時間：2013年10月19日

　　

世茂集團副總裁、營銷公司總經理 蔡雪梅女士

　　

世茂環渤海區域總裁 劉輝先生

　　一、世茂既有對高品質空間的把握，又考慮客戶需求的經濟性

　　記者：我想提問蔡總，從去年開始世茂說要做剛需產品，在傳統的豪宅產品和剛需產品大致的比例是什么樣的？

　　蔡雪梅：世茂目前的全業態能力是非常明顯的。我們是從豪宅頂級產品向下覆蓋的這樣一個趨勢。現在整個各種業態的分布，剛需產品大概占30%；首改和再改、改善類的產品占到40%，之后是高端的產品大概占到20%，頂級的到達幾千萬量級以上的占到10%左右。所以從根本來講，我們會傾向于不走到純粹剛需型，而是類似于像低密度的120平米到150平米我們稱為首改或再改的產品，是一種游刃有余的產品。

　　純剛需的產品要求企業的成本控制能力非常強。我們的競爭力是在打造高品質的能力上。原來世茂的產品基本覆蓋200平米以上的，現在我們從200多平米往下覆蓋到140、150平米的產品，我們既有了高品質空間的把握，又能夠去考慮到客戶需求的經濟性，所以我們會把這兩者進行一個結合。這點也是大家看到的。

　　這兩年世茂能夠有一個非常好的成長速度，其實取決于很重要一點是我們把世茂的核心競爭力做了一個外延的擴展和擴散，我們沒有去做不完全擅長的剛需，我們下浮到合理的比例，最大的是從120平米到180平米之間，這是世茂在售的主力段。

　　記者：首改或者剛需產品主要分布在什么區域？

　　蔡雪梅：整個分布的具體比例我們沒有對各個區域做硬性的要求，因為各個層次、各個地區政府要求不同，有的城市還有90、70，有的城市就不需要這種限制了，所以我們不會硬性的去做，市場要做的首先是結合城市的需求，所拿的地塊適合做什么樣的產品，然后進行一個整合，而不是用數字的指標硬性的去說我要做到多少。

　　記者：環渤海區域是不是從去年開始，加大剛需或者首改這種產品的開發了？

　　蔡雪梅：在世茂開發的理念里面我們都會適當增加剛需類型這種產品或者說這條線，我們在向做得優秀的企業學習。這個維度來講我覺得剛需類的產品是必需的，尤其像前十位的大開發商不應該缺乏這條線，所以剛需線是我們必須具備的。但并不是我們未來主要戰略的定位或者發展的方向，我們肯定還會去找自己擅長的路徑去成長。

　　二、環渤海是世茂的重倉之地

　　記者：在我印象中，世茂這次環渤海區域的品牌落地活動那個又是一個比較大的動態，世茂集團怎么看待這個區域？

　　蔡雪梅：我從集團的角度把戰略跟大家作一個介紹，世茂在福建是賣得非常好，在整個福建領先，今年也是非常漂亮的數字。長三角是世茂起家的地方，同樣成果很多。那么現在我們對環渤海也進行發力，因為環渤海是重鎮，沒有一家前十的開發商會失手環渤海，如果失手這一塊就不會成為前十位的持久的、持續穩定的開發商。我們看到原來三四線的開發商也進入到環渤海，這是必需的一個戰略，我們叫兵家必爭之地，這是決定整個企業戰略未來長遠性的一個根本的重倉之地。環渤海是我們世茂從現在開始到未來的重要區域。

　　其實我們早就已經在布局，大家看到這次北京一東一西雙盤齊發也是一種體現。相對于環渤海領先企業，尤其在北京做得很優秀的一些開發商，我們現有土地資源與他們是有差距的。對此我們不急，既然是未來一定要做的事情，我就不用急著眼前，因為整個集團戰略部署中很清楚，它是我們的戰略重點，它是我們的重鎮和重倉之地。首先我們一定要有優秀的團隊，然后才有可能做出最棒的產品。

　　劉輝：世茂在2011年進行大的變革之后，環渤海是從原來三個區域之一分出來的一批區域，環渤海是其中最重要的一個區域。之前大家聽到有關這個區域發展上的事情一般聽到的北京、天津、山東這三個城市比較多。現在環渤海的戰略構想是這樣的，在北京未來的拓展，我們不會僅限于現有項目，我們還會有后續的項目。第二，天津以及山東的這三個城市，也是我們的重點，整個環渤海在未來的幾年，我們的業績會有比較大的提升。從現在看，我們業績展望來看還是不錯的，因為每個城市都有比較平均的貢獻，加起來總量可觀。對于北京，世茂的品牌在這個區域能夠落地顯得更為重要。

　　記者：我想問一下，天津是世茂在環渤海區域的重點布局之一，對于天津市場您怎么看？

　　劉輝：天津的發展還是存在低估，從最近天津城區房價走勢來看已經表現的非常明顯了。我們未來會在天津拓展，在城區方面也會做拓展，天津也是我們未來發展的一個重點。天津在整個人才基礎、GDP總量以及人才儲備上都是非常優秀的一個城市，所以這塊是我們非常看重的。

　　記者：我想問一下世茂把濟南作為環渤海一個重點區域城市，是基于什么考慮，濟南這個區域在房地產方面有什么價值？

　　蔡雪梅：首先，濟南是山東省的重鎮，就像北京是中國的重鎮一樣，濟南之于山東省是同樣的重量。第二，我們認真的去看，濟南市場的需求是很好的，第一是客戶有對產品、對自己的生活品質和居住需求的強烈愿望或者說改善的愿望；第二，有消費能力，濟南很適合去做世茂所擅長的產品線。第三，濟南還缺少很棒的，可以比美全國范圍內都非常有力量或者有代表性的產品，它的產品力還沒有匹配這個城市需求。濟南是值得發揮世茂特長、創造地標性代表作的城市。我們會在不同的城市結合不同的土地特質打造不同的產品，我相信我們在濟南的亮相一定會值得大家的期待。

　　劉輝：濟南作為山東省的核心，在山東省的影響力和輻射的范圍不小，尤其對周邊的城市影響力比較大。第二，濟南的市場發展比較平穩，在市場的高峰期以及市場的低谷期的時候表現都很好，這一點也是吸引我們在濟南落地的一個原因。第三點，濟南還缺一些更好的產品，這也是我們經過調研之后，希望能帶給整個濟南的。

　　這一次我們示范區開放之后，相信會給大家一個驚喜。在產品方面，我們在這個產品上傾注了很多精力，可以看出我們對這個項目的重視。因為濟南也是董事長、副主席等高層去得次數最多的城市，世茂對濟南的關注度非常高，后續可能在別的區也會做一些項目的拓展，是我們現在重點跟蹤的城市。