濟南限購取消已經快一周的時間，可能最近青島房地產業內討論最多的，就是青島何時放開限購，以及從哪里開始試點的問題。不過，僅僅是放開限購，就能讓整個上半年都萎靡不振的樓市重新打起精神嗎？來看看業內人士的分析。

　　

　　■市場低迷——不只是限購造成的

　　限購已經執行了3年，在這3年間，房地產市場一直在波動變化，特別是2013年，市場還出現了爆發式的增長，這說明，限購也并不是造成如今房地產低迷的唯一原因。

　　“目前的這種市場形勢 ，并不是限購這一點造成的，我們今年接觸的很多客戶，并不是因為限購而不出手買房。”鏈家地產市場分析師殷天逸告訴記者，從2014年年初以來，市場逐漸低迷，市場上樓盤降價的聲音頻現，不管是真降價還是假降價，都在很大程度上動搖了很多購房者對市場的信心，輿論也將低迷的市場不斷推上風口浪尖，本來打算出手買房的消費者，大都采取了觀望的態度，這就造成了市場低迷。“這其實是房地產市場的正常發展和波動，高峰和低谷，都是市場的正常表現 。”殷天逸說。

　　另外，一位不愿透露姓名的業內人士也指出，2013年青島樓市的火爆，提前透支了一部分市場購買力，這也是造成青島2014年市場低迷的一個原因。

　　■取消限購——可增強市場信心

　　如果一旦取消限購，會對青島的市場產生什么影響呢？

　　“現在濟南取消限購，對青島的影響暫時還沒有看出來，更多是一種信號性的影響。”殷天逸說，所謂信號性的影響，就是說給市場和大眾釋放一種信號，房地產市場可能要有回暖的征兆。

　　“取消限購會產生兩點積極的影響，首先，這會吸引原本沒有購房資質的購房者進入市場，短時間內一定程度上刺激房地產市場的發展，會有一個短期的爆發 ；另外更多的就是放開限購是一種對房產利好的信號，這種信號對購房者來說是樹立對市場的信心，也會影響市場的成交。”世茂股份西海岸營銷負責人王洪菊談到放開限購的影響時，也提到了“信號”的利好。

　　“我覺得還有一點就是，放開限購肯定是好的，因為限購本身就是一種行政干預的手段，不是靠市場來調節，現在解禁，就是解除了行政手段的干預，完全按照市場規律，讓房地產市場自身來調節自己的運行和發展，這是一種進步，從長遠來看對市場都是好的。”殷天逸補充說到。

　　■核心影響——關鍵在于限貸政策

　　“其實，現在對購房者限制最大的，是信貸方面的各種限制。”殷天逸指出，在信貸政策沒有放開的情況下，很難刺激消費者入手房產。

　　業內人士指出，目前限貸政策沒有做出調整，這仍是影響購房者買房的關鍵因素。據濟南的媒體報道，濟南多家銀行目前仍是實行“差異化”的信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。對于三套房仍是停貸。目前從首套房的貸款來看，信貸政策仍然較為緊張，多數在基準利率基礎上做出了5%至 10%的上浮 。多名業內人士認為，目前濟南房地產市場下行的大氣候已經形成，信貸政策如果沒有大的變化，僅是限購政策調整的作用不會太大。

　　“三季度的樓市仍然不會太好，客戶轉變對市場的心理預期，還需要一段時間。”殷天逸指出，目前來看，三季度最好的發展態勢應該是“低價平穩”，能維持房價平穩不再下跌，就已經是不錯的成績。

　　現在的主流觀點是，如果限貸不放開，只放開限購，利好有限。

　　■權威觀點——取消限購，是讓市場做主

　　@ 北京大學房地產研究所所長陳國強：目前限購涉及40多個城市，這些城市均出現嚴重的產能過剩的問題。高庫存如何消化使許多城市到了一個抉擇的時刻，需要重新審視限購政策的必要性和存在的前提，限購政策的取消也是順應市場規律的表現。

　　@ 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：濟南的庫存和去化周期只是處于二三線城市的中間水平，如果下半年樓市難以回暖 ，他市必然跟風。

　　@ 財政部財政科學研究所所長賈康：3月份以來，國內主要城市房價指標降溫，目前樓市已經進入了一個分化的、波動的時期。在市場出現分化后，地方政府應該相機抉擇，把原來不得已而為之的限購等“權宜之計”行政手段和措施趁此機會淡出，收斂下來，讓不符合市場規律的權宜之計退出歷史舞臺。這是一個需因地制宜漸進掌握的過程，其后的中長期制度建設如跟上了，應能有效防止有人擔心的超出正常幅度的強烈大幅反彈。

　　記者 付明實

　　（來源：半島網-半島都市報） [編輯: 江海峰]