在過去的四月、五月和六月，青島市房租呈現(xiàn)明顯上漲，在市南區(qū)、市北區(qū)的熱門區(qū)域租金漲幅超過7%。對于即將到來的8月，島城業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為房租將繼續(xù)上漲，這次的租房主力為外地畢業(yè)來青工作的大學(xué)生和工作多年二次擇業(yè)的青年人。房屋租賃市場未來走勢如何？短期內(nèi)又受到哪些因素影響？記者近日請業(yè)內(nèi)相關(guān)人士對此進(jìn)行了分析。

　　市場：

　　房租漲幅基本與收入同步

　　說起今年的租房價格，房東黃女士頗為滿意，她在市南區(qū)壽張路有一套91平方米的房子，租期到了目前中介給她的報價是2700元/月。"我去年每月租金是2400元，一個月漲了200元。我這是租的第三年，前兩年是兩年一簽，第三年開始我打算一年一簽，這樣更靈活，價格也提得上去。"

　　黃女士并非個案，記者近日走訪西鎮(zhèn)附近的幾個中介，最近隨著旺季的到來價格都有不同程度的上升。費縣路附近的青鳥房屋租賃店主告訴記者："今年租房價格上去了，壽張路、云南路的幾個新小區(qū)逐漸成熟起來，周圍的配套也完善了不少，價格也隨之上漲。"

　　太平洋房屋市場部經(jīng)理郝銀廣列舉了青島幾個比較熱點的租房區(qū)域，十年來房租的變化情況:這十年間，浮山后的套一廳，每年的月租金漲幅都在50元到100元；再以大潤發(fā)周邊40多平方米的套一廳為例，2003年的房租為600元/月，如今的房租為1600元/月，房租已經(jīng)是原來的近三倍；臺東商圈附近的小戶型也一直是熱門的出租區(qū)域，2003年，臺東八路附近的小套二，房租為1000元/月左右，現(xiàn)在租金為1700元/月左右，受房源年代比較久的影響，漲幅不到兩倍；同樣，辛家莊附近30多平方米的小套一，2003年房租約為700元-800元/月，現(xiàn)在的租金在1700元/月-1800元/月，十年漲了兩倍多。數(shù)據(jù)顯示，本市市區(qū)居民年人均可支配收入從2003年的10075.32元增加到2012年的32145元，十年漲了兩倍多，看來我市房租上漲幅度還算比較正常，基本和收入的增長同步。

　　上漲原因一：

　　畢業(yè)季短期促使租金上漲

　　"租賃市場的價格和多方面因素有關(guān)系，一方面，和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)，更多的流動人口擁入城區(qū)，需求增加。"青島鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師殷天逸說，隨著更多的農(nóng)村人口涌入城市尋找就業(yè)機(jī)會，租房需求會變得越來越大，第二，一些限制購房的政策，比如限購，使得一些不具備購房資質(zhì)的人暫時不能買房，只能租房。或者在市場購房環(huán)境優(yōu)惠較少的情況下，一些購房者心理預(yù)期改變，也會從買賣市場轉(zhuǎn)向租賃進(jìn)行觀望，這一方面就造成了需求的增加。第三，通貨膨脹、物價上漲等因素，也會影響房租，特別是近年來物價飛漲，房東漲房價也合乎市場規(guī)律。第四，還會有一些短期影響因素，比如學(xué)生畢業(yè)季，短時間內(nèi)造成需求大增，也會促使租金上漲。"

　　上漲原因二：

　　中介費上漲推高租金

　　眾所周知，以前青島市區(qū)二手房中介費統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)為總房款的2% ，小中介執(zhí)行下來大多會有折扣，樓市不好的時候甚至1%便能成交。上半年二手房火爆，從本月初開始青島二手房市場便傳出了中介費要上調(diào)的消息。"我們是本月正式上調(diào)中介費的。目前大型房產(chǎn)中介運營成本很高，房租、員工工資等方面均隨著物價飛漲，一線城市的中介費也都是3%，青島一直偏低。"科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰介紹說。

　　記者采訪了解到，目前青島各大連鎖中介的中介費已經(jīng)統(tǒng)一上調(diào)為3% 。值得注意的是，上調(diào)后的中介費并不是由購房者獨自承擔(dān)，而是買家承擔(dān)2% ，賣家分擔(dān)1% 。以前的時候，2%的中介費幾乎都是由購房者付。"中介費提高帶來的影響很大，雖然中介聲稱提高的1%中介費讓房東交，但實際結(jié)果是房東轉(zhuǎn)嫁這部分費用，途徑便是提高房價。所以說最終的受害者仍然是購房者和租房者。"在嶗山區(qū)一家中價門店采訪時，承租人倪先生告訴記者，"我是今年續(xù)租的時候得知這個消息的，房東的房租也比去年漲了200元/月，這就是無形中轉(zhuǎn)嫁了成本。"

　　其實，中介提高中介費的 "信心"來自上半年二手房樓市的火爆。數(shù)據(jù)顯示，今年的二手房市場較之去年紅火了不少。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年島城二手房共簽約21064套，與2012年同期的 14914套相比，足足多出了6150套，同比增幅達(dá)四成以上；也大大超過了去年全年19609套的成交量。

　　未來走勢：

　　穩(wěn)中有升每年都會漲

　　太平洋房屋市場部經(jīng)理郝銀廣介紹，與過去幾年節(jié)奏相同，今年春節(jié)后，我市的房租價格出現(xiàn)上調(diào)，但漲幅較往年提高1-2個百分點，主要集中在市南、市北年租金在2萬-4萬的中檔偏上的出租房屋中。以南京路中段房齡在五年以內(nèi)的精裝住宅為例，65平方米戶型春節(jié)前主流租金為2800元/月，5月中旬的主流租金已經(jīng)漲到3000元/月。在過去的四、五、六月份，青島市房租呈現(xiàn)明顯上漲，在市南區(qū)、市北區(qū)的熱門區(qū)域租金漲幅超過7%。

　　市南、市北中檔房屋租金普漲，而位于嶗山區(qū)的高端戶型價格則穩(wěn)定得多。對此，郝銀廣表示，嶗山區(qū)高端住宅整體租金較高，上漲空間不大，同時面向客戶主要為企業(yè)高管，其流動時間較為分散，難以形成價格變化合力。

　　"近年來，平均漲幅差不多5%-10%左右。"殷天逸介紹，這是全國比較普遍的現(xiàn)象，只是漲幅略有不同。從青島來看，一些租房的熱點區(qū)域、房源比較稀缺的區(qū)域，每年的漲幅會稍微多一些，一般10%左右算常態(tài)。

　　島城地產(chǎn)分析人士曹青認(rèn)為，本輪房租漲幅較大與近期持續(xù)上漲的房價密不可分。"根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，島城新建商品住宅價格已經(jīng)連續(xù)幾個月上漲，這勢必傳遞到房租租金上，同時考慮到‘史上最難就業(yè)季’背后數(shù)量巨大的高校畢業(yè)生，兩因素疊加推動房租上漲。"

　　對于即將到來的8月，業(yè)內(nèi)人士紛紛認(rèn)為房租將繼續(xù)上漲，這次的租房主力為外地畢業(yè)來青工作的大學(xué)生和工作多年二次擇業(yè)的青年人。青島從來都不缺那種"來了就不想走"的游客，相比剛剛畢業(yè)的大學(xué)生，這些工作一定時間的青年人手中的資金更充裕，對于租金上漲的承受力也明顯提高。

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