產置業與普通住宅置業的最大不同即在于，住宅購買者只需要考慮戶型、面積、配套等有關居住體驗的因素，而商業地產的置業者則要從員工、從老板、從企業的角度去綜合考量和比較。

　　簡而言之，一棟優秀的寫字樓必須是員工生活圈、老板管理圈、企業客戶圈的集合體，只有這樣才能滿足員工、老板、企業這三個不同維度的要求。那么回到第二個問題中，為什么是福州路萬科中心？當我們詳細解剖這三個“圈子”之后，我想，我們會在福州路萬科中心找到答案。

　　■員工生活圈：地段、交通、配套

　　在采訪中，楊總告訴筆者，投票結束之后，他也和多位員工溝通過。“市北和嶗山都有備選寫字樓，為什么他們選了福州路萬科中心？很多人告訴我，主要還是地段原因。”楊總說，對于一個上百人的企業而言，員工的居住地分布在全城各地，“新公司倘若放在嶗山，住在青島團島、臺東等西部片區的人上下班太不方便，但如果選在市南，不少家住城陽、李滄的員工也不大樂意。”

　　所以，僅從地段角度考慮，位于新都心的福州路萬科中心便是最為合適的選擇，因為這里幾乎就是青島的幾何中心位置，無論是從哪個方向過來，福州路萬科中心都在最恰當的距離之內。

　　除了地段，交通的便利性對于寫字樓的重要性不言而喻，而這也恰恰是福州路萬科中心的優勢所在。地處哈爾濱路、福州路、黑龍江路三大主干道交匯處，扼守青島東西向、南北向兩大動脈，福州路萬科中心在交通方面不遜于任何商業項目。如果從員工角度考慮，這里即將開通的的地鐵M3號線以及福州路、重慶路的打通都將使福州路萬科中心的交通暢達性邁入新臺階。

　　“地段和交通是員工最看重的，如果從員工生活圈的角度談起，可能還會有一些顧慮，比如附近是否有餐館、便利店等等。”楊總說，“不過福州路萬科中心背靠著萬科城，這么大體量的住宅社區近在咫尺，周邊還有麥凱樂、佳世客等成熟商業體，項目自身也配有商場，生活方面的配套是不用我們來操心的。”

　　■老板管理圈：產品、服務

　　作為企業的老板和置業的直接決定者，楊總所關注的維度和員工顯然是不同的。“交通、地段這些我肯定都會考慮到，但是如果僅僅是交通便利，地段好不足以說服我去購買這個寫字樓，項目一定要拿出更好的東西來打動我。”對于楊總而言，被福州路萬科中心所打動，主要是因為產品和服務。

　　“上班時停車好不好停？電梯好不好坐？這些員工自己不會去想，但作為企業的管理者，我就一定要為他們考慮到。”楊總告訴筆者。事實上，對于市場中大多數寫字樓產品而言，停車和電梯問題已經成為了兩大“頑癥”。以市南區為例，幾乎任何一棟高檔寫字樓均存在停車難的問題，坐電梯等上三五分鐘更是家常便飯，究其原因，寫字樓的設計理念陳舊，沒有對車位配比和侯梯時間做合理的預估是主要因素。

　　所以，在如今的寫字樓市場中，產品好才是過硬的道理。所謂的產品好不止是質量上的，更重要是設計理念上的。寫字樓的使用期往往在20年以上，這更需要前瞻性的產品設計。因此，在比房的擂臺上，無論是100:1的車位配比、僅僅兩層的單部電梯服務率，還是24%-27%的寫字樓超低公攤、全青島唯一的低密度辦公集群，福州路萬科中心都有著產品上的傲人資本，也給了楊總做出決定的理由，因為這是一個遠見未來辦公需求的產品，或者說，這是一個不會過時的寫字樓。

　　產品因素固然重要，但是更打動楊總的，則是福州路萬科中心的服務。“坦白來說，就買寫字樓而言，買的不僅是產品，更是服務。一個好的寫字樓是可以為企業、為老板省很多事情、省很多時間的。”所以，福州路萬科中心面向企業主們做出了許多承諾，而它也是定位于島城首座“服務式寫字樓”。這一服務不僅局限于工商稅務手續待辦、法務咨詢、保險辦理、企業注冊代理等公共服務，更有人才支持、專家講堂、會所服務等專業化服務于一體，福州路萬科中心帶給老板們的不僅是一個寫字樓集群，更是有關企業經營的一站式解決方案。

　　■企業客戶圈：空間、物業、鄰居

　　據筆者了解，在廣告行業中，租房經營者不在少數，為何楊總要花大筆資金來購買寫字樓？“其實這也是企業經營角度的考慮，一方面，租房辦公有其不穩定性，很有可能出現辦公地點經常變動的情況，這對于客戶和員工的信心都是一種打擊；另一方面，寫字樓的增值保值作用以及所帶來的圈層空間對于企業都很重要。”

　　事實上，寫字樓產品的總價要遠比普通住宅高昂，所以，選擇寫字樓的客戶也一定是對其未來的保值升值空間進行過反復的考量。除了地段、配套、產品等常規因素，寫字樓的物業和運營對于未來升值的作用顯得更為重要。福州路萬科中心的優勢在于不僅有萬科物業的金字招牌作為支撐，更是有萬科商管公司的運營作為強大后盾，這是于其他寫字樓產品的最大不同之處。所以不難預見，當福州路萬科中心交付之后，隨著地鐵通車、雙山隧道打通、各大企業入駐、運轉進入正軌，萬科中心的升值空間不可限量。

　　對于入駐寫字樓的企業而言，良好的商務辦公氛圍固然重要，但優質的企業鄰居卻往往是企業家著重考慮和斟酌的因素。福州路萬科中心正是這樣一個擁有“好鄰居”的辦公集群。現在已經有建筑業、外貿業、廣告業、設計業等行業的百余家優秀企業進駐福州路萬科中心，萬科商管公司也會長期組織企業業務合作、業務互助拓展、企業資源庫共享等企業交流業務，對于企業而言，這才是一筆無法衡量的財富。

　　■手記：一個超越萬科、獻禮城市的產品

　　當有關員工、老板和企業的三個圈子解讀完畢，開篇的第二個問題——為什么選擇福州路萬科中心？其答案已經躍然紙上。

　　但在筆者看來，在這次的比房活動中，福州路萬科中心的對手從來便不是其他寫字樓或商業地產產品，其體量和規模，其產品理念的前瞻性，其獨特的商管公司運營模式，這些都決定了福州路萬科中心從設計之初便是一個石破天驚的產品，理念和檔次超出其他競品太多，所以，福州路萬科中心的對手，從來只有自己；福州路萬科中心的目標，乃是這座城市。

　　以自己為對手，意味著福州路萬科中心要超越萬科。盡管已經是全球最大的住宅開發企業，但而立之年的萬科卻在謀求轉型，往城市配套服務商的方向前進，這也是順應城市發展的大勢所趨。進入青島八年來，萬科自去年起開始涉足商業地產項目，福州路萬科中心不僅是其商業項目扛鼎之作，更代表著青島萬科藉此完成對自己的超越。

　　以城市為目標，意味著福州路萬科中心要獻禮城市。我們每個人都是寫字樓的使用者，甚至在寫字樓里所呆的時間比在家還要長，但是卻深受低端寫字樓服務的“荼毒”。停車難，侯梯時間長、物業服務低下……青島需要一個劃時代的寫字樓產品來給全城樹立一個標桿，并以此為范本提升我們對寫字樓的標準和要求。福州路萬科中心便是可以燎原的星星之火。

　　所以，萬科需要一座萬科中心，青島更需要一座萬科中心。“青島商業，進入萬科時間”，這不僅僅是萬科的信心和宣言，更是所有城市工作者的期待。