樓市是一個地域性十分明顯的市場,雖然唱衰樓市的論調多有夸張,不過其可取之處在于,將部分三四線城市的風險拿到了桌面上。連日來,本報記者兵分多路,選取山東煙臺、濰坊和棗莊3個梯次有別的樣本城市,進行實地探訪和數據分析。結果顯示,產業支撐能力較強的城市,其房價仍能保持上漲勢頭；反之,去化壓力或催生樓市變局。

　　【煙臺】關鍵詞:看漲僅個別樓盤清理尾房,小降幾百元

　　最近,“房價下跌”成為煙臺購房群里討論的熱點話題。對于房價的市場預期,受訪的購房者有所分化,雖然多數人并不看好房價下跌,但也有一小部分人受“樓市崩盤論”的影響,加入觀望的行列,“等等再說吧,說不定真會降點。”

　　記者了解到,春節至今,煙臺還沒有一家樓盤進行實質性的開盤,但開發商早已動起來了,各種蓄客、促銷活動帶動市場逐漸回暖。目前,在售的多數樓盤價格相對穩定,罕見下降打折,只有個別樓盤小幅降價,幅度多在幾百元內。這些樓盤的共同特點是,尾房或是開盤剩余的少量特價房源。

　　樓市逐漸回暖,最直觀的體現就是成交量。煙臺調研數據顯示,在剛剛過去的一周,煙臺六區商品住宅成交4.7萬平方米,環比上漲23.7%,成交均價達6841元/平方米。

　　“從煙臺住宅市場的需求量和庫存量來看,降價傳言難以傳導至煙臺市場,房子降價的可能性不大。”魏俊分析稱,目前煙臺存量約有650萬平方米,相對來說還處在一個安全區域。

　　“若是煙臺開發商打起價格戰,最有可能發生在牟平區。”魏俊說,即便會有這樣的價格戰,也多會以“暗戰”形式出現,比如“內部團購”等,明面上的降價潮是不會出現的。

　　從成交價格來看,煙臺的房價仍呈現上行趨勢,國家統計局數據顯示,今年1月份,煙臺新建商品住宅價格環比上漲0.4%,同比上漲9.3%；二手房環比上漲0.2%。這已是煙臺一二手房價格連續12個月上漲。

　　數據顯示,2013年全年,濰坊市區住宅均價維持在4500元/平方米左右,最高點出現在6月份,為4536元/平方米。從數據來看,濰坊的住宅價格保持相對平穩。不過,新年伊始,就在其他城市的多數樓盤忙著“蓄客暖場”時,濰坊的眾多樓盤就開始了“價格大戰”。

　　一家樓盤每天推出10套特價房,最高優惠20萬元；往常97折或98折的常規折扣也開始松動,93折、95折登上舞臺；更有甚者,少數樓盤推出了首付1成的優惠,令市場大跌眼鏡。

　　年初就開始降價,這釋放了怎樣的市場信號?濰坊房地產營銷協會會長隋鋼認為,這既延續了2013年濰坊樓市的銷售低潮,又傳遞了開發商對2014年銷售的憂慮心態。“這預示著,2014年全年的銷售可能陷入價格大戰,隨著國內樓市整體發生變化,濰坊樓市有可能出現降價亮點。”

　　統計顯示：2014年1月1日至1月29日濰坊共成交新房2763套,比2013年12月的5082套減少了2319套,環比下降45.63%；2014年1月份成交面積298213.09平方米,比2013年12月份的成交面積525531.42平方米減少227318.33平方米,環比下降43.25%。

　　【棗莊】關鍵詞:觀望買的不急躁,賣的硬撐著

　　如果說煙臺的樓市是寵辱不驚,濰坊是心急如焚,那么棗莊就是買的不急躁,賣的硬撐著。正如當地市民的一句調侃“最不缺的就是房子”,棗莊目前的樓市處于“供大于求”的狀態。

　　2月26日,記者走訪獲悉,棗莊市中區樓市均價為4500元/平方米,市中心或學區房均價可達5300元/平方米。

　　棗莊市住建局有關人士介紹,目前棗莊樓盤新房的庫存量較大,市民的購買力顯得不足,尤其是春節過后,商品房交易量明顯減少。

　　“目前棗莊市中區掛出100套房子,最多成交10套。”棗莊房產管理協會工作人員張先生說,尤其是節后房子降價風聲四起,不少市民認為現在買房子不保險,所以年后棗莊商品房交易量同比出現了明顯減少。

　　“棗莊的房價在2010年突然就漲起來了,從均價3000多元漲到了4000多元。之后的兩年,價格比較平穩。”棗莊市中區一位市民說,房價現在在山頂上,啥時候降價,啥時候再買吧。

　　一般情況下,成交量上不去,一些開發商會降價走量,回籠資金。不過,多家受訪的開發商表示,房價不會降,因為建安成本是定了的,“總不能連買地錢和建設費都賺不回來吧”。

　　【專家】關鍵詞:分化庫存高的三四線城市,早晚得降價

　　“總體來看,沒有經濟支撐、沒有就業及產業支撐的三四線城市,未來房地產發展的動力越來越不足。”合富輝煌房地產營銷代理機構一位負責人分析,濰坊是典型“供過于求”的城市,與同等的地級市相比,價格多年來維持在較低的水平,處于長期的疲軟狀態,短期內很難調整。

　　該負責人說,產業集聚不夠,人氣就不會那么旺,購買力不強,市場自然會呈現出一種“增長乏力”,要么是漲幅變緩,要么就是價格下滑。

　　通俗來講就是,經濟跑得本來就不快,房地產又搶跑了,高庫存消化不了,房價自然缺乏上漲動力。

　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為,過去部分城市房地產過度快速發展,人的需求是發展的主要驅動力,尤其是一些三四線城市,“只要有人買就行”。但是在未來,人的需求對房地產市場的拉動越來越弱,將主要依靠城市經濟的推動力。

　　“如果未來這些城市產業推動力不能加強,分化會越來越嚴重。”李鐵崗說,這種市場的自發調整,要比單純依靠行政手段調整所產生的影響更大。預計在前期土地成交量大、庫存風險高的三四線城市,價格調整將會成為一種趨勢。

　　 [編輯: 王好]