告別2013年3月新國五條政策落地之前的瘋狂后整整一年，二手房市場一直保持著不慍不火的狀態。怕被征收二手房個人所得稅的恐慌 ，讓二手房中介們經歷了集體狂歡之后，體會到了需求提前透支帶給市場的冷清 。盡管之后略有起色 ，但仍無法與前幾年的二手房市場同日而語。其中 ，更痛苦的是賣房者，有價無市讓準備出售二手房的人境地尷尬萬分，房子掛出半年都無法交易的房東比比皆是。為何一房難賣？到底是哪些房子難賣？來看記者的探訪。

　　賣房遭遇 房掛了一年多沒出手

　　家住浮山后六小區的陳女士，是賣房隊伍中的一員，從當年買二手房到如今賣二手房，其中的差距只有她自己最明白?！拔沂?008年前后買的這套房，當時也是二手房，那時候買二手房，真是要以搶的速度 。”陳女士回憶說 ，當時她曾經在浮山后四小區看好過一套房子，位置、樓層都合適，單價在8000元/平方米左右，“當時覺得價格略高，就回家猶豫了一下，沒想到第二天中介就通知我，那套房已經賣了，只能重新給我推薦了另一套房?！标惻空f ，后來她只能選擇了樓層略高的現在這套房。另買房結婚之后，陳女士就一直將這套房子往外出租，打算時機合適賣掉再換套樓層低的給父母住。2013年過完年，新國五條即將實施的消息讓很多人開始積極賣房，“當時我也想賣，但房子還在租期內，就錯過了?！标惻空f，等房子到期，她再去找中介，中介告訴她，房子已經比較難賣了?！暗浆F在已經一年的時間，我也給中介打過幾次電話溝通，但中介都說比我價格低的現在都沒賣出去呢，現在這個形勢不好出手?！标惻繜o奈地說，早知這樣，她就趁2013年3月的那次好時機先出手了?！爱敃r哪怕退給房客房租也行，現在這套房子賣不了，即便有看好的新樓盤，我也拿不出錢去購買，這處境真是尷尬”。

　　“這種房子要是在2010年左右，一個星期就能出手，現在這樣的房源太多了，大家都在往外出。”在浮山后六小區從事多年中介的王女士告訴記者，現在能出手的，都是些愿意降價急賣的房子，即便這樣，也要至少兩個月才有把握出手。

　　市場探訪

　　老房源受冷落，小中介關門

　　房子不好賣了，到底是賣房人個人的感受，還是市場確實冷了下來？

　　王女士是浮山后四小區的一名個體中介，前幾年，她的小門頭人都是滿滿的，“一天能帶三四個客戶看房子，成交也不錯，別看我是個體，但我賣得好，很多人都來找我?！蓖跖孔院赖卣f，但從2013年下半年開始，王女士覺得力不從心，“我們幾個小中介聯合干，買賣也不行，租門頭的成本都賺出不來，我干脆關了門?！蓖跖空f ，像她這樣的個體中介不在少數，經過了2013年3月那一場火爆后，小中介紛紛關門，她已經開始打算轉行干別的。

　　2014開局遇冷

　　據惠百家不動產提供的數據顯示，從2009年至2013年，青島二手房成交量一直在波動起伏，2009年二手房比新房還好賣，達到33906套，2010年成交29429套，2011 年調控遇冷跌到16786套，2012 年成交19611套，2013年受3月“ 政策影響”市場火爆達到了37901套，即便減去3月份的成交量，也約有27000套。“2013年月平均成交2500套左右，今年1月，數字跌到了1713套，相比去年同期下降了35%，今年2月更少，只有934套，比去年同期下降了11.89%?！被莅偌也粍赢a市場部經理唐瑞周介紹。但隨著二手房保有量的逐年增加，不少人覺得二手房越來越難賣了。根據鏈家房地產數據顯示，2014年3月第二周(3月10日～ 3月16日)青島市二手房成交430套，較上周環比下降24.30%。青島鏈家市場研究部殷天逸表示，3月第二周正值兩會召開，購房者對政策觀望較為濃厚，因此整體市場交易氣氛稍顯冷淡 。

　　老房源遇冷 ，新房源受寵

　　“根據我們的數據監測，青島二手房最活躍的樓盤都是房齡在2至10年的，超過10年的房子比較難賣，而且也是分地段的，不是所有的房子都難賣。”唐瑞周說 ，數據顯示，市區二手房成交的70%～80%房源主要集中在30多個重點樓盤?！氨热缡心系念U中高山、福林花園、中海銀海一號，浮山后的魯信長春、湖光山色、海爾東城國際等，特別是魯信長春，一個月基本能賣出10幾套房子。”相比之下，那些房齡老的開放式小區，漸漸被市場冷落。

　　原因分析   二手房為何“失寵？”

　　二手房從前幾年的瘋搶，到如今的冷靜，也不過短短四五年的時間，那么，究竟二手房為何失寵？買房人和賣房人都有著什么樣的心理？

　　典型購房者1：沒過5年稅高，不如買新房

　　“同樣是買套房子，二手房現在要交的費用太高了，我不如去買新房。”正在著手買房的市民孫先生表示，他在市南市北看了一下，因為經濟能力有限，他只能承受小戶型，總價在80萬元以內。“50多平方米這樣的房子不少，但是這樣的小戶型房子倒手很快，所以很多都沒出5年，契稅、營業稅、印花稅亂七八糟的加起來，又是不少錢。我只能先選套新建的小公寓入手了?！睂O先生說。

　　典型購房者2：成熟地段配套好，導致價格高

　　二手房難賣的另一個原因，就是高于新房的價位，讓很多剛需望而卻步?！岸址恳话愣奸_發得很早，地段都比較好，即便是在原四方區和李村，也是這些地方生活最方便、配套最好的，而且二手房很多是多層，公攤小，這肯定會讓它們的價格比其他新房高出很多，這對我們年輕人來說，承受不起?！笔忻駞蜗壬陀^分析說，對他這樣的年輕剛需來說，現在便宜才是硬道理，很多同事不惜到城陽、黃島這些地方買房子，為的就是便宜，二手房價位還是太高了。

　　業內人士：房齡老是房難賣主因

　　“拿浮山后為例，幾年前，浮山后一至六小區周邊沒什么特別成熟的大型樓盤，所以成交很好，但從2008年開始，周邊一下多了很多環境好、配套完善的封閉小區，這些小區的房子又變成了二手房，不管是從房齡還是結構上來說，浮山后一至六小區的房子優勢漸漸沒有了，所以顯得更難賣了。而買房的客戶，大多是改善型的中產階層，他們寧可多花點錢，也會選擇一些成熟的、新的小區。”唐瑞周表示，現在很多賣房者覺得一房難賣，主要還是房齡太老，再加上價格高于市場所致。

　　賣房糾結

　　持有or拋售，這是個難題

　　面對一房難賣的現狀，很多意欲賣房的市民糾結萬分，賣？掛出去半年都沒問的。繼續留著？房子還能不能升值，要打個大問號。

　　糾結1：想投資，怎奈房太難賣

　　市民魏女士2013年就看好了市北區CBD位置的一套商鋪，想投資就要有資金，魏女士賣掉自己在洪山坡附近的一套70多平方米的房子?！百u了半天發現賣不出去，降價讓我賣，我又不愿意，就這么一直僵著?！蔽号空f，現在，她看好的那套商鋪，已經沒有同樣大小的房源了?！懊總€月就2000元的房租，這點錢真的太少了，終于有個投資的機會，又錯過了?！?br>
　　糾結2：持有？對升值潛力又不看好

　　很多年輕人在婚前買房，除了以后居住用，還有很多出于升值的考慮?！拔以诟∩胶笏男^有套50多平方米的房子，現在一直出租，每個月租金1600多元，如果我把這套房子賣了，拿出50萬元放到余額寶，每個月還能有近2000元的收入呢，現在租金的回報率太低了?！笔忻裰炫空f，從2011年到現在，她幾次去中介打聽，房價都沒有太大的變化，但現在要賣房就得壓價，她又舍不得。對繼續持有出租還是干脆降價賣掉，她到現在心里也沒底。

　　綜合看點

　　信貸政策及觀望情緒影響近期交易

　　青島鏈家市場研究部殷天逸認為，信貸政策保持收緊以及購房者對兩會的觀望是近期市場恢復觀望的主要原因。一方面，房貸政策自2013年四季度到目前都沒有出現放松跡象，購房成本上升的壓力在一定程度上抑制了需求的釋放。如果二季度信貸市場仍沒有改善，成交量的恢復將繼續受到影響。另一方面，今年兩會政策并未出臺明確的房地產調控政策，預計兩會結束后，該影響因素將減弱。從長遠看，政府目前的調控思路已經從抑制需求、直接干預房價和市場，向分類指導與長效調控機制轉變。在當前政策條件下，隨著買賣雙方預期的變化，需求量和交易量會出現相對明顯的增長。

　　本專題撰文/記者 付明實

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 孫孟臣]