2月26日上午，市人大常委會表決通過了《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》，待報省人大常委會批準后，將按法定程序公布實施。據了解，該《條例》適用于本市行政區域內國有土地上，因公共利益需要實施房屋征收、補償的情況。此外，與現行條例相比，新條例明確了“補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積”，并對公攤面積比例作了具體說明。對房屋征收遇到的“房小地大”情況，規定對多出部分的土地使用權價值進行評估。

　　1 解讀：適用范圍國有土地、因公共利益被征收

　　2月26日上午，《青島市國有土地上房屋征收與補償條例》被表決通過 。市人大法制委員會主任委員萬振東在介紹有關情況時，特別說明了一點：即該條例有自己的適用范圍，并非所有房屋征收補償都適用。“只有本市行政區域內國有土地上，因公共利益需要實施房屋征收、補償的，才適用該《條例》。”萬振東說。

　　“舉個例子，假如一處城中村進行房屋征收，并不意味著它一定適用于該《條例》。因為這取決于該城中村的土地性質。如果其為國有土地，且是因公共利益需要實施房屋征收與補償，則適用于該《條例》；如果其為集體土地，則不適用于該《條例》。”而所謂的“公共利益”具體包含六大方面，分別是：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通 、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

　　2 解讀：補償方式異地房屋補償的，房源不止一處

　　根據條例，征收補償可以采用房屋補償方式，也可以采用貨幣補償方式。征收房屋實行房屋補償的，應當根據城市規劃和建設項目用途，實行就地或異地房屋補償。實行就地房屋補償的，應當在建設項目規劃用地紅線范圍內提供補償房屋。

　　其中，征收住宅房屋實行就地房屋補償的，應補償面積按照下列規定執行：(一)按照被征收房屋面積給予補償；被征收房屋面積不足二十五平方米的，按照二十五平方米計算；(二)增加十平方米住房改善面積；(三)被征收房屋面積與住房改善面積之和不足四十五平方米的，按照四十五平方米補償，差額部分由被征收人按照征收區域新建商品房市場價格的百分之五十支付房款；(四)補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積。市人民政府應當根據本市居民人均住房面積增加的實際，適時提高最低補償面積標準。縣級市人民政府可以根據本地實際，對補償標準作適當調整，報市人民政府備案。

　　征收住宅房屋實行貨幣補償的，按上述規定計算的應補償面積，按照征收區域新建商品住房市場價格結算貨幣補償金。其中，補償房屋的公攤面積，按照規定的應補償面積之和乘以公攤面積比例計算得出。

　　征收住宅房屋實行異地房屋補償的，房屋征收部門應當提供貨幣補償金價款相當的房屋供被征收人選擇。“‘選擇’兩個字很重要，這也意味著異地房屋補償時，房屋征收部門提供的房屋原則上不止一處。”萬振東解釋說。

　　3 解讀：公攤比例公攤面積的規定做了細化

　　在公攤面積比例的確定上，該條例也進行了明確：“在本市市區范圍內，征收區域用于住宅房屋建設的，按照該住宅房屋建設項目的平均公攤面積比例計算；征收區域用于其他工程建設的，按照百分之二十三計算。縣級市的公攤面積比例，由當地人民政府根據本地實際確定，報市人民政府備案。”

　　萬振東詳細介紹了公攤面積比例進行修改的原因。萬振東說，有的部門和區(市)提出，草案規定的貨幣補償標準中，統一規定百分之二十三的公攤面積比例不合適。

　　“一方面，征收區域用于住房建設、可以進行就地房屋補償的，對選擇就地房屋補償和選擇貨幣補償的，應當采用該項目的實際公攤面積比例來計算，標準統一，較為公平；另一方面，各縣級市的住房建設情況有別，補償房屋以多層和小高層居多，而多層住宅、高層住宅的公攤面積比例差別較大，應當考慮各縣級市的實際情況。”所以，在對草案修改時，采納了以上意見，將有關公攤面積的規定做了細化、區分。

　　4 解讀：征收評估房小地大的將對多出土地評估

　　在房屋征收評估方面，該條例規定：“市房屋征收部門應當向社會公布房地產價格評估機構的目錄，供當事人選擇。房屋征收評估一般采用市場比較法，參照鄰近、同類房地產銷售價格，結合被征收房屋的朝向、樓層等狀況進行。”需要特別關注的是，該條例還對“房小地大”的特殊情況進行了細化，明確規定“被征收人的土地權屬面積大于房屋占地面積的，征收評估時應當對多出部分的土地使用權價值進行評估。”

　　萬振東介紹說，有的委員和有的部門曾提出，實踐中有的住宅或者非住宅房屋“房小地大”，特別是在“城中村”這種情況較多。對這些房屋的征收補償，應當考慮多出部分的土地價值，本法規對此應留出規定的空間。根據這一意見，市人大常委會表決通過的條例中才有了“被征收人的土地權屬面積大于房屋占地面積的，征收評估時應當對多出部分的土地使用權價值進行評估”這一規定。

　　“需要特別說明的是，城中村的性質也不同，國有土地上的城中村可依此規定辦理，但非國有土地上的城中村則不可以。”萬振東說。

　　記者 李偉偉 實習生 王麗娜

　　 （來源：半島網-城市信報） [編輯: 李敏娜]