近日島城多個小區做出“只售不租”的決定，導致物業或開發商與業主的矛盾激化。據介紹，青島有產權登記的可售車位僅有不到一萬個，但實際以“轉讓使用權”和“一次性租賃”等形式變相銷售的車位數量，保守估計已有10萬個以上，其中絕大多數車位由于涉及占用人防工程而產權不明。人防車位既不屬于開發商，也不屬于全體業主共有，該類車位也不可以購買產權。除了人防車位，還有的小區甚至在公攤面積內劃車位“一次性高價租賃”。盡管某些小區配套車位供不應求的現實客觀存在，但開發商利用監管“盲區”在銷售手段上大做文章的現象也不容忽視。

　　業主細算車位租售賬

　　4月27日，市北區合肥路附近一處樓盤車位開售，其火爆場面毫不亞于搖號搶房。記者以普通購房者的身份進入售樓處，26歲的置業顧問小王走過來主動接待。小王介紹，該小區地下車位一共分為4層，目前定下的政策是只出售不租賃，其價格最高15萬元。

　　與記者一同來到合肥路新開樓盤售樓處詢問車位的，還有一位在一家網貸公司做業務經理的張先生 ，面對置業顧問的不停游說，張先生舉棋不定。他給記者算了一筆賬，按照目前市場上流行的幾款貨幣基金的年化收益率計算，拿出10萬元購買貨幣基金每個月就可獲益接近500元，而縱觀青島目前依然還允許業主租賃車位的小區，很少有小區的車位租賃費每個月超過300元。

　　住在市南區的劉先生一年前以近30萬元的價格，從香港路一高檔樓盤買下一個地下車位，并以500元/月的價格將車位出租給別人，但在出租半年后他才發現，自己做了一筆賠錢的買賣。劉先生計算自己的車位租金年回報率僅為2%，比現行最低的三個月定期銀行存款利率還要低。

　　記者采訪了市南區幾個在售樓盤，其中汕頭路附近一處以30層以上高層住宅為主打的樓盤的開發商負責人稱，小區車位目前也在執行只賣不租的政策，目前地下車庫的價格根據位置不同，定在30萬元至35萬元之間，這名負責人坦言，車位銷售的狀況雖然并不理想，但他們到目前也沒有往外出租的計劃。

　　在各種利益訴求的糾葛中，越來越多的新小區開發商號稱車位只售不租外，記者調查發現，多個早已交房的住宅小區也加入了只售不租的行列。市北區嘉善路瑞豐嘉苑小區地下車庫有340多個車位處于閑置狀態，小區綠化帶里卻擠滿私家車變成了停車場，記者前往該小區調查發現，該小區地下車位在交房一年多后，突然改為只對業主銷售不租賃，但一個車位高達13萬元的價格讓不少業主望而卻步。

　　市北區金華支路保利百合花園小區的黃女士也有類似的遭遇，黃女士2011年住進該小區后，一直租用車位，地上車位每月租賃費用是100元，但是要每兩年一次抽簽決定租賃權，而地下車位租賃費用是每月300元。這樣的話，即使黃女士搖號搖不到地上車位，也可以租地下車位。但進入2014年后，情況突然發生了變化，黃女士說，小區開發商突然宣布地下車位不再按月租賃給業主，業主需要一次性支付10萬元左右一租租20年，跟買車位差不多了。

　　買回車位為啥只有使用權

　　對于購買車位，除了投資回報率問題，最讓購買者放心不下的，還有車位的產權問題：花數萬元甚至數十萬元買車位，卻只獲得與開發商之間的一紙合同，沒有產權登記作保證的尷尬總是讓業主難吃定心丸。記者采訪中，合肥路新開樓盤置業顧問王先生給記者拿出兩份不同的合同，一份是地下車位使用權轉讓合同，另一份是地下車位租賃合同。王先生稱，兩份合同最大的區別就在于租賃合同所關聯的是人防車位，另一份是普通車位，人防車位的價格比普通車位低5000元。

　　當記者問這兩種車位有無產權證時，王先生苦笑著搖搖頭，并稱：“全國就沒有一個車位有產權證的，使用權轉讓跟房子一樣也是使用70年，車位有沒有產權根本沒區別。”雖然王先生的這種說法有些夸張，但是記者調查發現，買車庫能拿到產權證的業主寥寥無幾。

　　記者就此采訪了青島市房產交易中心相關工作人員肖女士，肖女士解釋稱，正常情況下按照規劃部門的批準，對于小區樓盤在規劃之初就已經預留出來的車位，并且具備權屬明晰等要素，當然是可以辦理產權證的，但只能由開發商統一前往房產管理部門，按照整層為單位辦理“大證”，單個業主不能為自己的單獨車位辦理產權證。目前全市可售有備案的車位共有不到1萬個，絕大多數的車位都是沒有產權或者沒有獨立產權的。

　　記者采訪負責房產銷售的業內人士了解到，沒有四面墻的劃線車位都不可能拿到產權證，這樣的車位即便有產權，其“大證”也都掌握在開發商手里，現在大部分開發商為了避免麻煩，出售的都是使用權，并且在銷售中不會告訴購買者哪些是人防車位哪些是非人防的產權車位。

　　在市南區魯商中心首府售樓處，一名置業顧問在接受記者采訪時毫不掩飾地表示，該樓盤目前出售的地下一共三層車位都是人防車位，業主購買到手的只是使用權。

　　一位長期從事樓盤銷售的置業顧問趙先生向記者介紹，目前青島市地下車位大約可以分為三種類型，第一種是有產權的車位，確切地說應該叫做車庫，這種車庫與普通住宅一樣，辦理了產權登記，但這種車位數量非常少；第二種是無產權非人防車位，也就是一些開發商與業主簽訂“使用權轉讓合同”所關聯的車位，這種車位在規劃時預留了出來，有些是在公攤面積上擅自設立的，也有些是由于開發商自身的種種原因，不能辦理產權登記的；第三種就是人防車位，事實上只能說是人防工程，并不是規劃好的車位，開發商按照政府有關部門的指令建設的人防工程。

　　房地產交易中心工作人員肖女士同時透露，開發商不辦理產權證，僅與業主簽訂使用權轉讓合同或租賃合同，往往是由于所出售的車位本身就存在產權不清晰的問題。肖女士說：“一種是車位本來就被算進公攤里面積了，如果開發商再拿出車位來出售，則屬于重復銷售，當然不能辦理產權證；另外一種就是地下根本就不是車位，而是屬于國家強制配套的人防工程，所以更不可能辦下來產權證。”

　　保利地產置業顧問馬女士介紹稱，他們目前提供的人防車位，簽租賃合同第一次先簽二十年，二十年之后免費續簽。

　　記者就此采訪了青島市人民防空辦公室一名王姓負責人，他表示針對與人防工程位置重合的車位，青島市人防辦允許開發商向業主轉讓使用權，也就是以租賃的形式提供給業主，當萬一遇到戰爭等突發狀況時，國家將無償收回這些地下車位。

　　開發商急求回籠資金

　　根據《山東省物業管理條例》第五十條規定，車庫應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。出現只售不租的情況，業主可向小區所在街道辦事處、居委會、物業管理行政主管部門反映。

　　既然已經有了明文規定，為什么近期“只售不租”的情況頻頻出現？業內人士透露，最直接的原因就是開發商急求回籠資金。根據新華數據庫的統計，2014年一季度青島新房成交24193套，成交量比去年同期下跌21.6%。

　　曾就職于中海銀海一號樓盤的置業顧問趙先生稱，由于地下車位的處置權歸開發商所有，按照誰投資誰受益的原則，車位銷售也是樓盤銷售總利潤的構成之一，在2013年四季度和2014年一季度青島大部分樓盤銷售低迷的狀況下，將銷售重點轉向車位，也可以作為住宅銷售的一種補充。很多大開發商在青島都開發了多個樓盤，各樓盤之間銷售業績不均衡的情況很常見 ，在一個樓盤銷售遇冷之后，開發商通常都會想辦法從另外的樓盤來調配資金。

　　在深圳的開發商卓越集團下屬地產營銷公司工作的張女士透露，卓越集團在青島目前有三個大項目 ，城陽區的住宅項目已經賣出去超過90%，但市北區的寫字樓項目總套數1272，開盤大半年還剩下1196套，庫存超過94%，所以當然要趕緊要從別的樓盤來回籠資金，卓越在城陽的樓盤車庫以前全部都是租給業主的，現在也開始以每個車庫4萬元左右的價格往外出售了。

　　車位利潤可達到至少4倍

　　無論是轉讓使用權，還是租賃合同，在購買車位的業主角度來看，都與一次性購買沒什么區別。保利百合花園小區業主鄭女士說：“只是在合同上寫著租賃，寫著轉讓使用權，但都是一次性交10萬元，這明明就是購買啊。”記者調查發現，一般來說，市區內的車位月租只有200元～ 300元，如果出售價格10萬元～ 15萬元來計算，就意味著要40年才能收回成本。

　　售價幾乎比一輛普通轎車還要高的地下停車位究竟占地多少？成本又是多少？一位在青島負責多個樓盤建設的建筑公司負責人向記者坦言，通常情況下，一個地下停車位的標準面積為12到13平方米，而地下部分的拿地成本通常僅占到樓面價的30%，在拿地時地下部分已與樓面價同時支付。目前地下車位的最高建筑成本來計算，目前售價15萬元左右的普通標準車位，成本價最高應該不會超過3萬元，這樣算下來車位利潤可以達到至少4倍，比普通住宅的利潤要高出很多。

　　該負責人根據自己曾經負責建設過的島城幾個普通住宅小區計算，以一個建筑面積1萬平方米的小區為例，銷售車庫得到的利潤要占到整個小區總利潤的四分之一多，所以對開發商來說，是絕不肯輕易放棄的利益。

　　■權威聲音

　　根據最新版的《青島市物價局物業服務收費管理辦法》，車位租賃費收費標準分為兩種情況，在業主大會成立前 ，普通住宅物業管理區域內的規劃配套停車場(庫)，其停車服務費、車位租賃費實行政府指導價，而該文件附表2《普通住宅物業管理區域停車服務費、車位租賃費指導標準》明確規定，中型車車位租賃費最高不超過350元/月 ，小型車則不超過300元/月。

　　在業主大會成立之后，普通住宅物業管理區域內的停車服務費、車位租賃費和各類非住宅物業的停車服務費、車位租賃費實行市場調節價，這個價格具體標準由車位所有權人與業主大會協商確定。

　　——青島市物價局一名工作人員

　　■支招

　　轉讓使用權不保險可在“大證”上加名

　　與車位銷售熱潮同時出現的是業主的各種擔憂。針對人防車位的“以租代購”問題，北京中同律師事務所(青島)庫兵律師表示這個做法有點“打擦邊球”，但嚴格從法律上來說，的確不存在違法。根據《合同法》規定，物業出租期限最長只能為20年。不過也有置業顧問回應，買賣使用權的合同上會注明是買20年再送50年，并不違反法律規定。

　　庫律師稱，如果在轉讓使用權時，業主明知道是人防車位，還要付款并簽訂轉讓協議，則構成了雙方自愿的行為，業主無權要求撤銷合同。但如果開發商在與業主簽訂地下人防車位使用權買賣協議時，沒有明確告知車位屬于人防車位的，業主則有權依據《合同法》第54條的規定，行使撤銷權撤銷合同。同時按照《合同法》第58條的規定，開發商有故意隱瞞事實和欺騙銷售行為的，開發商要承擔合同被撤銷的責任，返還車位款及利息，但業主應當支付已經使用期間的車位費用。

　　另外對于非人防且無個人產權的車位，開發商僅將使用權轉讓給業主，同樣會給業主留下的隱患。北京大成律師事務所李升成律師表示，使用權轉讓合同并不能阻止開發商對車位進行“二次出售”，如果開發商把車位的產權賣給他人，根據物權優于債權的原則，只有使用權的人就不能使用該車位。

　　為了保證業主的權利，李律師提醒業主在支付轉讓費用時，應該采取相應的措施。單個車位沒有產權證，但對于整層車位來說，開發商是有大產權證的，業主可以在購買轉讓權時，要求將自己的名字加在大產權證上 ，這樣就等于業主購買的車位獲得了產權登記。

　　但對于已經算進公攤面積里的車位，業主在支付購房款之后車位地下車位的所有權屬于全體業主，開發商無權處理這部分面積，業主可以去青島市規劃部門申請查閱規劃圖紙，來確定車位到底有沒有被包含在公攤面積里。如果確定開發商銷售的車位已經被算作公攤面積，業主除了可以要求撤銷合同并全款退還轉讓費用外，開發商還應為“一房兩賣”的行為負法律責任。文/圖記者 曹凱杰

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 林永麗]