中國保監(jiān)會23日正式發(fā)布指導意見稱,7月1日起,未來兩年,北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點,這意味著“
以房養(yǎng)老”
商業(yè)保險正式開閘。那么,這一“保險版”以房養(yǎng)老開閘,將給百姓帶來怎樣的養(yǎng)老新選擇?購買這一保險是否存在風險?為回答種種疑問,記者采訪了相關機構和業(yè)內(nèi)人士。
以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)” 反向抵押養(yǎng)老保險并非我國首創(chuàng),在一些發(fā)達國家已經(jīng)嘗試多年。簡而言之,這種保險就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司,按約定條件獲取養(yǎng)老金,身故后,保險公司獲得抵押房屋的處置權。
“反向抵押養(yǎng)老保險的投保人群須同時符合兩個條件,一是應為60周歲以上老年人,二是擁有房屋完全獨立產(chǎn)權。”保監(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序成說。
事實上,“保險版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征,它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利;投保人身故后,房產(chǎn)處置的剩余所得將會返還給繼承人。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認為,作為一款金融產(chǎn)品,“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征,就是適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人,而無子女老人和 “失獨老人”則是最合適的購買群體。
從國際經(jīng)驗看,不只是養(yǎng)老金,保險公司還可能為投保人提供實物型的養(yǎng)老服務。保監(jiān)會出臺的指導意見中就明確鼓勵 “針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險、健康管理、金融理財?shù)确铡薄?br>
房價漲跌怎么“算” 無論是投保人也好,保險公司也好,“保險版”以房養(yǎng)老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。
房產(chǎn)究竟價值多少?這無疑是反向抵押養(yǎng)老保險涉及的核心問題。針對這一問題,指導意見中稱,“保險公司要聘請具有一級資質的房地產(chǎn)評估機構對房產(chǎn)價值進行評估,費用由保險公司和消費者共同負擔。”
如果房價上漲,房屋增值怎么辦?根據(jù)指導意見,保險公司推出的試點產(chǎn)品分為參與型和非參與型,也就是可以按照合同約定,決定保險公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。
首都經(jīng)貿(mào)大學保險系教授庹國柱說,對于參與型產(chǎn)品來說,保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定,如果房產(chǎn)增值,按何種比例來分配?歸屬于投保人的部分,是一次性給予,還是按月領取?這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產(chǎn)品,無論房價上漲與否,保險公司均不參與房產(chǎn)增值收益,抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。
那么,如果房價下跌了怎么辦?業(yè)內(nèi)人士指出,保險公司要承擔這個風險,對于專業(yè)的投資運行機構——保險公司而言,可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風險。
當然,這一商業(yè)保險新事物還面臨著房屋70年產(chǎn)權到期后怎么辦這一重大問題。如果70年產(chǎn)權到期后,抵押房屋要有償續(xù)期,那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風險。如果續(xù)期費用太高,保險公司很可能會無利可圖,甚至虧本。
養(yǎng)老隱憂怎么“解” “以房養(yǎng)老”商業(yè)保險的出爐,承載著豐富養(yǎng)老保障方式、拓寬養(yǎng)老保障資金來源的 “雙重期盼”,但這一產(chǎn)品對于緩解養(yǎng)老隱憂作用究竟有多大備受關注。
合眾人壽保險公司相關負責人介紹,這一新產(chǎn)品與該公司力推的養(yǎng)老產(chǎn)品的發(fā)展思路吻合,目前針對指導意見完善具體措施辦法,希望能與其在武漢投資的養(yǎng)老社區(qū)實現(xiàn)對接。
不過,業(yè)內(nèi)的積極參與并不能扭轉市場對這一商業(yè)保險的隱憂,其推出還需要金融貸款、擔保機構、資產(chǎn)評估等,與個人的信用系統(tǒng)完善健全有關,另一障礙則在于養(yǎng)兒防老和家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念。
記者隨機采訪幾名武漢市民,他們表示不會把房產(chǎn)抵押出去。“以房養(yǎng)老相當于把房子賣出去了,我還是相信養(yǎng)兒防老,家里的房子會留給兒子。”年過半百的陳先生說。
業(yè)內(nèi)人士坦言,“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險是一種市場化的運作,不會成為養(yǎng)老的主流方式,有限的受眾、較高的門檻決定了其“小眾”屬性。
“‘以房養(yǎng)老’商業(yè)保險僅僅是我國社會養(yǎng)老保障體系的補充,這一試點的推出之所以引發(fā)爭議,不是產(chǎn)品有問題,而是作為社會養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失,化解養(yǎng)老困局所必需的普惠式基本養(yǎng)老產(chǎn)品仍有待于完善。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新這樣認為。
董登新同時建議,應從房產(chǎn)評估、土地政策、壽命估算、產(chǎn)品解釋等方面建起完整的配套體系,確保試點產(chǎn)品平穩(wěn)落地。
【青島調查】
八成受訪者難接受 針對“以房養(yǎng)老”的話題,昨日記者采訪了30名60歲以上的老年人,其中有25人表示不贊同 “以房養(yǎng)老”。“有兒有女的,干嘛要把房子賣了養(yǎng)老啊。”一位受訪者對記者說。有部分受訪者表示自己辛辛苦苦買來的房子,自己百年后卻要上交給銀行,這是難以接受的。還有受訪者考慮到兒女和資金問題,表示對“以房養(yǎng)老”不認可。記者隨后又隨機采訪了20名受訪者的子女,與老人相比,年輕子女支持“以房養(yǎng)老”的人數(shù)較多,但也沒有超過半數(shù)。
“百年以后把房子交到外人手里,這顯然是不可能的事。”在老舍公園里鍛煉的王大爺告訴記者,房子歷來是祖祖輩輩世代相傳的,讓他把房子交給除子女以外的人,他堅決不認可。今年剛剛60歲的王大爺說,他現(xiàn)在在中山路上的房子是自己一點點攢錢買來的,他深知現(xiàn)今買房的困難,更越發(fā)覺得房子的珍貴。“我兒子上研究生,以后他掙了錢得養(yǎng)我老啊。”王大爺說,晚年生活應該是由兒女盡心盡力,老人過世后,家產(chǎn)再轉交給子女,這是天經(jīng)地義的事。
住房與養(yǎng)老,兩者怎樣的一種關系最被市民認可?不少市民認為“以租養(yǎng)老”或許更合適,生前將房屋出租以滿足養(yǎng)老花費,等過世后留給兒女。今年62歲的劉紅霞原來住在黃島路老伴分的房子里,自老伴去世后,兒子就把她接到香港東路的新房子一起住,既方便照顧,也能幫忙帶帶小孫女,原來的老房子就租了出去,每個月能拿到近千元的租金。“我覺得這樣很好,房租也能補貼生活中的一些開銷。”劉女士說,比起拿房子抵押養(yǎng)老,把房子租出去用房租養(yǎng)老也不是不可,畢竟目前家里的生活壓力不是太大。她表示“以租養(yǎng)老”既可以收房租,而且老房子也能升值,比起房子讓銀行回收要好得多。記者 王曉先 楊博文
“保單+實物”模式更實惠 “以房養(yǎng)老”商業(yè)保險開閘,昨日,記者聯(lián)系“以房養(yǎng)老”走在行業(yè)前列的合眾人壽青島分公司,相關負責人表示目前該公司已經(jīng)在武漢等城市推出了合眾人壽養(yǎng)老社區(qū),已在湖北、沈陽、安徽、廣西4省市區(qū)落實用地并開工建設養(yǎng)老社區(qū),北京、濟南、鄭州等地正在辦理征地手續(xù),海南、江西、福建、上海、杭州、哈爾濱、青島、伊春等10余地正在洽談之中。
“買保險,將來不返錢,返個‘便宜’養(yǎng)老院。70歲客戶入住了,40歲、50歲、60歲客戶繳納保險年費,運行費用有著落,投資回報解決了,客戶每個月的支出也降低了。它的支付模式是買保險,將傳統(tǒng)養(yǎng)老保險的‘保單+現(xiàn)金’模式,轉變?yōu)椤?實物’模式。”合眾人壽不動產(chǎn)投資事業(yè)部總經(jīng)理王崢表示,“青島目前還沒有推出養(yǎng)老社區(qū)。”
王崢表示,保險產(chǎn)業(yè)投資追求長期收益,其他商業(yè)投資多看重當期收益。“然而通過保險產(chǎn)品,設計20年、30年的保單、在長期內(nèi)形成穩(wěn)定的投資回報,則可以有效降低客戶每月支出的費用。”他算了一筆賬,以武漢推出的保險產(chǎn)品為例,第一種每年繳費2.9萬元,繳納10年,70歲可以入住,可居住10年,相當于每月租金2500元。第二種每年繳納保費4.8萬元,繳納10年,70歲入住,直至終身,假如活到90歲,月租金僅為2000元。
“以房養(yǎng)老在西方不是個什么時髦話題,在加拿大,超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行,貸款數(shù)額在1.5萬到30萬加元之間,只要你不搬家、不賣房,房產(chǎn)主權不變,可以一直住到享盡天年,由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。可是在中國,以房養(yǎng)老作為一個新生事物,還不被絕大多數(shù)人所接受,主要還是觀念的問題。”青島新華人壽青島分公司相關負責人張小鷹分析說。記者 景虹
【鏈接】
“以房養(yǎng)老”——“塔尖”上的養(yǎng)老 作為一個新興事物,“以房養(yǎng)老”在中國已開始探索,政府、銀行曾從不同層面開展過“以房養(yǎng)老”。
保監(jiān)會此次開展試點的是“商業(yè)保險版”的“以房養(yǎng)老”,實際上是利用保險公司管理和資金上優(yōu)勢,以房屋為抵押為投保人提供與生命等長的養(yǎng)老金。
從國外情況看,“以房養(yǎng)老”在歐美以及亞洲的新加坡、韓國、日本等較為成熟,但占比很低,是一種補充性的養(yǎng)老選擇。
例如,在美國,“以房養(yǎng)老”由政府主導,62歲以上的老年人可申請,市場空間非常小,每年簽約量在7萬例左右;在新加坡,“以房養(yǎng)老”由公益組織開展,在2006年推出后反響不大,經(jīng)過一年運行,僅有10例成功簽約。
一些專家認為,如果將養(yǎng)老金體系比成一個金字塔,那么塔底是政府主導的基礎養(yǎng)老金,塔中是以企業(yè)年金為代表的補充養(yǎng)老金,塔尖是個人商業(yè)保險,而老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險則是個人養(yǎng)老商業(yè)保險中的一個小眾產(chǎn)品。
養(yǎng)老問題需要政府、社會、個人合力解決,需要政府、市場共同發(fā)力,“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老模式,實際上只是為老年人提供了多一項的選擇。
【評論】
“以房養(yǎng)老”不能淡化政府職責 保監(jiān)會23日公布《關于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》,意味著這一全新的養(yǎng)老方式在爭議中邁出了新步伐。在為創(chuàng)新養(yǎng)老方式之舉點贊的同時,也要謹防在試行“以房養(yǎng)老”中政府不履行公共職責。
當前,我國銀發(fā)浪潮來襲,60歲以上老年人口超2億;養(yǎng)老保障水平還比較低,城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老金人均每月只有81元。推進以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式,無疑有助于完善養(yǎng)老保障體系,豐富養(yǎng)老保障方式。
從制度設計上看,“以房養(yǎng)老”是一種保險產(chǎn)品。既然是產(chǎn)品,購買者理應有自主選擇權,不能強買強賣。因此,落實“以房養(yǎng)老”應遵循市場規(guī)律,防止以行政手段強力推行。
防止以行政手段強制推行,并不意味著“看得見的手”無所作為。相反,政府的公共職責更需加強。
一方面,政府應大力發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè),為“以房養(yǎng)老”落地生根提供土壤。當前,我國養(yǎng)老市場發(fā)展滯后,養(yǎng)老機構、養(yǎng)老服務在數(shù)量與質量上嚴重不足,老人與養(yǎng)老床位之比為50∶1。如果房產(chǎn)抵押出去卻買不到相應的養(yǎng)老服務,“以房養(yǎng)老”豈不成為“水中花鏡中月”,又怎么發(fā)揮有益的補充作用呢?
另一方面,政府應高舉監(jiān)管利器,為購買“以房養(yǎng)老”的消費者保駕護航,既要防止借“以房養(yǎng)老”概念游說老年人抵押個人住房進行消費貸款引發(fā)多重風險,又要針對金融分業(yè)經(jīng)營的格局完善體制機制,避免重復監(jiān)管與監(jiān)管漏洞。
從國際經(jīng)驗來看,“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。從我國現(xiàn)階段國情來看,“以房養(yǎng)老”面臨著與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈、房價不確定因素的風險等。正是基于此,指導意見中明確,“不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領取水平方面的作用”。因此,針對產(chǎn)權、理念、房價波動等難點,政府還應搭建好房產(chǎn)評估、政策咨詢、糾紛仲裁等機制,從政策框架上給出解決方法。
“以房養(yǎng)老”是一項系統(tǒng)工程,保險機構應完善產(chǎn)品設計,購買者要量力而行,政府則應加強監(jiān)管。只有各個鏈條緊密咬合,才能讓補充養(yǎng)老的作用真正落到實處。
[編輯: 王好]