2014年的樓市來了一個急轉彎，從2013年的月月銷量萬套左右，到如今最好也就五六千套的月度銷量，任哪家開發商都沒法在這股“寒流”中幸免。日子難過，自然要想方設法提起消費者的興趣，給消費者讓利 。不過 ，在營銷手段愈發多樣化的當下，傳統的打折促銷等已經無法讓購房者興奮了。從購房者排隊搖號買房，到開發商請購房者來看房，營銷的暗戰正在上演。

　　市場背景

　　2013年絕對是近10年中國房地產市場上值得特別標注的一年。很多人應該記得，從2013年6月開始，很多樓盤開盤即售罄 ，排隊搖號買房等新聞屢屢見諸報端，讓人甚至懷疑其真實性。但這樣的例子身邊還真不少，不禁讓人感嘆，買房族的消費能力之強大。時間一躍跨入2014年，事情發生了變化，你說哪里不對？說不上。剛需依然存在，市內剛需盤也越發緊俏，但房子就是賣不動。即便是已經熱賣好幾年的成熟社區，今年也“忍痛”打出了各種促銷信息。先來看看這組數據，根據銳理數據(青島)提供的數據顯示，自6月1日以來，各種開盤或者加推的項目，開盤當日的認購率均不甚理想，大多都徘徊在30% 至 50% 之間 ，有的甚至只有13%。這與2013年開盤即售罄的景象顯然不可同日而語。在如此的市場背景下，開發商也在尋找出路，找到更能吸引購房者的營銷方式，來打動他們，讓他們出手買房。從電話短信狂轟濫炸，到分期首付低價誘惑，再到大擺筵席請客拉攏，開發商的“暗戰”可謂此起彼伏。

　　如今的市場，早已經是銷售為王的時代，不論用什么方法，只要你能打動消費者，讓他們心甘情愿買單，那就是一名好銷售員。如今的銷售可以稱得上是“全方位”揣摩客戶的想法，無孔不入潛移默化地讓你乖乖掏錢。

　　“暗戰”一 “全民營銷”PK置業顧問

　　“全民營銷”并不是一個新鮮詞匯，早在20世紀90年代，寧波就出現過這種營銷。任何人只要介紹客戶去買房，就可以獲得開發商一定數額的介紹費 。如今，全民營銷已經被各大房企運用得爐火純青且花樣百出，以此來PK傳統的置業顧問銷售模式。

　　變化：“全民營銷”做得最響的，恐怕就是碧桂園，從公司的員工，到碧桂園業主，所有人都可以成為碧桂園的營銷人員，這種營銷方式，也為碧桂園的銷售奇跡提供了有力的支撐。6月26日上海萬科召開了名為“江湖大會”的全民營銷平臺發布會，會上發布了兩款網絡化全民營銷產品：萬科經紀人平臺+分享達人。

　　動機：人人都能參與營銷，是全民營銷的宗旨。上海萬科發布的這一經紀人平臺意在利用移動互聯網傳播優勢，通過激勵政策，將代理公司、地產中介、業主、員工身邊客群資源向在售項目會聚。

　　效果及力度：早在6月上旬，青島萬科就推出了“萬科創享會”的全民營銷模式，在線觀看微信營銷視頻培訓，你就有可能成為下一個銷售精英。如今，很多房企現在都將全民營銷的概念運用到了微信平臺上，只要你有客源，即可向開發商推薦，從中提取傭金。這對傳統的代理行業也產生了一定的沖擊。

　　“暗戰”二 電話攻略“搶客”

　　從短信轟炸，到現在直接給消費者打電話，“瘋狂”程度相信很多人都已經感受到了。

　　變化：“我們曾經在市北一個商業項目買了一個商鋪，最近半年，幾乎每天都能收到電話，上來就問，我們有沒有意愿投資商鋪。”市民趙先生說，一開始他還覺得很奇怪，為啥來找自己的都是商鋪，后來一想才明白，自己是他們的“目標”客群。不過，與以往不同的是，很多地產大鱷也放下了身段，通過打電話賣房，在賣房電話中，不乏卓越、天泰、世茂等大的地產商。

　　動機：在令人惱火的賣房電話背后，隱藏的是開發商的無奈。短信群發平臺被封禁，電話營銷成為拉客的最后一根“稻草”。而黯淡的房地產市場，也讓開發商饑不擇食。

　　效果及力度：很多人一聽到是賣房電話，不等對方說完就會掛斷，所以營銷效果可想而知。開發商展開電話攻勢，除了賣房，最大的目的還在于，在人海戰術中，向大家傳播一個該項目的信息。