2014年對(duì)于諸城樓市，或者說全國(guó)樓市而言，將是轉(zhuǎn)折性的一年，經(jīng)歷了上半年的市場(chǎng)觀望期，未來諸城樓市走勢(shì)將會(huì)如何？7月5日，諸城下半年樓市研討會(huì)在本報(bào)舉行，二十家房地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，就解讀諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)格局、警示行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、分享解決問題的途徑以及搭建溝通平臺(tái)等內(nèi)容進(jìn)行了深度探討，本報(bào)選取一些有代表性的發(fā)言刊登，給購(gòu)房者一些參考。

　　鑫榕置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)  王磊

　　要提升項(xiàng)目的附加值和完善自身配套

　　首先我認(rèn)為2014年諸城樓市總體是穩(wěn)定的，而國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控加大也促使了房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)的提升。房地產(chǎn)行業(yè)近年來競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，我一直堅(jiān)信達(dá)爾文的生物進(jìn)化論“優(yōu)勝劣汰”，2014年的下半年競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，同時(shí)也對(duì)我們開發(fā)商提出了更高的要求，如何開發(fā)購(gòu)房者滿意的房子將是我們的使命，我相信2014年依然是穩(wěn)中取勝的一年，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。

　　從購(gòu)房者方面來講，目前諸城的購(gòu)房者的思想意識(shí)也在轉(zhuǎn)變，與過去不同，現(xiàn)在購(gòu)房者會(huì)多角度去考慮，也更愿意選擇品牌與質(zhì)量有保證的產(chǎn)品，所以限購(gòu)與嚴(yán)查對(duì)房產(chǎn)銷售沒什么影響，對(duì)整個(gè)諸城房地產(chǎn)界來說是一個(gè)好事。

　　從房企方面講，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要政府引導(dǎo)，引導(dǎo)房企走上正規(guī)化道路，此舉對(duì)房地產(chǎn)業(yè)界和開發(fā)企業(yè)都是一個(gè)有力保證。真正的去開拓市場(chǎng)、發(fā)展企業(yè)、為百姓考慮、為城市謀福利的開發(fā)企業(yè)，肯定是受到政府大力支持的。只有這樣的企業(yè)，才有底氣在諸城長(zhǎng)久發(fā)展。

　　目前諸城市場(chǎng)缺乏獨(dú)樹一幟的樓盤，在市場(chǎng)低迷的時(shí)候房產(chǎn)商要增加項(xiàng)目的附加值，增加項(xiàng)目的自身吸引力，消費(fèi)者都希望買到一個(gè)配套完善、居住完美的優(yōu)質(zhì)生活社區(qū)，所以提升項(xiàng)目的附加值和完善自身配套才是一個(gè)項(xiàng)目立足的根本。例如7月份我們推出庭院景觀房源，專為適合剛性需求的三居室而設(shè)計(jì)，從市場(chǎng)需求出發(fā)，滿足消費(fèi)者的購(gòu)房需求。

　　對(duì)于樓市整頓來說，痛苦是暫時(shí)的，幾年過后整個(gè)市場(chǎng)就規(guī)范起來。目前我們項(xiàng)目也是為銷售而招商，目的也是引導(dǎo)規(guī)范市場(chǎng)。把市場(chǎng)規(guī)范起來，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說、對(duì)老百姓來說都是好事。

　　盛華國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān) 任金良

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)存亡取決于其空間戰(zhàn)略

　　隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集中度的不斷提高，中小企業(yè)面臨著市場(chǎng)的洗牌，就如家電產(chǎn)業(yè)一樣，很多諸城房地產(chǎn)中小企業(yè)將會(huì)被歷史的車輪所碾過，這是任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律，這也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然。如今國(guó)內(nèi)一、二線城市中，由于獲得土地需要高額的土地出讓金和擔(dān)保金，中小企業(yè)一味與實(shí)力企業(yè)進(jìn)行正面交鋒，或者長(zhǎng)期對(duì)抗，無異于以卵擊石，自尋死路。

　　相對(duì)于大城市，中小企業(yè)在縣級(jí)市還是有優(yōu)勢(shì)的。由于縣級(jí)市存在發(fā)展水平的梯度差，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱，再加上縣級(jí)市有人口眾多、土地資源豐富、市場(chǎng)容量大等特點(diǎn)，因此縣級(jí)城市具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　培育市場(chǎng)需要一個(gè)過程，品牌和口碑的樹立將會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)一步開拓市場(chǎng)大有裨益。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)要盡快轉(zhuǎn)變思路，認(rèn)清自身的角色，適時(shí)進(jìn)行戰(zhàn)略性的調(diào)整非常必要。

　　中小房地產(chǎn)企業(yè)生存還是消亡一定程度上取決于其空間戰(zhàn)略是否成功。

　　對(duì)于項(xiàng)目操盤的經(jīng)驗(yàn)來說，營(yíng)銷戰(zhàn)略最重要的有以下幾點(diǎn)：第一是怎么讓客戶賺錢；第二要考慮商業(yè)地產(chǎn)未來的生存率；第三，我們要讓客戶的風(fēng)險(xiǎn)降低到零。這三點(diǎn)是做好商業(yè)項(xiàng)目必須要考慮到的。

　　挑戰(zhàn)和機(jī)遇也在于企業(yè)怎么去把控，而且政府也積極規(guī)范市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)，為企業(yè)保駕護(hù)航，為百姓購(gòu)房保駕護(hù)航。我想這座城市未來兩三年的時(shí)間市場(chǎng)就會(huì)有一個(gè)大變樣，市場(chǎng)會(huì)越來越好。諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇就在于操盤手的營(yíng)銷，如果能抓住這些機(jī)遇，每個(gè)企業(yè)都能好好地發(fā)展下去。要想做好企業(yè)，要帶領(lǐng)企業(yè)、帶領(lǐng)市場(chǎng)、帶領(lǐng)客戶，讓企業(yè)與客戶達(dá)到雙贏和共贏，做到這些就能贏得客戶的心。

　　東升龍華園總經(jīng)理  盛印

　　“實(shí)力+品牌+項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)”

　　近幾年諸城市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，占固定資產(chǎn)投資的比重逐年提高，在固定資產(chǎn)投資中占有非常突出的位置。未來房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將是綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)憑借“實(shí)力+品牌+項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)”來進(jìn)行有效擴(kuò)張，加強(qiáng)產(chǎn)品的研發(fā)創(chuàng)新和提高物業(yè)管理服務(wù)水平，從降低成本，提高融資能力、提高土地儲(chǔ)備、提高開發(fā)經(jīng)營(yíng)能力等角度考慮自身的需要，提高企業(yè)的資源整合能力，采取項(xiàng)目并購(gòu)、企業(yè)兼并、聯(lián)合、股權(quán)互換等多種方法來不斷提高自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，諸城房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展遇到了一些挑戰(zhàn)，同時(shí)也面臨著一個(gè)巨大的的機(jī)遇。諸城的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式在逐漸改變，金融、科技、商貿(mào)、文化等產(chǎn)業(yè)逐步崛起，這將吸引更多高級(jí)人才到本市工作、置業(yè)、定居，隨著諸城的發(fā)展，必將有更多消費(fèi)者來諸城置業(yè)。

　　格林學(xué)府營(yíng)銷經(jīng)理  周海波

　　挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力待挖掘

　　諸城市目前城區(qū)有三十萬人口，大部分人口還是在農(nóng)村。從城鎮(zhèn)化過程中而言，正處于從農(nóng)村搬往城市的過程中。另外諸城是一個(gè)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)的縣級(jí)市，主城區(qū)的生活氛圍對(duì)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者比較有吸引力。如果他們有了充足的資金后，大多會(huì)希望在城區(qū)能有一套自己的住宅。這樣一看，其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)仍有廣闊的發(fā)展空間。

　　可以斷言，未來相當(dāng)一段時(shí)期，房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去，而且供大于求的局面將逐步顯現(xiàn)。未來諸城房地產(chǎn)僅靠所謂“剛需”根本無法推動(dòng)住宅銷量的持續(xù)快速增長(zhǎng)。

　　一方面，地產(chǎn)調(diào)控政策在2014年處于摸石頭階段，各地開始試點(diǎn)，2015年開始實(shí)施，逐步成型推廣；過程紛紛擾擾的傳言將給市場(chǎng)帶來脈沖和騷動(dòng)。另一方面，雖然房產(chǎn)稅及土地制度改革的影響短期只在局部試點(diǎn)，影響有限，但改革成功之前難免有中期陣痛，對(duì)不確定性的焦慮又將制約板塊估值。

　　而且隨著房地產(chǎn)調(diào)控頻出，住宅地產(chǎn)利潤(rùn)空間萎縮，開發(fā)商已經(jīng)開始向旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域傾斜，商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值更加凸顯。

　　未來的諸城房地產(chǎn)業(yè)還有巨大的發(fā)展空間，但我們必須正視包括地價(jià)高、房?jī)r(jià)高、投資熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等這個(gè)行業(yè)里存在的不少問題。

　　面對(duì)這樣的市場(chǎng)，最根本的是，企業(yè)能夠及時(shí)進(jìn)行模式創(chuàng)新，根據(jù)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面的發(fā)展趨勢(shì)，在行業(yè)內(nèi)開創(chuàng)全新的經(jīng)營(yíng)模式。

　　總結(jié)一句話，2014年的諸城樓市是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，但是中長(zhǎng)期來看還是比較好的。

　　華潤(rùn)家園總經(jīng)理  陳磊

　　立足品牌，才能迎來新的發(fā)展機(jī)遇

　　在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，陳磊認(rèn)為，如今是挑戰(zhàn)和機(jī)遇并存的時(shí)期，立足于市場(chǎng)，立足于消費(fèi)者，走品牌路線，差異化競(jìng)爭(zhēng)，用產(chǎn)品力突圍，才能迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，購(gòu)房者的居住感受和精神訴求已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房子本身，這也要求開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品的制定上尋找差異化，以滿足客戶的需求。對(duì)于華潤(rùn)家園而言，無論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、相關(guān)配套上一直都從各種細(xì)節(jié)上尋求差異化，為購(gòu)房者考慮。

　　過去，一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)只需要開發(fā)好產(chǎn)品就行了。而如今，一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)上，要對(duì)政策有著細(xì)致入微的解讀，就像宏觀調(diào)控一年緊似一年，但是依然有輕重緩急，比如在2012年調(diào)控加劇的同時(shí)，對(duì)剛需尤其是首房的大力扶植在房產(chǎn)和信貸的政策上都有著不同的信號(hào)釋放。與其一味沉溺在調(diào)控的緊張氣氛中，不如想一下產(chǎn)品調(diào)整的可能性。對(duì)下，現(xiàn)在的優(yōu)秀企業(yè) ，要善于尋找市場(chǎng)的需求 。即使在剛需中，還要首房、首改……等不同的門類，分得越細(xì)，對(duì)于開發(fā)商來說，勝算越大。

　　河畔花城銷售經(jīng)理  王磊

　　滿足客戶需求才會(huì)更穩(wěn)更遠(yuǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)將伴隨著城市化的發(fā)展而走向成熟。城市未來的發(fā)展?jié)摿驮谟诔鞘谢Ｒ驗(yàn)槌鞘谢瘞淼牟粌H僅是人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，還有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，所以諸城經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和城市化進(jìn)程應(yīng)該是相輔相成的。

　　當(dāng)前諸城房地產(chǎn)的形勢(shì)，現(xiàn)在已經(jīng)到年中，六月份房?jī)r(jià)總體與五月份持平。大家已經(jīng)看得很清楚，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的勢(shì)頭得到了有效控制。

　　如果說看看房市走勢(shì)，我個(gè)人認(rèn)為當(dāng)前的態(tài)勢(shì)已經(jīng)到了節(jié)點(diǎn)，之后應(yīng)該形成后調(diào)控期的市場(chǎng)企穩(wěn)的常態(tài)局面，應(yīng)該有很好的發(fā)展前景。房?jī)r(jià)沒有繼續(xù)下行的壓力。如何判斷當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和明年的走勢(shì)，可能我是樂觀派，有一點(diǎn)積極的看法。房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、民生產(chǎn)業(yè)的作用，會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮，但市場(chǎng)將進(jìn)一步細(xì)化，業(yè)態(tài)細(xì)分，五六七月份這么困難也沒有給房地產(chǎn)放松貸款，就是要有約束，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展一定要和整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。但無論是住宅還是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是城市化進(jìn)程不可缺少的一部分。城市人口的增多會(huì)增加住宅的需求，并且，職業(yè)結(jié)構(gòu)的差異也會(huì)造成對(duì)住宅類型的不同要求。多種產(chǎn)業(yè)并存除了需要城市的合理規(guī)劃，也對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)和建設(shè)環(huán)節(jié)作出特殊的要求。真正能夠發(fā)現(xiàn)并滿足客戶需求的房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)在城市化的發(fā)展中走得更穩(wěn)更遠(yuǎn)。

　　文/圖 記者 王清凱

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 林永麗] 本文地址：http://zhucheng.bandao.cn/news.asp?id=2428820