編者按：綠城自1995年成立以來就持續(xù)走合作發(fā)展之路，通過與外部優(yōu)勢資源合作，培養(yǎng)專業(yè)、高效的房地產(chǎn)運營能力，充分發(fā)揮自己的管理優(yōu)勢和品牌，達到與合作伙伴“理念相通、資源互補、利益共贏”的良好發(fā)展狀態(tài)。綠城在行業(yè)中首創(chuàng)代建模式，2010年9月成立綠城房產(chǎn)建設管理有限公司（以下簡稱綠城建設），全面擔負起綠城從房地產(chǎn)投資開發(fā)商向房地產(chǎn)運營服務商的戰(zhàn)略轉型。截至2013年3月，綠城建設儲備項目近300個，簽約代建項目近80個，總建筑面積近1600萬平方米，印證了綠城運營管理和代建模式蘊含的蓬勃生命力。(延伸閱讀：綠城田靜：深藍廣場七萬/平下半年開售 理想之城半山別墅值得期待

　　

綠城建設總裁許峰先生

　　筆者專訪了擁有20年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的綠城建設總裁許峰先生，他以房地產(chǎn)項目高效運營視角，分享綠城代建模式實踐經(jīng)驗，并探討房地產(chǎn)專業(yè)運營商的標準化和精細化管理之路。

　　

綠城建設總裁許峰先生接受記者采訪

　　記者：當宏觀調控常態(tài)化，面對地產(chǎn)發(fā)展逐步從土地增值模式向開發(fā)模式轉變，企業(yè)該如何轉型？能否具體談談綠城的轉型戰(zhàn)略？

　　許峰：目前房地產(chǎn)收益有四大塊：土地收益、開發(fā)收益、資本收益和服務（物業(yè)）收益，其中土地的溢價收益占據(jù)最大比例。隨著行業(yè)投資主體多元化，投資與開發(fā)呈現(xiàn)逐步分離的趨勢，綠城的代建模式是把投資商與開發(fā)商相剝離，將土地投資與房產(chǎn)開發(fā)分開，相當于撇開土地溢價，將關注點回歸到產(chǎn)品本身。面對國家宏觀調控常態(tài)化，行業(yè)細分專業(yè)化，讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，這正是綠城“雨來傘張”的戰(zhàn)略轉型之舉。

　　正如松下幸之助所說：企業(yè)必須有一種使命感，不斷努力生產(chǎn)，使產(chǎn)品像自來水一樣豐富而廉價。對于綠城建設，定位成專業(yè)的開發(fā)商和運營商或許更為恰當，通過輸出管理和品牌實現(xiàn)開發(fā)增值，放大綠城自身營造能力，建立投資收益、運營收益和服務收益三者并重的業(yè)務增值體系，在更多城市呈現(xiàn)更多高品質房產(chǎn)品。

　　代建模式可以說是綠城在戰(zhàn)略轉型上的最大舉措和方向，也是今后規(guī)模化發(fā)展的最主要動力。綠城代建包括政府代建、商業(yè)代建、資本代建三大模塊，政府代建與政府安置房、經(jīng)適房、公租房等保障性住房及公共服務設施等政府投資項目對接，由綠城建設承擔項目建設管理；商業(yè)代建的合作對象為土地已經(jīng)確權的房地產(chǎn)開發(fā)項目，由委托方提供開發(fā)土地并承擔全部或主要開發(fā)資金，綠城根據(jù)委托方需要向項目輸出品牌，派駐專業(yè)開發(fā)團隊承擔開發(fā)全程任務；資本代建是房地產(chǎn)開發(fā)的最終模式，在于與財團、基金、信托等各類金融投資機構對接，綠城為其尋找合適的房地產(chǎn)項目并承擔開發(fā)任務，實現(xiàn)資本利潤產(chǎn)出。

　　在成立兩年多來業(yè)務蓬勃發(fā)展的基礎上，今年我們合理調整業(yè)務拓展腳步，擇優(yōu)選擇，保證人力資源配備能跟得上開發(fā)的節(jié)奏和配置，管控體系和標準能夠確保綠城的品質要求，先跨一大步，再回頭檢驗我們的管控有沒有不足，分階段來提升和進步。

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