中山路片區濰縣路、海泊路即將改造。(資料片)　本報記者　張曉鵬　攝

　　本報記者　李曉聞

　　9日,青島市第十五屆人民代表大會二次會議召開新聞發布會,將市人大法制委員會起草的《青島市國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》提交全體與會代表討論,征求意見建議。這是在國務院條例出臺之后,全國唯一一個啟動的關于房屋征收與補償的地方立法項目,也是地方性法規首次在人代會上公開向代表征求意見。條例草案在青島市2006年修訂的地方性法規基礎上,將補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積。因舊城區改建需要征收房屋,超半數的被征收人有異議的,政府部門應組織聽證會并修改方案。

　　征收與補償的主體是人民政府

　　據介紹,自1996年以來,青島市一直通過制定地方性法規的方式對城市房屋拆遷進行規范,并先后于2000年、2006年進行修訂。2011年1月21日,國務院頒布施行了《國有土地上房屋征收與補償條例》,對國有土地上房屋征收的主體、依據、程序以及補償原則、權利救濟等作了重大調整,而青島市的法規已經與上位法的規定不一致,需要根據新的房屋征收法律制度進行修改。

　　為了規范國有土地上房屋征收與補償活動,保障被征收人及其他相關當事人的合法權益,根據有關法律、法規,市人大法制委員會組織起草了《青島市國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。條例草案與2006年開始實施的《青島市城市房屋拆遷管理條例》在性質上有著根本性的區別。條例草案約束的不再是拆遷人與被拆遷人的關系,而是一種征收關系,以往的拆遷主體是拆遷人,例如開發商或建設單位,而條例草案提出房屋征收與補償的主體是人民政府。

　　據了解,房屋征收部門在青島市目前極不統一,有的單獨設立,有的在建設行政主管部門,市人大法制委員會建議,市、區(市)兩級房屋征收部門名稱上應當統一規范,確定為“城市房屋征收與補償辦公室”,以適宜的法律身份開展房屋征收與補償活動。

　　將公攤面積單獨計入應補償面積

　　自2006年以來,針對房價趨高的現實情況,青島市依法確立并執行了以“就地房屋補償”作為基準的補償標準,以“拆遷區域新建商品住房銷售價格”作為結算補償金的標準,并規定了25平方米的住房保障面積、10平方米的住房改善面積以及45平方米的有償改善面積。但是近幾年來,房屋征收基本上是征收多層、補償高層,高層住宅的公攤面積一般遠遠大于多層住宅,在一定程度上影響了被征收人居住條件的改善。

　　基于這種情況,按照保持政策延續性、保證補償標準不降低并適當改善的總體思路,條例草案提出了相應的就地房屋補償標準:實行就地房屋補償的,應補償面積按照被征收房屋面積給予補償；被征收房屋面積不足25平方米的,按照25平方米計算；增加10平方米住房改善面積；被征收房屋面積與住房改善面積之和不足45平方米的,按照45平方米補償,差額部分由被征收人按照征收區域新建商品房市場價格的50%支付房款；被征收人在本市其他區域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策購買公有住宅房屋的,該公有住宅房屋面積與被征收房屋面積之和大于25平方米的,不適用25平方米的住房保障面積規定；該公有住宅房屋面積與被征收房屋面積及住房改善面積之和大于45平方米的,不適用45平方米的有償改善面積規定。

　　值得注意的是,草案在2006年拆遷管理法規基礎上,提出將補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積。也就是說,補償房屋的公攤面積部分,作為應補償面積,由征收人給予補償。根據市城鄉建設委的統計測算,草案提出的就地房屋補償標準,相比較2006年的補償標準而言,基本上增加了19%至27%建筑面積的改善。

　　以新建房市場價格計算補償金

　　據了解,2006年拆遷法規以“拆遷區域新建商品住房銷售價格”作為結算補償金的標準,這一價格要求房地產評估機構在評估時,要盡量參照拆遷或者相鄰區域新建商品房的實際銷售價格。但是隨著城市建設發展,主城區新建商品房會逐步減少,在可以實施征收的公共利益情形中,大部分不能在就地改建新房,可用于評估參照的新建商品房銷售價格會較少甚至沒有,并且,在有的情況下,新建商品房的銷售價格并不能真實反映該房屋的價值或者市場價格。因此,條例草案將這一價格修改為“征收區域新建商品住房市場價格”,強調新建商品房的市場交易價格,并提出這一價格由房地產評估機構采用市場比較法,參照鄰近、同類房地產銷售價格,結合被征收房屋的朝向、樓層等狀況評估確定。

　　市人大法制委員會主任委員萬振東介紹,在實踐中,有大量的工作需要在征收決定作出前完成,如征收調查、征收方案的擬定與征求意見、社會穩定風險評估等,因此,需要政府在作出正式征收決定之前,先通過一定方式確定擬征收范圍并向社會公布,以便開展前期工作。為此,條例草案提出,需要征收房屋的,由項目組織實施單位向房屋征收部門提交擬征收房屋范圍的意見和規劃部門出具的規劃條件或者選址意見書、國土資源部門出具的項目符合土地利用總體規劃的證明文件。房屋征收部門經審查認為符合規定的,報市或者區(市)人民政府批準確定擬征收房屋范圍并公布。

　　目前,《青島市國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》已經開始征求全體人大代表意見。后期將收集人大代表意見建議,并向全社會公開征集意見,這些意見將與市人大常委會第七次會議的審議意見一同匯集到市人大法制委員會,待審議修改后計劃提交2013年2月市人大常委會第九次會議審議。

　　條例草案現場答疑

　　1、條例草案提出,補償房屋公攤面積,按照經測算的應補償面積之和乘以23%計算,這個標準有什么依據?

　　根據委托市城鄉建設委進行的統計測算,青島市2008年以來進行的住宅房屋建設項目,多層(6層及6層以下)房屋公攤比例主要集中在11%至15%之間；7至11層房屋公攤比例主要集中在16%至20%之間；12至18層房屋公攤比例主要集中在18%至24%之間；19層及以上房屋公攤比例主要集中在19%至27%之間。同時,近三年來,青島市用于征收補償的房屋多為19層以上房屋,在同等增幅內選擇數量相近的套數和戶型房屋進行算術平均,經測算,平均公攤面積比例約為23%。

　　2、條例草案提出,被征收房屋面積不足25平方米的,按照25平方米計算,而目前青島市的人均住房面積已經達到27.67平方米,隨著社會經濟發展,人均住房面積還會再增長,為什么這個最低補償標準會低于全市的平均標準?

　　這一方面是考慮到整個政策的延續性。最低補償標準25平方米,這個政策已經執行了6年,而且還正在執行中。目前的危舊房改造有6至7個片區,涉及一千多戶居民,這些居民已經按照25平方米的最低補償標準簽訂了協議,而且有的已經實施搬遷。如果我們現在調整標準,這部分被征收人勢必也要調整,可能帶來的影響非常大。

　　另外,“25平方米”實際上是一個保障面積,是為了保障那些房屋不足25平方米的被征收人。現在人均住房面積27.67平方米是一個全市的平均數,有的高檔小區里,人均住房面積應該要高很多。因此27.67平方米只是一個統計數據。實際上最低補償標準并不是25平方米,根據條例草案,在25平方米的基礎上,還要增加10平方米住房改善面積,和相應的公攤面積。所以“25平方米”僅僅對于房屋不足25平方米的拆遷戶有實際意義。

　　本報記者　李曉聞　整理　　 [編輯: 林永麗]