■專家分析

　　房貸收緊削弱二手房上漲動力

　　不僅是在一線城市，房貸收緊現象目前已在二 、三線城市中持續蔓延。CRIC研究機構調研的22個城市中，首套房貸款優惠利率幾乎絕跡，其中，10個城市上浮5個～15個百分點，僅32%的城市維持基準利率。比如，原先維持基準利率的城市，沈陽、重慶、蘇州、成都、南京等已從基準利率上浮至基準的1.05～1.1倍。

　　為了滿足首套房貸剛性需求，多地銀行執行差別化住房信貸政策。部分銀行暫停二手房貸 ，有的銀行雖然可以受理，但優先滿足一手房貸款。同時在定價上也出現差別，個別銀行首套二手房貸款利率上浮比例比一手房高出一倍。

　　福州大學房地產研究中心主任王阿忠認為，信貸政策是目前二手房房價上漲動力削弱的主要原因。銀行信貸政策持續收緊，首套房貸款利率優惠的取消削弱了剛性需求的購買力，購房成本增加的同時，也會給購房者造成房價看跌的市場預期，延遲其購房決策。據新華社

　　■解讀

　　樓市風向正在改變

　　盡管新建商品住宅價格同比上漲的城市依舊達到69個，但與1月相比，新建商品住宅價格環比上漲的城市從62個進一步減少到了57個。更值得注意的是，在三四線城市房價回調的同時，原本火熱的一二線城市市場同樣出現了降溫。房價漲幅普遍放緩已經成為趨勢，房地產市場的風向正在改變。

　　鏈家地產市場研究部研究員張旭表示 ，2012年開始的市場回暖和房價快速上漲周期結束。房價漲幅放緩，甚至回落的態勢已經十分明顯。

　　一二線城市開始調整

　　如果說，上月的統計數據還能看出一二線城市市場的火熱，三四線城市市場的遇冷，那么最新發布的房價數據則傳遞出一個新的信號，原本被業內普遍看好的一二線城市的市場也開始出現越來越明顯的回調跡象。

　　事實上，隨著春節淡季的結束，一二線城市的房地產市場并沒有如人們預想的那樣延續2013年的熱度走出“小陽春”的行情。就在統計局數據發布的前兩日，中原地產市場研究部門的一份數據顯示，截至3月16日，2014年統計中的54個城市合計住宅簽約量僅為45萬套，同比2013年同期的58.5萬套下調幅度達到了23%。其中一線城市、二線城市的跌幅均達到了36%、35%。

　　房價的變化同樣也反映了市場的調整，根據統計局發布的數據，在2013年底房價同比漲幅曾經多次沖破20% 大關的北京、上海、深圳、廣州等城市的房價漲幅已經在2月全線回落至10%左右。與之相比，杭州、南京等房地產熱點城市更是頻頻傳出樓盤打折降價的信息。

　　中原地產市場研究總監張大偉表示 ，盡管熱點的一二線城市短期內很難出現價格的大幅度回調，“但我們必須認識到，目前的價格是建立在購房者信心依然高漲的基礎上。因此，一旦因為信貸等因素市場出現普遍觀望，那么一二線城市的房價出現調整并非不可能”。

　　沒有只漲不跌的房價

　　在業內人士看來，目前房地產市場的變化并非偶然。春節過后，房地產開發企業與購房者之間的博弈已經出現了微妙的變化。

　　在張旭看來，導致目前市場變化的主要原因在于，2012年以來的房價快速上漲，使得部分城市房價與購買力的背離持續拉大，部分需求被擠出市場，整體需求規模出現了降溫，房價調整的壓力增加。其次，2014年以來，銀行信貸情況依然沒有出現明顯改善。這種收緊的信貸政策，無疑又加重了購房者的支付壓力。同時，在2014年初市場明顯較淡的情況下，部分房企也采取不同的方式應對，例如推出促銷活動，或者是以明顯低于預期的價格開盤等，加深了市場上關于房價下降的預期。總體而言，隨著信貸收緊，住房供應增加，新的市場化調控方向的確定，供需雙方對市場的預判已經出現了轉向，購房者觀望情緒增加，而房企“讓利跑量”心理也開始逐漸占上風，供需格局已經悄然生變。

　　“類似杭州、南京、廣州房價調整的信號可能會愈加頻繁地出現。這種情況下，出現明顯降價信號城市雖然目前還屬于點狀分布，但很難說不會逐漸大范圍出現。”張大偉表示，歷史上沒有只漲不跌的房價。

　　據新華社

　　 （來源：半島網-半島都市報） [編輯: 李敏娜]